上海二手房量价齐升  北京尚未走出观望 

3月二手房重归买方市场

    去年楼市红火、房价暴涨时，经常出现的一个现象是，卖方（房东）突然临时加价，动辄几天就加价10万元以上，有的甚至宁愿冒着双倍赔偿定金的风险而悔约。

    如今，随着房地产市场调整，楼市陷入观望，二手房市场从卖方市场重归买方市场，那些一夜之间大幅涨价的现象也不见了。不过，最近一个月来，楼市的观望态势有所好转，人气有所恢复。

上海二手房量价齐升买方议价空间有限
北京尚未走出观望  买卖双方出手谨慎

    在卖方市场，买方是没有话语权的。而目前的买方市场对购房者也许正是入市机会。

    根据21世纪不动产监测数据显示，北京3月二手商品住房挂牌量环比2月份增长20.8%，上海环比增长22.1%。

    虽然北京3月二手房成交量环比2月有了明显的回升35.3%，但考虑到2月受春节长假的影响，交易本就低迷，3月交易量的大幅回升并不具有可比性，但与去年同期相比还是略有增长。与此同时，需求依然延续了春节后的增长，咨询购房的客户量有增无减，但也应看到成交依然十分困难，观望并未完全打破。21世纪不动产北京鸿翔恒达店店主胡北反映，朝青板块的交易量已有所恢复，已经能够达到去年政策刚公布后的水平，但与去年不同的是卖方市场已经转变为买方市场。目前市场依然是看房的人多，主动出手的人少，但却也反映了需求的真实存在，在目前后市不明的情况下购房人和业主都显得较为谨慎。

    相比北京市场，上海的二手房市场的好转更加明显，成交量环比2月大幅上涨了35％。相比2月的有价无市，3月份可以说是量价齐升，尤其是交易量的增长更加明显，这也带动了价格的增长。21世纪不动产上海锐丰店联洋区域经理臧曼反映，如果说2月份由于交易低迷，购房人与业主还有一定的议价空间，那么3月份这种议价的可能已经很少存在了，尤其是在内环的各板块。在总体成交价格方面，京沪两地稳中微升。

    21世纪不动产高级分析师孟奇认为，春节过后两地二手房市场已出现的回暖迹象在3月份得到了延续，虽然据此判断两地楼市已经走出观望迷局还略显武断，但市场正在企稳，需求也在陆续释放中，尤其是自住需求的释放是不争的实事，毕竟抱怨过后还要面对需求的压力。今年以来楼市、股市两个资本市场的持续低迷，使得投资者的信心正在不断受到打击，尤其是进入3月股市的多次破位下行，更是加剧了投资者对于宏观经济的悲观判断。股市的颓势不仅使大量资金被套，而且改变了购房者对于未来宏观经济走势的预期，在面对好的购房机会时也会犹豫不决，毕竟在经济形势不明的情况下，持有现金是现阶段最好的防御方式。但是购房人也应该看到楼市和股市还是有一定的区别，房地产毕竟是由土地决定的资源性产品，因此楼市与股市的区别之一就在于流动性与扩容的强度，与股市目前对扩容压力持续增加的担忧不同，楼市的供应与需求更加明朗与钢性，价格的波动更加理性，目前情况看，房价整体大幅下跌的可能性并不大。

租赁行情活跃楼市压力逐渐累积

京沪两地二手房租赁市场更趋活跃

    根据21世纪不动产监测数据显示，受春节的影响，3月份，北京住房租赁挂牌量出现上涨，环比上涨了38.1%，同期上海租赁挂牌量环比也上涨了33.3%，两地租赁市场持续活跃。北京3月份租赁成交量与2月上涨了10.5％，租赁价格环比上涨了4%，上海2月租赁成交量环比上涨30％的同时，租赁价格也有3％左右的上涨。

    北京市场的交易热点板块，优质租赁房源已经趋紧，由于今年以来租赁行情的火热，也使得业主纷纷调高了租金预期，租金在低位缓步增长多年以后，今年确有大幅的补涨，这对于维持楼市投资收益的良性有很大的帮助。上海市场与北京市场类似，但不同的是上海的业主对于成交更加主动、灵活，对于业主的要求也更加配合。21世纪不动产上海锐丰店静安区域总监朱艺认为，业主肯于主动迎合客户的需求增加家居的配置，是希望降低物业空置的损失，显得更加实际。

    孟奇认为，两地租赁市场与买卖市场的强烈对比，表明了一部分购买需求转入租赁市场等待时机，视房价走势明确后再出手。租赁火热的同时，本应释放的市场压力尤其是购房需求的压力，却正在逐渐累积。

上海新房市场迅速恢复  北京方向未明

    根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月北京市共有36个项目获得预售许可证，准许销售面积101.89万平方米；其中住宅及公寓项目26个，环比增加85.7%，准许销售面积69.70万平方米，占总准许预售面积的68.4%，同比去年的76.33万平方米减少了8.7%，环比2月的29.70万平方米增加了243%。

    3月份，北京城八区开盘住宅项目14个，准许销售面积43.34万平方米，占住宅准许销售总面积的62.2％，环比2月的12.37万平方米增加了250.5％。四环外开盘住宅项目23个，准许销售面积61.04万平方米，占总住宅准许销售面积的87.6％，环比2月的16.81万平方米增加了263.1％。

    另据北京市交易管理网的数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，增加了169.3%，签约面积增加64.9万平方米，增加了了192.0%；同比去年3月签约套数减少20.2％，签约面积减少49.6％。从供应与销售的反差看，市场中人气与信心的恢复还需要时间。

    根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交17644套，180.33万平方米，环比2月份，签约套数增加10218套，增加137.6%，签约面积增加108.23万平方米，增加150.1%。成交面积与去年同期相比略下降4%。

    21世纪不动产高级分析师孟奇说，以上数据可以看出，上海新房市场的恢复速度超过了北京，政策的影响正在逐渐被消化，市场也更趋理性与健康。而北京新房市场的走势令人担忧，尤其是在二手房买卖市场出现回暖迹象，租赁市场持续火热的同时，一向销售超过二手房市场的新房市场还是方向未明，一方面是由于一些新房项目对市场信心不足推迟开盘时间，供应量比网上公示的要少；另一方面新房价格依然在高位徘徊，在目前市场走势不明的情况下购买期房风险会更大。另外，金融紧缩政策与市场低迷带来的融资难，导致部分开发商对拿地和后期项目投入上的谨慎，可能会影响到未来市场的供应量。