调息对房产租金收益的影响

    中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%，虽然提高银行存贷款利率是国家为了限制资本流动性过剩而采取的对策，而并非针对房地产市场，但对房地产市场的影响是显而易见的，尤其是对于以获取租金收益为主要目的的购房人，其影响的程度如何？21世纪不动产将通过对实例的分析来计算当前资房产的租金收益。

    张先生决定投资房产通过出租盈利，2006年以每平米8500元的价格在望京地区购买了一套面积为100平米左右的精装修住宅，总价为85万元。其中张先生首付现金45万元，向银行申请了为期25年的按揭贷款40万元。若按照新调整的利率标准张先生每月需向银行偿还2588元，年累计还贷款额为31056元（5年以上商业贷款年利率为6.0435％）。张先生购房后将房产以每月2500元价格将住宅出租，去除两个月的空置期租金5000元以及物业费3000元（2.5元/平米）和供暖费3000元（30元/平米），张先生年租金收益为19000元。若预期房产价格每年有5％的增幅，则该住宅每年增值为42500元。张先生住宅按60年使用权残值率为0折旧，每年折旧费为14167元，因此张先生年实际收益为16277元，年收益率为3.62%。根据计算，调息后该套住宅的年收益率略高于今年2.79%的一年期整存整取存款利率。

    以上的收益分析只是针对购房人投资住宅后单纯的租金收益计算，具有一定的局限性，但仍能反映一些问题。21世纪不动产分析认为，从收益计算中可以看出，影响租金收益的决定因素主要是已购住宅价格与租金的增减以及贷款额度与银行存贷款利率的变动。从目前政府对于房价的调控决心与力度来看，未来房价能否继续保持快速增长具有一定的疑问，并且随着房龄的增长以及季节的影响租金会出现不同程度的下浮，这些均会对住宅的未来预期收益产生影响。另一方面贷款利率已在不到一年的时间内三次上调，对于未来的利率走势仍然难以预料，因此房产投资的风险高于以往，当然对于那些自住需求或准备现款购房后通过租金收益以房养老的购房人来说并不需要对利率的增长产生过分恐惧，毕竟本次利率增长对于贷款人心理的冲击远胜于实际损失。