2009年五、六、七月全国城市住宅市场状况之分析

五月份，全国住宅市场总体稳中有升

    5月份的全国30个主要城市中，成交面积环比涨幅最大的为杭州，达到55．65％，其中环比增幅超过10％的就有17个，占到总城市数量的一半以上，可见5月全国绝大多数城市住宅成交面积都有明显的上升。在重点城市中，除杭州外，天津也有22．22％的环比增幅。

    据了解，环比涨幅位于5％－10％之间的城市共有10个，该区间可以看作成交面积的小幅震荡。在这10个城市中重点城市就占到7个，分别为广州、成都、上海、深圳、武汉、南京、北京。可见本月全国住宅市场虽然主要表现为上升，但重点城市相对运行平稳，主要以小幅震荡调整为主。

    5月份全国30个主要城市中，住宅成交面积出现明显环比下跌的只有两个城市，为包头与重庆，其环比跌幅分别为15．75％与28．89％，其中重庆环比下跌主要是由于上个月房交会成交大涨后的理性回归。

总体来说，本月全国住宅市场稳中有升，市场走向继续向好。

    从供应情况来看，随着市场成交量的持续回升和传统销售旺季的到来，5月份开发商推盘数量继续扩大，供应量明显增长。就可售情况而言，除苏州、青岛个别城市有小幅增长外，其他城市可售量继续缩小，库存压力进一步缓解，但与往年同期相比，可售量仍偏高，库存压力仍然存在。

    从市场需求来看，在本月重点监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的八成，30个城市总成交面积环比上月增长8．58％。在30个城市中，5月份成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积也接近200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市继续增加，达到11个。

    从成交价格来看，本月各城市住宅成交均价以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市其住宅成交价格本月均有不同幅度的小幅上涨。

六月份，全国住宅市场喜忧参半

    2009年6月，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，30个城市住宅总成交面积环比微跌约2%。

    供应情况：6月份随着传统销售旺季的结束，开发商推盘数量开始萎缩，因此在交易市场有所转淡的情况下，库存容量继续消耗，北京、上海、深圳、重庆等城市可售面积更是同比去年同期出现下降。

    市场需求：在本月监测的30个城市中，有15个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的一半，30个城市总成交面积环比上月下跌2%；在30个城市中，6月份成交面积最大的仍为上海，达到283万平方米，其次是北京与重庆，成交面积也接近200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市由5月份的11个减少为8个。

    成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市除重庆外，其住宅成交价格均出现不同幅度的上涨，其中涨幅最为明显的为杭州与上海，分别达到10.65%与7.49%。

七月份，全国一、二线城市“泾渭分明”

    与6月相比，7月一线城市住宅成交量普遍减少，二线城市成交依然维持高位。

    统计显示，广州环比下降40%；深圳下降30%，北京和上海下降5%；成都和天津增加20%，天津七月更是创下今年以来成交量新高；重庆基本持平；杭州下降50%。业内人士认为，随着楼市成交淡季的来临，近期住宅新增供应很难出现大幅改善的局面，而开发商惜售捂盘，进一步推高价格上涨，加上二套房贷政策收紧，部分投资性需求也重归观望，市场成交量出现明显下滑。

    数据显示，七月最后一周，被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州等八城市成交面积总量为233万平方米，总体环比减少7%。7月27日至8月2日这一周一线城市成交继续下滑。广州和深圳已连续两周成交量下滑明显，这一周降幅接近15%；北京降幅10%，略低于过去20周平均水平。

    二线城市的表现也冷暖不均。重庆降幅最大，降24%；成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加，增幅分别为24%和14%。7月天津周成交量屡创新高，7月27日至8月2日天津成交3734 套，达今年单周最高纪录；杭州这一周成交回升显著，但成交仍处低位，仅占过去20周平均水平的六成。

    统计显示，7月，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%。其中，7月20日至7月26日这一周，在全国监测的32 个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市有13个，不足总城市数量的一半；而在楼市成交面积环比下跌的城市中，环比降幅超过10%的就有12个。

    在10个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的只有4个，分别为重庆、上海、北京、武汉，其中除重庆环比增幅为27.01%外，其他三个城市的环比增幅皆在5%以内；在环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为深圳，达到36.97%，其次为成都，跌幅为15.59%，而南京、杭州、广州的环比跌幅均不超过10%。

    对于成交量下滑的原因，主要有三个方面：一是部分热点城市，房价持续上涨，价格已经超出了部分购房人的承受能力，许多购房者从恐慌性购房中回归理性，重新开始观望，这阻碍了成交的持续放量；二是，政策层面上，从银监会到各家银行，开始收紧二套房贷政策，这对成交量也构成了现实的影响；三是，一些大城市的供应量有所减少，加之前期成交量的持续放大，这也造成7月市场出现了一定幅度的波动。

  （特别鸣谢中国指数研究院、姜仁地产研究院和各中介机构信息提供）