2月京沪二手房价并未下跌

  　很显然，楼市并未走出观望。但出人意料的是，2月份，虽然京沪二手房价成交量继续下挫，但价格并没有出现下降。

　　买卖市场：成交价格未见大幅波动

　　在二手房市场，买卖双方的博弈呈现胶着状态。

　　根据21世纪不动产监测数据显示，北京2月二手商品住房挂牌量环比1月份下降21.9%，而上海市场2月商品住房挂牌量环比1月下降25.9%。同期，北京二手房成交量环比1月下降20.7%，上海春节过后出现明显好转，成交量环比1月同期上涨了15%。

　　考虑到受春节长假的影响，北京2月份交易日的数量明显减少，成交量下降在意料之中，但与去年同期相比却有了5%的增长，春节过后咨询购房的客户量出现明显的回升。

　　值得注意的是，二手房成交价格方面京沪两地均未出现大的波动。据21世纪不动产监测数据显示，2月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格基本维持稳定。其中，北京挂牌均价为13036元/平米，环比上涨0.3%；上海挂牌均价为15765元/平米，环比上涨0.1%。

　　与深圳等南方市场不同，京、沪市场虽从去年年底开始成交量就出现萎缩，但价格依然维持稳定，与深圳市场恐慌性心理引起的大幅杀跌不同，京、沪两地的业主心态较稳定，主动降价抛售的现象并不多见，而且春节过后两地二手房市场已出现回暖迹象。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，第一，京沪两地房地产市场投机成分有限，尤其与深圳市场的过度投机有很大的区别。两地房价上涨的基础是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾，市场中虽有投资的成分但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别，且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场，因此，在面对政府更加严厉的控制投资、打击投机的宏观调控政策时，北京和上海房地产市场并未出现大幅调整。第二，北京和上海都是国际化大都市，受周边强劲而稳定的购买力支撑，并且今年北京将承办奥运会，2010年上海将承办世博会，这些利好都增强了京沪两地业主的信心，房价不会轻易出现大幅降价的现象。第三，今年2月18日北京市建委发布了有关限价房政策的征求意见稿，有助于部分消费者走出观望还，因为符合条件且有申购意向的消费者可以耐心等待限价房的推出，不符合申购条件又确实有购房需求的消费者则会转向普通商品房市场，为市场注入新的购买力。

    租赁市场：交易量和租金均在上涨

　　2月份的租赁市场，春节后开始活跃。

　　根据21世纪不动产监测数据显示，受春节的影响，2月份北京住房租赁挂牌量环比下降了24.4%，同期上海租赁挂牌量环比也下降27.5%。

　　但两地租赁市场依然持续了自去年底以来的交易活跃程度，尤其是春节过后，随着返京、返沪人员陆续抵达，租房者数量更是大幅增加，租赁成交量明显增加，节后单日成交量已超过1月份的平均水平。根据21世纪不动产监测数据显示，北京2月份租赁成交量环比1月上涨了14.8%，租赁价格环比上涨了7%，上海2月租赁成交量环比上涨20%的同时，租赁价格也有5%左右的上涨。

　　孟奇说，京沪两地租赁市场的活跃，虽然有外来人口需求增长的因素，但如果其中部分购买需求是因暂时观望而转入租赁市场，等待房价趋势明确后再进入买卖市场，这样未来购房需求集中释放的可能仍然不可小视。

    新房市场：成交量大幅下降

    不仅是购房者在观望，开发商也在观望，他们的推盘数量在急剧减少。

　　根据北京市交易管理网的数据显示，2008年2月北京新开盘项目14个，其中住宅项目10个，准许销售面积为19.32万平米，比2007年2月开盘的住宅项目数量减少6个，准许销售面积下降30.28万平米，降幅为61.0%；其中城八区内开盘住宅项目7个，准许销售面积为12.4万平米占住宅销售面积的64.2%，与去年同期销售面积相比下降了65.6%；四环以内开盘住宅项目3个，准许销售面积为5万平米，占住宅销售面积的25.9%，与去年同期销售面积相比下降了68.9%。

　　另据北京市交易管理网的数据显示，2008年2月北京新建商品住宅签约2874套，签约面积33.8万平方米，与1月份相比签约套数减少4056套，下降了58.5%，签约面积减少48.1万平方米，下降了58.7%，且成交面积与去年同期相比减少56.3%.

　　根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，2月份上海住宅新房成交7426套，72.1万平方米，与2008年1月份相比，签约套数减少8191套，减少52.4%，签约面积减少84.7万平方米，减少54%。成交面积与去年同期相比下降27.5%。

　　以上数据清楚地显示，楼市的买卖双方，都在等待着新的变局。开发商希望市场转暖，尽量推迟开盘时间，而消费者却希望下跌快点到来，以便抄底。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，随着宏观经济的持续向好，受多种因素支撑的京沪房地产市场，很难出现2007年价格猛涨的现象，但两地房地产市场仍会保持稳中有升的趋势。因此有真实需求的购房者可以趁现在市场平稳时期从容入市，避免陷入消费者集中入市引发的争购房源等比较被动的局面。相信今后政府对于楼市的政策将长期坚持抑制投资、打击投机的原则，因此再次进入楼市获取投机风险溢价的做法，值得投机者审慎评估，而对于希望通过长期投资楼市从而分享宏观经济增长红利的投资需求，楼市价格的长期走势依然可期。从历次政策调控效果来看，由物业区位与品质决定的稀缺性产品，更容易规避政策调控的风险。