北京二手房市场活跃度为何仅与西安相当

    根据2006年北京、上海、天津、广州、西安等几大重点城市的新房与二手房成交数据分析，北京新房与二手房的交易比为2.26：1，其活跃程度仅与西安（2.32：1）相当，而距离北京最近的直辖市天津新房与二手房的交易也达到了1.52：1，上海则早在2004年底就已经接近了1：1的水平。
   

    21世纪不动产分析认为，北京二手房市场成交规模并不小，但因为启动时间晚，市场还不够成熟，二手房购买人群差异，住房换手率低，以及北京大量公房上市受到阻等原因导致北京二手房市场活跃程度不高。

多重原因
    统计数据显示，2006年北京全年商品房成交量为16.9万套，成交面积为2087.9万平米，全年二手房成交量为7.8万套，新房与二手房的交易比为2.26：1。西安全年商品房成交量约为套数26000套，二手房成交量为10931套，新房与二手房的交易比为2.32：1。
   

    21世纪不动产认为，以北京去年7.8万套的成交规模估算，每套成交价约40万元，其成交金额已经达到300亿元。但西安二手房的成交面积只有75.26万平米，交易额仅15.33亿元。可见北京的二手房市场成交规模是西安的近3倍，但市场活跃程度却与西安相当，足见北京的二手房市场活跃度是非常低的。
 

    同时，虽然北京房地产市场规模要大于天津市场，但天津二手房与新房的交易比1.52：1仍优于北京。广州的交易比为1.51：1。而在房地产市场成熟的国家，二手房的交易量与新房的购买量的比例高达6:1，香港市场上流通的住房也有约2／3是存量房。
  

    北京二手房市场1999年底才启动，比上海至少晚5年。虽然发展迅速但是由于起步晚，发展阶段还是与其他城市有差异，各方面都还不够成熟。

    业内专家也表示，二手房市场启动初期很多新房处于城市中心地段，很多买房人都更愿意买商品房，不太关注二手房。而且北京的房地产市场本身起步晚，所以一手新房转化为二手房本身也有一个周期，这让二手房源受到一定限制。

    其实，房源不足正是北京二手房市场不活跃的重要原因之一。根据21世纪不动产的统计，目前北京的存量房达到360万套，其中包括市产公房在内的所有公房120万套左右，央产房80万套，商品房有160万套。二手房源里最重要的一部分即公房和央产房占到一半以上的比例，但在上市过程中却遭遇到很多障碍。

    由于政策限制，北京大量中央机关、军队、高校产权的房子属于军产、央产房而不能上市，可上市交易的已购公房数量大大低于上海的水平。而且上海二手商品房的交易也非常活跃，而北京的一手商品房进入二手市场转手交易并不活跃。

    尤其北京很多央产房都位于城市中心地段，出租回报一直不错，以前一度能达到8%到12%，现在出租回报有所下跌但至少稳定在5%。加上当时央产房到手的价格也便宜，在加上物业、供暖等费用很低甚至免除，除非急需资金，很多房主是不愿意出手的。

    西安也有众多公房上市受到产权限制。有数据显示，西安市可以上市的存量二手房7000万平米左右，但实际上交易量却很小。因为高校、政府、国有企业的单位房产、房改房的房产证迟迟拿不到，使这些房源无法进入二手房市场进行流通，导致西安二手房市场生机不足。

    21世纪不动产还分析认为，上海二手房的交易中以投资为消费目的的数量占到二手房总成交量的40%，而北京市二手房交易大多以百姓自住的刚性需求为主，投资所占比例在10%以下。北京住房市场中自住需求仍占主体，住房换手率低，进入二手房市场的房源也较少。

    另外，上海的交易过户当天便可完成，公房从上市审批到发证只需一个月左右的时间。北京则需要更长的时间和更复杂的手续。此外，北京针对二手房的金融产品不丰富，银行对二手房的支持力度并不高，这也跟北京所处的发展阶段相对落后有关系。

前景看好

    根据统计，2007年春节后房源数量明显增加，交易量的增幅也有所恢复。对于今年北京二手房市场的整体表现有了一个良好的开端。21世纪不动产分析认为，虽然北京目前的二手房市场活跃程度并不高，但是去年出台的多个有关二手房交易的规定，各种税收政策基本到位，今年二手房市场的利空因素基本上没有了，房源应该能突破10万套。

    业内专家也认为：政府出台的一系列关于整顿二手房市场秩序的政策，将会促进交易量的增加。但是别指望二手房突然有一个巨大的放量，它毕竟还是一个渐进的市场，放量还要取决于二手房的产权人根据自己的经济实力和住房需求决定是否要出手，但预计有望突破10万套。。

    对于今年二手房的价格走势，21世纪不动产认为北京住房市场的供需矛盾仍然存在，因此价格仍将延续上涨的趋势，但上涨的幅度应将有所回落，可能在10%左右。

    “2007年北京的二手房价格依然会与一手房互动。如果一手房涨幅不大，二手房也不会涨太多。”21世纪不动产分析认为。

    从2006年的市场反应情况看，开征新的税种必然直接影响二手房的交易量和价格。去年12月16日，建设部领导公开表示，有关方面正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的保有环节实施征税。

    21世纪不动产认为，去年流通环节的税收太重抑制了二手房的交易量，但是价格却没有放缓上涨，通过征税增加交易成本虽会对房产投机起到一定抑制作用，但同时也会影响市场的效率。政府也许更应该考虑在持有环节的税收，如果持有房屋的成本过高会促使更多房源进入市场交易。

    很多专家也表示，理想的市场状态应是轻流转税而重保有税。北京科技大学经济管理学院教授赵晓更是坚决反对增加营业税，他认为政府把精力主要放在了交易流通环节，导致卖房者把增加的本转嫁到购房者身上，但同时保有环节却未能加强。

    要促进北京二手房市场的活跃度，政府也应进一步简化已购公房、二手房交易的审批程序，提供高质、高效、方便、快捷的服务。还应该考虑加大对二手房按揭的信贷支持力度，放宽获贷额度、年限及利率政策。