最近国务院对房地产市场的政策密集出台，道道“金牌”意在召唤市场的稳定。继 12月17日国务院提出三条稳定楼市措施后，12月20日，国务院办公厅又发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了具体的十三项措施。

从内容上看，本次《意见》是对17日国务院常务会议的一个具体细化，在内容上更加深入和明确。对于二套房贷政策，从最近几次政策路径看，有逐步松绑的趋势。最新的表述是“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”

最后一句话是本次政策的一个突破，即除了享受优惠范围的第二套外，其他情况的住房信贷尺度由商业银行自行确定。从字面上看，这确实是二套房政策的一种松绑，因为房贷政策已经不再受行政力量的干预。与其说这是一种政策松绑，不如说这是行政制度和管理方式的松绑。需要注意的是，政府不再控制第二套房及以上的信贷门槛并不意味着购买第二套房就一定能够获得优惠，在执行层面还要看银监会、商业银行对风险的判别和认识。

在市场经济逐步完善的过程中，我国的四大国有银行逐步改制，成为上市公司，其市场化水平不断提高，对风险的认识和防范也在不断加强。因此，中央这次为二套房进行行政制度松绑正是建立在这个基础之上的。

在房地产市场不断调整的情况下，银行对于房产的评估价也会逐步走低，相应的能够给予贷款人的贷款份额也不会很高。举例来说，市面上交易的房产价格是100万，那么银行能够给八成贷款的概率很小，实际可能盖于的信贷额度是60-70万，利率也会相应上浮。

另一方面，保障房的即将大量入市也会对普通商品住房的价格产生下拉作用，并产生更强的替代作用和挤出效用。普通住房的投资品性质将更多地被消费属性取代。因此，未来正对普通住房的投资行为将逐步减少，购买改善型住房的人会逐步增多，而大量投机性需求会基本消失。从制度方面，政府也没必要再死板地坚持“二套房”政策，因为这个政策出台的背景是投机盛行、保障房供应不足。现在这两种背景都不存在了，行政性限制就没有存在的必要性，市场因素决定了普通住房投机会逐步减少，并保证价格的相对稳定。