下半年房价走势分析

（一）房地产市场目前走势——全国房价呈现触底温和上涨的态势。

    据北京市统计局公布的调查研究，资深房地产全程策划营销实战专家姜仁认为房价上涨有九大理由：

    理由之一，鼓励的政策创造了房价上行的宏观环境。自去年开始，国家出台了应对国际金融危机一系列鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的措施。随着国家和各地出台的促进房地产市场健康发展的政策措施逐步落实，成交量增长较快，表明居民住房消费信心已经明显增强，房地产开发投资信心也在逐步恢复。

    理由之二，供应链条暂断，需求出现短暂集中释放。积压了近两年的刚性需求爆发，带来了市场交易量的上涨。自去年房地产市场调整时期投资低迷，新开工项目大量减少，造成了目前和今后一段时期市场供应量相对不足。在两种因素作用下，部分城市的局部区域出现供不应求的情况，导致价格快速上涨。

    理由之三，投资投机者的再次“粉墨登场”，让市场观望者没有了主意。除了刚性需求大量入市，在对未来通胀预期的心理影响下，投资性需求甚至投机性需求大量进入热点城市的房地产市场，推高了房价。

    理由之四，银行宽松信贷是幕后推手。对个人住房按揭贷款的相对宽松，尤其是一些城市对二套房按揭贷款人为降低准入门槛，有力支持了投资投机型需求大量入市。今年上半年，个人住房按揭贷款达2829亿元，同比增长63.1%。前一段时期，不少项目的销售人员都向购房者私下承诺，可以与银行合作，以低于30%的首付、优惠利率购买二套房甚至三套房。

    理由之五，地王地价的热度攀升，让购房者看到了不会下跌的“房价基石”。楼市的热度开始传导至土地市场，宽松的资金、乐观的预期使房地产开发商再次大胆出手拿地，热点城市的热点区域近期不断刷新“地王”纪录，“地王”的频频出现，让购房者看到了短时内不会下跌的房市态势。

    理由之六，房地产策划营销交易市场监管的缺失。随着市场热度不断上升，一些城市出现了较为普遍的开发商捂盘惜售、哄抬房价等现象。这些现象没有受到监督监管，扰乱了正常的市场交易秩序，引起普通购房者的恐慌，让许多购房者加入盲目追涨的行列。

    理由之七，“一刀切”的政策不再适应市场。从全国看，房价变化呈现出较大地区性差异。6月份70个大中城市中有34个城市新建商品住房价格同比上涨，63个城市月环比上涨。未来一段时期，不同城市的市场走势将进一步分化。房地产市场的地区差异越来越明显，东部地区率先复苏反弹，但中西部大部分地区房地产市场依然低迷。这种情况下，尽管一些热点城市出现过热苗头，但目前并不宜马上出台全国性的、“一刀切”的抑制房地产市场的调控措施。在楼市回暖尚不稳固的情况下，热点城市、热点区域房价快速上涨和市场上出现的非理性行为，已经引起有关部门高度重视。住房和城乡建设部有关负责人表示，将重点加强对这些城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设，严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求，着力稳定房价。

    理由之八，银监会对于信贷监管存在“放任”的态度。对于此情况，银监会将认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。国土资源部也正密切关注土地市场的变化情况，尤其对“地王”进行严格的检查和监管。

    理由之九，对于房产消费者法律保护存在法律保护依据。住房和城乡建设部等部门已启动《城市房地产管理法》修订工作。此次修订的侧重点将放在市场监管上，明确界定住宅消费者、房地产开发商的权利、义务和责任，注重对住宅消费者的保护。

       北京姜仁地产机构针对市场情况，结合众家之长，内部分析研究认为：今年年底房价出现快速增长还不可能，但部分楼盘房价呈下降的空间仍然会有的。

（二）房地产市场成交量的增长——找不到房价不上涨的理由

       据国家发改委、统计局统计显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，今年以来首次出现同比上涨；环比上涨0.8%，已经连续4个月环比上涨，且涨幅不断扩大。二手房价格同比上涨2.2%，涨幅较大。

