北京新房大幅放量  婚房力撑二手房

    4月份，京沪二手房市场走势出现了较为明显的分歧，北京市场观望氛围依然浓重，卖房周期延长，上海尤其是内环地区二手房市场价量齐增，投资客、自住客开始走出观望。
    整体上，与新建商品房相比，二手房市场较为稳定。

    买卖市场：奥运年新婚渐多婚房力撑二手房市场

    根据21世纪不动产监测数据显示，北京4月二手商品住房挂牌量环比3月份上涨8.3%，而上海市场4月商品住房挂牌量环比3月大增20.9%。北京挂牌均价为13088元/平米，环比上涨0.1%；上海挂牌均价为16039元/平米，环比上涨1.6%。北京二手房买卖成交量小幅上涨8.7％。

 
    几年未见的打折、买房送物业费等促销手段，在4月重现一手商品房市场，这多少影响到了二手房市场。尤其是北京市场，在经历了近半年的观望后，许多消费者对奥运会后房价下跌存在着一定的预期，此时开发商由于资金链吃紧而不断推出的促销手段强化了这部分观望者的信心，使得今年北京二手房市场的回暖速度明显慢于往年。

    有一个现象较为引人注目，由于很多适龄青年赶在今年奥运年结婚，随着婚期临近，婚房需求逐渐释放，户型多集中于80－100平米的两居室。这类消费者比较年轻，经济实力有限，因此更青睐于小区密度小，环境、配套比较完善的次新房。21世纪不动产高级分析师孟奇提醒说，这部分消费者在关注房屋价格、位置、配套等大方向的同时，也要适当关注房屋的装修状况等细节问题，那些装修档次较高且保持良好的次新房，完全可以直接用做新房，既节省了装修费用，也为忙碌筹备婚事的新人节约了时间。

    4月份上海二手房买卖成交量环比上涨15％左右。据21世纪不动产上海锐丰店东区营业副总邓荣兴反映，外环一些项目的打折促销，并未对城区内的二手房市场造成影响，上海二手房回暖明显，成交量呈现内外环普涨局面，涨幅在5％－10％。目前股市略有回暖，2010年上海世博会拉动效应显现，许多有着刚性需求和长期投资需求的客户看好二手房市场，并选择在目前市场和业主心态都较为稳定的时期入市，购买自己满意房产的同时使资产保值增值。其中，升级置业的自住型客户占总成交量的70％左右。

    孟奇认为，奥运会后北京房价应声而落的可能性并不是很大，期望后奥运会房价大跌的心态或应调整。

    租赁市场：上海市场价量齐升北京部分业主由售转租

    4月京沪两地的租赁市场比买卖市场更为活跃一些。
   

    根据21世纪不动产监测数据显示，4月份，北京住房租赁挂牌量出现小幅上涨，环比上涨6.3%左右，上海环比上涨4.8%。北京租赁成交量环比下降9.6％，租赁价格环比上涨3％；上海租赁成交量环比上涨10％，租赁价格上涨约5％。

    北京4月份在CBD、中关村等成熟的商业区租赁房源量有着大约15％的增长，其他区域房源量也有着5％左右的增长。这主要是由于业主与消费者对后期房价走势的预期有较大差异，导致房屋买卖成交量少，买房周期延长，而许多对房地产前景看好的业主，不愿降价售房，又想避免空置损失，于是选择将房屋出租，静观其变。

   上海租赁市场与北京相比更为乐观，这与上海2010年世博会利好因素支撑以及二手房交易的价量齐升有着密切的关系。此外，由于城市产业结构的差异，上海商务租赁的需求也较北京更多、更稳定一些，这也在很大程度上稳定和促进了上海二手房租赁市场的发展。

     北京新房大幅放量  京沪成交量继续下滑

    4月，京沪两地新建商品房销售情况仍不乐观。
   

    与一季度开发商捂盘静观相比，北京4月新房突然放量。据北京房地产交易管理网统计数据显示，4月北京市共有55个项目获得预售许可证，准许销售面积194万平米，预售均价15912元/平方米；其中住宅及公寓项目41个，预售均价为16048元/平方米，准许销售面积141.7万平米，占总准许预售面积的73％，同比去年的134.1万平米增加了5.7％，环比3月的69.7万平米增加了103.3％。

    同期，北京城八区开盘住宅项目20个，准许销售面积62.2万平米，占总住宅准许销售面积的43.9％，环比3月的43.3万平米增加了43.6％；四环外开盘住宅项目36个，准许销售面积126.9万平米，占总住宅准许销售面积的89.6％，环比3月的61万平米增加108％。

    但成交量仍惯性下滑。北京市交易管理网的数据显示，4月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6048套，签约面积74.8万平米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，签约面积减少23.9万平米，减少了24.2%，同比去年4月签约套数减少51.5％，签约面积减少54.7％。

    上海新房3月份的回暖态势在4月有所减弱。据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，4月份上海住宅新房成交14150套，147.3万平方米，环比3月份，签约套数减少3494套，减少19.8%，签约面积减少33万平方米，减少18.3%。成交面积与去年同期相比下降25.9%。

    北京新房供需差距加大。北京4月份新建商品住宅签约面积环比减少24.2%，而获得预售许可的住宅面积环比增长103.3％，这表明市场虽然仍由观望情绪主导，开发商却迫于资金压力而不得不推盘探市。而上海内环二手房市场的价量齐增，与新房的销售量同比连续四个月的下跌形成了鲜明对比，这显示了二手房在位置和价格方面的不可替代性。