21世纪不动产观点－－
土地增值税动了谁的奶酪
11月14日北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（以下简称《通知》），明确2006年12月1日起，个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。
对于土地增值税将会对二手房市场产生的影响，21世纪不动产深入分析后认为：
★以中端次新房为主体的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本
★土地增值税是国家对房价宏观调控的延续，可称之为“并非新政的新政”
为什么中端市场不受影响
对于土地增值税的征收将增加二手房交易负担的说法，21世纪不动产表示还是应该在不同物业类型中来区别看待。
首先，国家相关税法有一系列减免措施。比如，在1995年财政部国家税务总局的《实施细则》中已对免税政策做出了详细规定：凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，才按规定计征土地增值税；
此外，针对普通住宅<比如，北京规定享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下，基本上免征土地增值税。
因此，对于多属普通住宅的中端市场，土地增值税影响极为有限。
高端市场交易成本进一步抬高
关于《通知》对于二手市场的影响，21世纪不动产分析认为，《通知》将会在一定程度上抑制高端二手房市场中的短期交易行为，对于以次新房为主的高端二手房市场，短期内交易将会受到影响。
目前，北京市场中的高端项目由于一系列调控政策，其投资回报已有所下降，这在租赁及买卖市场都有反应，比如高端物业的投资回报已基本回落至6％－8％。那么，从目前来看，增值税影响的恰恰是高端物业的交易成本，将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间。当然，5年以上的高端物业也不受影响。
让我们算算看
《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，下面，让我们来看看，究竟哪种算法对高端消费者更划算。
王女士于2004年购买了富力城一套150平米左右的住宅，新房总价在120万元，到2006年王女士想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至165万元。
计算方法一：
对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
土地增值税 =
165万元1%=1.65万元
计算方法二：
对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%计算土地增值税。
土地增值税 =
（交易价格 — 房产原值 — 各种交易税费总合 —
每年5%的房产购买原值）30%
交易价格：165万元
房产原值：120万元
交易税费：3.6万元（新房契税：120万元3%），4.95万元（二手交易契税：165万元3%），9万元（营业税：165万元5.5%），4.9万元（个人所得税：约为交易价格的1—3%）
每年5%的房产购买原值：12万元（2年5%120万元）
土地增值税 =
（165—120—3.6—4.95—9—4.9—12）30%
= 3.1万元
通过上述计算，我们看到，在不违背国家相关规定的情况下，对消费者更为有利的情况是前者，即按转让二手房交易价格全额的1%计算土地增值税这一做法。
并非新政的新政
早在1993年，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。而1995年财政部国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）更是对土地增值税的征收范围、税率、计算方法以及政策减免等执行细则做出了明确规定。11月14日出台的《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》正是依据以上文件对二手房转让土地增值税的征收所做出的明确规定。
加载中，请稍候......
加载中…