    姜仁地产机构首席分析师楚芸认为，目前找不到成交量下降的理由，其观点是：

      根据上半年楼市发展以及政策走向，实在找不到成交量下滑的理由，唯一的说法只能是“淡季”，舆论楼市唱拐令部分投资客暂时止步。

    在整个中国楼市历史中，有两个时间点造成了楼市的突然休克，一个是2005年4月，一个是2007年9月，那两个月份后的间隔三个月起，楼市出现了休克，而2005年伴随着土地投机入市，很快过渡完毕，2007则因为突然掐死了个体投机需求的七寸，导致了奥运年的直接紧缩。

    除此而外，还没有看到过能够导致市场全面波动的情形发生。

    现在与掐死投机的2007差异在哪儿呢？在于投机量，与投机形式。

    2007年是因为制度缺失或制度缺陷，导致投机市的客观形成并为炒房族识破，投机需求支撑着市场的量价齐涨并且幅度不小。显然，二套房贷新政出台后，投机族除受到了直接打压外，还因为随后的近一年周期的紧缩，甩卖是曾经的风景，被蛇咬的结果是心有余悸。

    现在的市场，确切来说是今年前六个月的半年市场，投机的量，投机的形式较之过去，理性并且有着直接的目标目的。本次投机的产生，如果没有二套房贷的松绑，没有融资向普通项目领域的倾斜，依然会产生，这来自于热钱、闲钱加通胀以及经济由危机而复苏的整个周期性预期，说穿了，只要你有足够的现金，现在什么事都不做，到处买房子，留到经济完全复苏以后再来评价效益，绝对够本，而中国民间不差钱，赶上了这波在穷人是灾难在富人是危中之机的黄金点。

    也就是说，现在市场中存在的投机量，不太会受制于二套房贷紧缩政策，即使如有人说的收紧，也不会完全将投机赶出市场，其次是，投机的量与构成，主要是中高端物业，因此受政策干预的范围与可能均较小。

    再来看形式，与2007年的全民炒房不同的是，本次投机更多采取了隐蔽的形式，如能源企业的团购，福利性置业，公务员阶层的改善型入市，民间集中资金炒楼花或伴随资金入股的形式进行市场投机，这些都无法通过政策收紧来达到挤压目的。

    分析了构成市场热火的成因，及其受政策面影响的多寡，我们再来看后市成交量为什么不可能下滑？

    从前分析，投机部分只会稍微止步，而不是完全撤出，因为投机采取了投资的形式，其角色相当于第二开发商的身份，个体投机部分也只会对紧缩是否会产生作进一步小幅度的观望，不久，伸出头来一看，宏观政策与紧缩相距若无的时候，它们随时可能卷土重来。

    而导致上半年热恋状态的另一个原因是市场的迅猛升温直接促进了沉淀刚需的恐慌性购买，现在是需要冷静的时候，但众所周知，小阳春释放的刚需本已充足，四月中旬出现的成交量下滑就是证明。也就是说，后一段，即五一后期市场的成交量支撑力量主要不是刚需释放，而是投机投资需求入市，并带动了部分改善型需求的恐慌性消费。这类消费并不占市场的主流。

    由此看来，如果下半年政策真如有些专家所说的，出现紧缩方向的微调甚至全面监管与调节，那么被剔除出市场的需求，也主要是个体投机性需求，与此同时，观望需求则会伴随政策的调子分步释放入市，这两者是个此消彼涨的关系。

    唯一带来成交量直接会出现下滑的因素就是普通消费领域的信贷约束，如果真正实现年初出台的二套房贷新政，肯定会出现市场成交量的明显下滑。

    但我们也应该看到，哑铃型的市场，脆弱的腰本来就很细，即受二套信贷紧缩影响的需求部分是哑铃的腰部，他们在和谐社会的号召下被称之为中产阶层，应该是社会矛盾的主流，至少形式如此，相信从政治市的角度，应该受到保护才对。这是一个方面。

    更重要的方面是，哑铃型市场中，两端的需求基本不会明显受到信贷制约，因为，穷人差钱，一旦紧缩，造成的就是保障房领域的拥堵，而富人不差钱，越是市场紧张，他们花得越开心越放心。

    因此，综合看来紧缩的可能性很小，或者即使出现了紧缩政策，目前市场维持成交与房价基准线的需求也不会受主要影响，何况中央决策层一再重申，保持宏观政策的稳定是头等大事。

       由此，受全球经济影响，目前市场尚不明朗，投资者与购房者需谨慎。——房市有风险，投资需谨慎！