曾何几时，房地产信托被发展商视为解决资金困境的救命稻草，然而 7月22日，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(即54号文)，为房地产信托融资设立了比银行贷款还要苛刻的门槛：开发商自有资金超过35%、四证齐全、具备二级以上开发资质等。四个月后，房地产信托形势的变化果然验证了政策严重制约信托融资发展的预期，甚至市场表现的更加强烈和彻底。

54号文发布后，房地产信托的发行数量、资金规模直线下降。从全年数据看，2006年1-11月份，房地产信托计划共发行了76个，总资金规模达到103.6亿元。而2005年，我国共发行房地产信托计划114个，资金127.1亿。无论是信托数量还是募集资金，2006年房地产信托都走了下坡路。

从月度数据看，房地产信托受政策影响的痕迹更加明显。信托数量从6月份最高的13个下降到11月份1个。7 -11月房地产信托数量分别为8、6、5、3、1。图线形状几乎为等斜率下降。

从募集资金规模看，3月份和6月份是两个相对的高峰，分别募集资金16.95亿和21.34亿，占信托资金总规模的55.96%和34%。这说明，在54号文出台前，房地产信托已经占据信托市场的三分之一强，甚至是半壁江山。54号文出台后，房地产信托资金发行急剧下降。即使在8月份，信托资金有所抬头，实际上其中三个信托计划是在政策出台前获得审批，政策出台后发行的信托产品数量只有一个。

从房地产信托产品的平均年限分析，有逐步上升的趋势。房地产信托年限从2月份的最低上升到10月份的最高（11月份只有一份产品，偶然性大）。这种变化趋势说明，信托受托人对房地产市场的投资越来越谨慎。由于我国房地产行业进入了长期的政策调控周期，行业发展越来越受到政策的影响，房地产的项目周期加大，投资回报期变长，相应的信托受托人设计产品时也延长了信托期限。平均收益率也在逐步上升，这是和信托期限逐步延长密切相关的。

关于信托投资方向。不完全统计，2006年1-11月份，土地开发及储备是11个，住宅建设是25个，商业项目11个，其他投资为12。总体来看，住宅建设是房地产信托投资的主要方向，占总信托投资项目的40%以上。土地开发及商业项目平分秋色。

从房地产信托资金运用方式看，1-7月份，以贷款方式运用资金占55.7%，股权投资占19%。可见，房地产信托资金运用方式主要是贷款，其次是股权投资，受益权投资，组合贷款等。整体数据表明，房地产信托投资方式没有发生结构性变化。而从月度数据看，从4月份开始，信托资金运用方式中，贷款数量逐步减少，而股权投资和收益权投资逐步增大，这表明，随着政策力度的加大，信托投资资金的运用方式也在发生悄然的变化。信托发行机构更倾向于稳妥、避免政策障碍的资金运行方向发展。

信托作为一项功能强大的金融安排对房地产的发展起到重要的支持作用。然而信托本身在房地产投资领域也存在诸多的风险，如项目风险、资金挪用风险、信托财产流动风险、集中投资风险等。为了规避这些风险，信托资金受托人应该采取多项措施，提高应风险预测和管理能力。政策风险是信托行业发展过程中必须面对的，54号文是国家有关部分从房地产行业发展的大局着眼采取的严厉行动。这对房地产信托的发展带来了极大的影响，可谓是遭遇了政策滑铁卢。然而，信托在房地产行业中的桥梁和纽带作用是不可否认的，随着市场的发展，政策的逐步消化，房地产信托必然会走出当前低谷，逐步复苏，并焕发出更强的生命力。