北苑区域：大涨之后的平静

    以奥运的名义，北苑区域投资价值看涨。
    北苑区域的传统界定范围是，北面到城铁13号线、西面到国家森林公园、南面到北五环、东面到朝来森林公园。
    以下置业建议由21世纪不动产北区营业部副总监王飞勤提供。

    一、区域内相关楼盘数据

    1、区域内满5年可免税商品房项目列表：

    2、 即将于2008年满五年可免税的商品房项目列表：

    二、区域点评：

    1、市场供应量：

    北苑区域一二手房供应量充足。商品房总规模约建筑面积600万平方米，房源4万套（不包括乡产权的朝来绿色家园）。其中大规模的社区有230万平方米的北苑家园（含绣菊园、紫绶园、青友园、茉藜园、莲葩园、公园2008.），180万平方米的北辰绿色家园，30万平方米的万科星园以及25万平方米的上元。
    根据21世纪不动产等经纪机构的统计数据，挂牌中的租赁或者出售房源约3000套，其中出租的约2200套，出售的约800套。挂牌出售的房源占总房源数的2％。二手房比例较低的主要原因是产权证未满5年的新房较多。从总体上来说，北苑地区的物业以自住为主。

    2、区域交通情况：
    城铁13号线与地铁5号线在此交汇，形成北京北部一个新的交通枢纽。如果选择自驾车或公交车出行，可以走安立路、北苑路进城，或者通过北五环、北四环通达CBD、中关村、金融街等。

 
    3、区域配套情况：
    经过近10年的发展，北苑地区已经自成商圈，配套设施齐全。
    商业：北辰购物广场、融富商城、易初莲花、物美、苏宁电器、正时家居等
    教育：亚奥国际学校、紫绶园小学、社区幼儿园、社区中小学等
    医疗：航空中心医院、清河医院以及社区医院等
    金融：各大国有商业银行均在此社区密集布点。
    公园：国家森林公园、朝来森林公园以及大规模社区建设的社区公园。

    4、区域二手房价格直线上涨。
    目前北苑区域二手商品房价格集中在10000―13000元每平方米。以次新房居多。随着2008奥运地的临近以及地铁5号线的开通，今年以来，本地区二手房价格进行了一次近乎于跳跃式的重新定位，从去年同期的每平方米7000―8000元上升至目前的每平方米10000－－13000元。部分价格达到了18000－20000元每平方米，年度上升幅度约40％。按具体项目分列如下： 

    5、区域优势和缺陷

    优势：

    1、选择余地大，户型丰富，建筑面积从50平米的一居到300平米以上的大宅都有。
    2、绿化情况非常好。位于国家森林公园与朝来森林公园之间，南面是北五环城市绿化带，清河绕区而过。同时区域范围内的小区整体较好，绿化率较高，社区公园建设较好。
    3、交通方便，通过北五环可以快速到达CBD商务区、中关村、金融街等，无拥堵之痛。同时公共交通体系完善，拥有两条地铁线、一条快速公交干道。

    缺陷：

    1、短期内升幅较大。
    2、周边在建工程较多，施工影响较大。
    3、教育资源配套仍有待完善。
    4、部分小区物业管理有待完善。

   三、置业建议
  

    在该区域买二手房要注意哪些问题：
    1、 注意区分产权性质。是经济适用房、乡产权房还是商品房？凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
    2、 北苑地区物业管理水平差异较大，买房时除了关注所购房无本身结构、质量、户型布局外，要特别关注物业管理水平，尤其准备选择秀菊园、紫绶园等物业的准业主们。
    3、 北苑地区交通四通八达，非常方便。但提醒那些完全依赖轨道交通的准业主们，步行到达地铁站的实际时间或者换乘公交车的实际时间。
    4、 准备在此区域投资的客户需要注意一些短期风险问题。比如近期升幅较大，租金回报水平偏低。非常看好该板块的投资者可以多关注一下区域南部的上元、北辰绿色家园等，涨幅相对较小，品质不错。
 
    该区域购房适合什么人群，不适合什么人群：
    适宜人群：自住型的。（1）高收入自驾车一族，可以选择万科星园、北辰绿色家园系列、上元、世茂奥临以及时代庄园等；（2）普通白领可以选择北苑家园系列；（3）收入稍低但相对稳定的，可以选择翠堤春晓与黄金苑。
    不适合人群：投资型客户。目前北苑地区长期租赁租金回报率较低，相比较于南部的亚运村地区要低一些。个别高端项目除外。
 
    地铁5号线对区域楼市的影响：

    随着地铁5号线10月7日正式开通，京城北部高档住宅的成交均价达到一个新高峰。6—8月，该路段楼盘整体涨幅达25.4%，9月中旬到10月初约20天的时间内涨幅15%以上，是5号线沿线路段涨幅最为猛烈的路段。目前地铁沿线楼盘涨势太快，投资需谨慎。对于北苑区域置业的消费者来说，高端客户可以重点关注上元雅园的叠拼别墅，性价比较高。预算150万左右的客户可以重点关注北辰绿色的拂林园，普通工薪阶层建议关注翠堤春晓与黄金苑。