商业地产商圈的有效测定方法

商业地产在进行市场商圈分析中，最基础的工作是划定市场商圈的范围，也称为商业地产市场商圈的测定。

（1）、商圈测量的五大黄金法则。西方一些零售专家对商圈理论进行了长期的研究，总结出一些带有规律性的定律。
　  ①、莱利的零售引力法则。美国学者莱利先生研究了美国的都市商圈，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被称为莱利法则或莱利零售引力法则。
　　莱利法则的前提是：假定有a,b两个都市,处在二者之间的c城会有多少消费者去a城或去b城购物？以表明a,b两城的零售引力有多大。
　　莱利法则的内容是：某一城市的零售引力与两都市人口成正比，而与中间城镇到两都市间距离的平方成反比。具体公式为：
式中：——a、都市从中间地c城吸引来的购买额；
　　　——b、都市从中间地c城吸引来的购买额；
　　　——a、都市人口；
　　　——b、都市人口；
　　　——a、都市与c城的距离；
　　　——b、都市与c城的距离。
　②、康维斯的均衡点法则。康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺大学的经济研究学者，在1943~1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。其公式为：
式中：——a地到商圈分界点的距离；
　　　——a 、b两地间距离；
　　　——a地人口；
　　莱利法则和康维斯法则在欧、美、日得到广泛的运用，但也有一定的局限性，因为它仅是以人口和距离作为分界点的影响因素。
　　③、科亨·阿普波姆法则。阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一,舍弃了人口方面的影响因素;二是将两地间距离换算为小汽车行使时间,更符合现代社会的特点。
    阿普波姆法则的内容是：
式中：——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间）；
　　　——两地之间的距离（小汽车行驶时间）；
　　　——a地的销售面积；
　　　——b地的销售面积。
　　前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适用于计算有关耐用品、专用品的商圈分界点，而不太适用于计算日常用品。另外，在莱利法则那里，是以都市人口都具有购买力，人口多的都市更具有吸引力为前提而进行计算的。然而，实际上会有许许多多的因素交织在一起来决定商圈的大小的。这些法则并非必定与实际调查的结果相符。”因此，在研究超级市场商圈分界点时，莱利法则只能作为一种参考，而非准确的依据。
　　④、哈夫概率法则。哈夫博士是美国加利福尼亚大学的经济学者，是哈夫概率法则或曰哈夫模型的创立人。
　　哈夫概率法则的最大特点是更接近于实际，他将过去以都市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。其内容是：“在整个商业聚集区集中于一地的场合，居民利用哪一个商业聚集区的概率，系由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定的。”其公式为：
式中：——居住在i地区消费者至j商店街购物的概率；
　　　——全部零售店铺的总数；
　　　——j商店街的卖场面积；
　　　——居住在i地区消费者至j商店街购物所需的时间；
　　　——购物途中障碍指数，凭经验推出。
　　⑤、凯恩的吸引力法则。哈夫模型尽管考虑了多种因素，但应用起来相当复杂。针对这种情况，J·凯恩创立了吸引力法则。其内容是：通过比较两个都市间的人口比、到第三地的时间比和卖场面积比来决定两都市间的商圈分界线。
尽管上述黄金法则都有一定的规律性，但仍不能将各种因素要考虑进去，因此，根据本地区实际情况，进行一些经验分析也是非常必要的。
　　（2）、中国是一个地广人多的大国，由于各种原因，经济还很落后。同国外相比，中国的二元经济结构相当突出，城乡差别非常大。这也就构成了中国城市超然于农村的局面。城市作为一个地区的政治、经济和文化中心，其辐射能力是相当强的，而中国，农村经济上相对落后，基础设施建设的不完善，城市和农村由此变得割裂开来。这决定了我们研究商圈问题时，不得不只就城市范围内作探讨。
下面是就零售业态商圈所作的一些理论研究：
首先假定：① 消费者是理性人
　　　　　② 消费者可选择的任意三个商店
　　　　　③ 消费者购买物品时所考虑的费用有三种，物品价格P，购买物品过程中所发生的费用（如车费）f，使用过程中因质量问题造成的费用w。
A．计算各商店的商圈范围
假定：① 各商店的物品种类和价格P相同
　　　② 各商店的物品质量以及服务（Service）相同
　　　③ 费用f随距离S变动
　　那么，消费者的唯一选择就是考虑哪一个商店离他最近，即 最小。如图6-1所示，A的范围为ZOX区域，B的范围为XOY区域，C的范围为YOZ区域，（ 为单位距离所发生的费用，在此，各 都是相同的）
假定：价格P不相同，则他们会选择A商店而放弃B商店。
    同理Z′OZ区域的居民亦选择A而放弃C，YOY′区域的居民选择B放弃C。
这样，A商店的吸引范围就增加了XOX′和Z′OZ两块区域,从而扩大为Z′OX′区域。B商店增加了YOY′区域,但损失了XOX′区域，最终变为X′OY′区域。C也就只有Y′OZ′区域了。
    对于XOX′区域的居民而言，如果
假定：1. 各商店的商品质量和服务不相同；
　　　2. 因质量和服务不佳造成的损失为W，W可以是PQ的一个百分比。
    因此，他们就会选择A商店而不是B商店了，这样一来，各商店的吸引范围就发生了变化。
A为Z″OX″区域，B为X″OY″区域，C为Y″OZ″区域。