10月22日财政部出台的房产新政，最引人注目的关于房贷方面的规定。如对首次购买自住普通住房和改善性自住普通住房首付比例下调到20%，同时贷款利率可以下浮到基准利率的0.7倍。然而对于什么是“首次改善型自住普通住房”，很多人并不清楚，财政部也没有给予明确的解释。主管房贷事务的国家机关是中国人民银行，因此市场把目光都转向了央行，并猜测央行会在新政实施前给与所谓的操作细则。

然而10月27日，也就是新房贷政策开始实施的日子，央行却依然没有相关的操作细则出台。这就是出现了一个问题，政策已经开始实施了，买房人和商业银行却不知道如何去套用政策来做业务。市场在新政发布后普遍保持了观望态度，而没有出现“井喷”行情，一方面是市场预期没有这么快就扭转过来，另一方面也是由于政策不明确，相关规定模糊化造成商业银行无法操作等。

市场对房贷新政存在争议，这不是市场的问题，而是政策制定者的问题。应当说，这次政府抛出一个“改善型自住普通住房”的概念是故意给市场留下一个想象的空间，也给商业银行在实务操作中留下了一定的发挥空间。所谓的发挥空间，无非是对市场特别关注的第二套房房贷是否放松的问题。

从目前的情况看，无论是央行出细则还是由各商业银行根据不同情况自己出操作细则，结果应该差不多，即住房信贷将会在一定程度上放松。比如，所谓改善性自住普通住房的认定，可以根据居民目前家庭人均住房面积、计划购买住房是否符合当地普通住房标准等来制定。如果某居民已经有了一套住房，但人均住房面积少于当地人均住房标准，那么他就有改善住房的需求，再购买一套普通住房就可以被认定为改善型自主普通住房。

这种操作在理论上可以起到两大作用。

第一是改变了“9.27”新政中“一刀切”的做法，使得政策更加人性化，解决了消费者改善住房条件的需求。同时依然对非改善型的投机投资需求加以防范，继续提高这些需求的信贷门槛和成本，防止住房价格再次被非理性推高。

第二是在当前房地产市场极度低迷的情况下，放松这部分自住需求可以适当活跃市场成交，在一定程度上扭转市场预期。当然，在宏观经济面临巨大挑战的今天，仅靠这个政策是不能改变房地产市场惯性下行趋势的。房地产市场的周期应该在充分调整和底部确认之后才能出现向上的势头。周期是一个相对长期的概念，一旦周期确定就不会因为某些政策而突然变化。

上面所说的两大作用是从理论的角度考虑，如果从现实的角度看，政府出台的“模糊化”和留有空间的住房信贷政策将给市场带来更大的不确定性。

首先是中国式住房信贷危机正在孕育中。美国次贷危机的根源是穷人在高位大规模买房，注意，我并不是反对穷人买房，问题的关键是穷人在高位接盘，这样的后果是一旦房地产市场出现大幅调整，那么穷人断供的概率很大，从而造成银行信贷坏账泛滥。反观我国住房市场，虽然市场已经出现调整，但大部分城市的房价并没有真正下调到位，房价依然处于高位。之所以现在房地产市场感觉比较困难，主要是因为成交量上不去。而成交量上不去的原因就是住房价格还是太高，大大高于消费者的购买力。在这样的情况下，政府大规模鼓励普通人特别是经济实力不强的人买房，（虽然他们能够支付20%的首付，但如果房产价格继续下挫，宏观经济继续恶化，大规模失业将出现）那么这部分房贷的风险就会骤然加大，这相当于鼓励穷人在高位接盘。

其次，关于改善型住房的认定，商业银行具有很大的自主性，这实际上为投资投机需求打开了空间。但真正的投资者会不会在当前情势下进入中国房地产市场？未必！如果我们用资本市场的方法看当前的中国楼市，我们可以发现，政府目前给出的是一个利好，而且力度看起来很大，那么一些散户会盲目冲进来，而庄家和大小非（可以看作是那些囤房的人）可以趁机出货，套现离场。

如果真的出现这种情况，那么未来我国房地产市场真的很不乐观，当前进入住房市场的消费者处境也不是很乐观。

因此，从以上分析，央行而非各商业银行应该出面给出所谓房贷新政的操作细则，严格按照国务院的部署，以解决民生住房为根本目的，审慎对待住房信贷风险，继续严格监控投机性购房，同时对商业银行的住房信贷行为给予更加明确的规范和界定。虽然我国没有美国式的金融衍生品市场，但住房信贷危机产生的原因的内核是完全相同的。不要以为中国不会产生信贷危机。