当前，个人集资建房行动已经在几个主要城市蔓延开来，这个饱受争议的“行动”每前进一步都显得异常艰难。最新的消息是，杭州个人集资建房行动再次遭遇挫折，作为资金托管方的恒丰银行杭州支行受到上级压力而撤退。温州合作建房行动虽然成功走出了拿地这一步，但距离项目操作成功依然任重道远。北京限于特殊的政治环境，虽然是个人集资建房行动的发起地，但目前依然进展不大，屡遭打击。

个人集资建房行动的进展为何如此曲折，个中原由扑朔迷离。政府高层并没有对集资建房进行明确的表态，只是静观事态的发展。政府的这种态度与其说为个人集资建房行动增加了不确定性，还不如说是为该行动的继续开展下去保留一个可回旋的余地和希望。当前，政府在住房保障方面的职能缺失广受社会诟病，即使政府加大马力“补课”，城市廉租房、经济适用房也不可能一蹴而就满足社会中低收入者需求。对于个人集资建房行动，政府意在观望事态的发展，并加以研判以期在时机成熟时给予定调。

现在个人集资建房行动虽然还处在“星星之火”的阶段，但在城市中下收入阶层的观念及舆论上，已经形成了燎原之势。而开发商和学者都对个人集资建房表现出不屑之情，其理论依据是这一行动违背了社会化、专业化分工的原则。个人集资建房是群体行为，而建房是一个相当复杂的系统工程，涉及拿地、融资、建设、监理等多个环节。因此，从交易成本和社会成本考虑，开发商模式明显优于个人集资模式。但现实情况是，开发商一统房地产开发领域，在各种综合因素的作用下，造成房屋单价过高，并远远超过了普通购房者的承受能力，在这样的情况下，消费者就倾向选择非专业的个人集资建房。原因非常实际：同等条件下，个人集资建房的成本要远远低于开发商提供的商品房房价。

这里出现了一个悖论：号称专业化、现代化的开发商模式生产出来的房子价格高，不符合社会需求；而实际上并不专业的个人集资建房模式却能给普通老百姓带来实现住房梦想的可能。开发商和部分学者对个人集资建房行为持否定态度，但对专业的开发商生产的高价房有何市场优势给不出合理的解释。有些开发商甚至满腹委屈，认为社会上对开发商获取暴利的事实是曲解，实际上高房价里面很大部分是成本，实际利润只有15%-20%，而非社会上猜测的30%。那么建房成本的构成如何？这已是公开的秘密，除了土地成本、财务成本、建安费用外，还包括打通各种关系的费用。

我们以普通开发商模式和个人集资建房的温州模式做比较，衡量一下两者的成本构成。开发商作为市场化主体，它不是政府机构，也不是慈善机构，获取利润是正常诉求，一般为20%以上。温州模式中个人集资建房者会提取一定的管理费作为组织运营的必要成本，另外还要支付委托开发商一定的管理费，两项合计不会超过10%。开发商为了拿地、办理四证、获取银行贷款，往往投入巨大沟通成本，温州模式基本上不存在这个成本。土地出让金及建安成本两者基本相同。

分析到这里，情况似乎已经明确，专业化的开发商在价格问题上为什么会败给业余的个人集资建房模式，关键是成本构成的不同以及开发主体对利润期望程度的不同。当前阶段，个人集资建房确实比开发商建房成本要低，对消费者而言，个人集资建房是更好的选择。然而，这是否就意味着个人集资建房就是未来我国房地产市场发展的主流，答案显然是否定的。

首先，从社会分工角度看，开发商模式是市场选择的结果，专业化是它立足房地产开发的根本和基础。只是由于我国经济发展过程中，各种制度、法律建设不完善，制约监督机制没有切实发挥作用，造成房地产开发建设过程中违规违纪的发生，进而开发商建房的隐性成本大大增加，使得开发商以专业化操作来降低交易成本的优势遭到抵消。从长远看，开发商面临的市场环境、法律环境、交易秩序必将得到改善，随着中国法制建设进程的加快，以及房地产市场的整顿与完善，所谓隐性成本有望减小甚至消失，成本的天平会逐渐向开发商模式倾斜。因此，我们认为开发商模式依然是现在和未来房地产行业发展的主流。个人集资建房只是特定条件下出现的补充建房方式。

其次，从规模效应看，个人集资建房模式只能局限在百户级小社区建设上，如果操作上千户甚至是几千户的大社区建设，个人集资建房模式是不可能适应的。因为这种松散组织模式自身不可克服的局限性决定了其组织成本、沟通成本、协调成本等等都会随着建设规模的扩大而加速增长。相反，开发商模式由于其专业化、高度组织化的特点，更加善于操作大型社区建设，规模优势明显。从控制社会风险角度，成本最优化角度等方面看，个人集资建房没有取代开发商模式的机会。

再次，从行业竞争角度看，个人集资建房具有暂时的成本优势，当前只是“星星之火”，如果这种模式获得了国家的认可，在法律层面、金融层面获得突破，那么极有可能演变成一场全国性的燎原行动。假设这种情况真的可以出现，那么开发商显然要对自身的运做机制作出重大调整，以应对个人集资建房的竞争。其必然会从降低成本、降低利润期望、提高产品性价比等方面争取消费者。如果真正做到这几点，那么开发商和个人集资建房者（或组织）又会站在同一起跑线，而竞争则回归到专业化、交易成本等本质问题上来。其结果是价格回归到理性，利润率向社会平均利润靠拢。从这个角度看，也许这才是个人集资建房行动真正的意义所在。

最后，从经济政策环境看，当前，房地产行业正受到宏观调控的巨大影响。房地产暴利的神话事实上已经终结。政府严把土地、金融两个闸门，控制房地产行业的非理性发展。事实上，除了部分实力超强的大企业外，众多中小开发商正面临着生与死的选择。这种情势下，个人集资建房行动的出现也为部分小开发商的生存带来转机。目前所谓的集资建房温州模式是通过开发商拿地并进行后续开发的，集资建房组织者会提取部分管理费，受委托的开发商同样提取几个点的管理费。换个角度，从受委托开发商的立场看，他参与个人集资建房，获得的条件是：个人集资解决了拿地和开发全程的资金问题，等同于在项目开始前把所有房屋预售完毕。获得相对保险的收益，解决生存发展问题。而个人集资建房借助房地产开发商的现有资格，获得了事实上开发房产的能力，同时获得相对便宜得多的房子。两者的结合是利益选择的结果，也是在当前社会政治经济形势及调控政策造成的市场环境下，中小开发商和普通老百姓的主动适应行为。

然而，市场环境是瞬息万变的，当环境有利于那些中小开发商正常生存时，当企业作为市场主体追求高额利润的本性得到充分释放时，个人集资建房者还能否找到合适的开发商来委托开发就成为一个未知数。因为，面对有限的“管理费”和正常的开发利润，稍有理智的开发商都会选择后者。