1、房地产业发展趋于成熟

从国内生产总值指数和房地产业指数比较图看，1990年-1998年间，房地产业的发展可谓跌宕起伏，1992年房地产业指数增长高达35%，经过宏观调控，指数在1997年陷入低谷，增长率不足5%。在此期间，GDP增长也经历了一个高位回落的过程，但GDP的变化要平缓很多，房地产行业的变化则更加剧烈，这表明产业的发展还不成熟，忽冷忽热。

从2001-2007年的走势看，GDP走出了一个平滑向上的增长曲线，房地产行业虽然也出现了一定程度的波动，但总体看也是相对稳健，没有了1990-1998年间那样的巨幅波动。总体来看，房地产也指数增长与GDP增长大致吻合，一方面表明房地产行业的发展成熟度有了一定的提高，另一方面，也说明近几年房地产业与宏观经济一样，出现了偏快增长的现象，理应与宏观经济一起理性回归。

2、房地产投资规模和增速大幅提高

1995-1997年房地产投资额维持在3000亿元左右，年度增幅几乎为零，这主要是受到当时宏观调控政策的影响，经济增长要求“软着陆”。2007年房地产投资额达到2.5万亿元，同比增长30%，达到历史最高点。2008年由于国内外经济严重恶化，房地产市场进入调整期，1-10月房地产开发完成投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅明显回落，依然保持高位。值得关注的是，投资增幅专快速下滑，10月份开发增幅降至10%左右。

两个时期房地产投资情况对比看，2008年无论从房地产投资额还是增长幅度都远高于1998年时期，并且房地产投资占固定资产投资比重也大于1998年时期。在这样的情况下，寄希望于继续用房地产投资拉动经济增长是不现实的，必须要多角度思考问题，给出解决的路径。

3、房价水平大幅提升

1997年全国商品房销售均价1997元/平方米，1998年商品房销售均价为2062元/平方米，同比1997年增长3.25%；2007年商品房销售均价为3885元/平方米，同比2006年增长15.4%，较1997年增长94.5%。

从全国范围看，我国目前房地产销售均价并不高，但这并不能完全反应现实问题。京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上，这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾，特别是住宅领域，在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围。

现阶段商品房成交均价已经进入阶段性高点，面对世界金融危机的影响，人们观望持币待购的情绪会持续相当时间。因此，房价的适当调整在某种程度上是必须的，政府也应从这个角度多做文章，采取减税减负，鼓励企业降价等措施，激活房地产市场的流通。

4、商品房成交量翻了两番多

1997年全国商品房成交量为9000万平方米，1998年为1.2亿平方米，而到2007年商品房成交量则达到了7.6亿平方米，是1998年的6倍多。从商品房成交量角度看，1998年的房地产市场改革，特别是取消福利分房制度的改革，极大促进了我国房地产行业的发展，解放了生产力，同时人民居住水平也得到了显著提高。

从成交量指标看，现阶段无疑是我国房地产发展20多年来最好的时期，但市场的需求并非是无限增长的，新建商品房的销售从长期看会呈现倒“U”型。我国目前正处在房地产行业发展周期的前半程。未来随着市场的发展，如果价格和人民收入水平相适应，成交量还可能创造新高。因此，如何缓和房价与居民收入之间的矛盾就成为房地产行业发展的关键问题之一。

5、房地产业成长为国民经济支柱产业

国民经济的支柱产业标准是行业的增加值占整个GDP的比重在5%以上。1998年房地产行业的增加值占GDP的比重为4.16%，此后这一数据稳步上升，到2006年为4.5%，2007年这一数据则超过了5%，成为名副其实的支柱产业。1998年到2007年房地产行业增加值(按当年价格计算)从3454.5亿上升为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于GDP的平均增速，为国民经济的发展起到了关键作用。

如果说1998年国家取消了福利分房制度，转而确立货币化市场化解决住房的路径，其目的是扩大内需，那么无疑这一策略的实施效果非常明显。2008年，我国再次面临经济减速的局面，此前召开的国务院常务会议上则重申了房地产是国民经济重要支柱产业的地位。这表明在本次落实“扩大内需”的过程中，房地产行业依然要发挥重要作用。随后，住房与城乡建设部9000亿安居房工程计划的提出和实施就水到渠成了。

值得注意的是，今后房地产行业的发展要与此前十年的发展有一个重要的不同，即不再以房地产市场化为单一的发展方向，取而代之的是住房保障体系和商品房市场化体系双轨运行。

2008年与1998年房地产形势与措施对比分析