“未封顶不按揭”对二手房市场的影响
前不久，北京市银监局在“房地产贷款风险情况通报会”上表示，“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。“未封顶不按揭”的政策要求是对新房市场的一次极大考验，考验的不仅是开发商们运作项目的资金实力，也是广大购房者们对房市变动的心理承受能力。
前不久，北京市银监局在“房地产贷款风险情况通报会”上表示，“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。其实，这项政策不应该算是新政，它只是重申了三年前央行“121文件”的精神。该政策一出，立刻引起了广大购房者的热烈讨论，关于新房房价会不会涨、现在买房时机合不合适等的争论就没有间断过，可以说，“未封顶不按揭”的政策要求是对新房市场的一次极大考验，考验的不仅是开发商运作项目的资金实力，也是广大购房者们对房市变动的心理承受能力。
21世纪不动产北京区域市场分析师介绍，从购房者的角度来考虑，该项政策突显出如下三点问题：一、当楼盘封顶后再购买，势必会比期房的价格高，无形当中增加了购房者的购买成本，二、当封顶后再买房时，会有一些好户型、好位置的房屋已经被那些一次性付款的客户买走，对这些等封顶后再购房的客户来说，户型挑选的余地将有可能减少。三、从项目建设周期来看，从期房状态到结构封顶，中间需要的建设时间不等，快则需要两三个月，慢的话则需要半年时间甚至更长，这段等待封顶的时间徒增了购房者的时间成本。
基于上述三点，21世纪不动产北京区域市场分析师指出，这几天里，已经开始出现部分急于购房的客户由于担心购买不封顶的楼盘会影响自己办理按揭贷款，且价格上涨将超出自己的购房预算，从而将目光投向二手房市场。从市场反馈看，21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，这几天来，由于这一原因导致客户咨询量有小幅抬升，环比增长率在3％～5％。
21世纪不动产北京区域市场分析师指出，此次“未封顶不按揭”的政策会给二手房市场带来一定影响。
从短期来看，将促进二手房市场交易量的上涨。这是因为，那些急于购房的客户和那些难以承受封顶后房价上涨带给自己额外房款负担的客户，会在原本看中楼盘的同一地段或周边区域购买二手房来解决自己的居住需求。此外，二手房具有现房、价格相对低于新房、挑选余地比较大的优势，对购房者来说吸引力不小。但是，21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，由于这一原因而增加的交易量不会太大，毕竟现在并不是所有楼盘和银行都开始认真执行“未封顶不按揭”的政策，而且大多数楼盘会采用一些方法来挽留购房者以减小自己的损失。
从长期来看，这种潜在进入二手房市场客户需求量的增多，很有可能导致二手房价的上涨。21世纪不动产北京区域市场分析师指出，今年10月份刚刚结束的第二届工体二手房赶集会统计的数据显示，客户登记售房和购房的比例为1：8。市场直接反馈的信息反映二手房市场仍旧存在供需不平衡的问题。此番政策一旦严格执行以后，那些从新房市场流失的客户也就成为进入二手房市场的潜在客户，因此将进一步扩大市场需求量。与之对应的是，该政策将增大持有二手房房主的售房信心，特别是那些周边有在售新房项目的二手房房主。需求量的增大对应房源放量供应不上，二手房价未来很有可能因此而上涨，但最终走势仍需由市场来说话。
21世纪不动产北京区域市场分析师最后指出，由于此番“未封顶不按揭”的政策出台时间尚短，还需市场去消化，但提醒广大客户应根据自己的实际购房需求去选择到底要买什么样的房子。
21世纪不动产北京区域市场部
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