经济危机下房地产的第一次“井喷”

    文/姜仁

    “井喷”，最早一词来源于石油开采业。井喷是石油或石油气开采中非常忌讳的意外事故，钻井时要把泥浆注入井管来平衡地下地层对油气的压力。但是当勘测时对地下压力测试不准或注入的泥浆密度太低或出现地层压力突然变大等情况时，井管中的油或气喷出地面或流入井内的其他地层就发生了井喷，井喷往往伴随着有毒气体的着火，造成对环境和人较大的危害。

    后来，为了显示火爆而短时无法收拾，用“井喷”一词形容其景象。比如：“股票井喷”，简单的说，有些评论提到的股票即将井喷就理解为股票即将暴涨即可。“俯卧撑”井喷，用"井喷"来形容"做俯卧撑"在网络中的流行程度再恰当不过了。“性井喷”时代,是一个概念名词，主要指在尊重个人权利名义下，某个国家在两性方面自由度与包容度，在一段时期达到一个相当高度，这个时代可以说正处于性井喷时代。“车市井喷”，五一"期间，随着汽车销售连续几个月的回升，京城汽车市场人气在"五一"期间达到顶峰，再现"井喷"。还有，“销售井喷”、“炒作井喷”、“客运井喷”、“消费井喷”、“供应井喷”.... …"

    房地产“井喷”，主要是在销售量和销售价格上说的。大家都知道，清明节至“五一”期间，房地产出现了一个“小阳春”。在北京，没有出现在“五一”期间大量集中开盘的现象，说明两点：第一，新开盘项目的进展不是很顺利，主要是受到宏观经济的影响和信贷迟缓的影响。第二，说明开发商对市场信心确实没有把握，都害怕项目“烂在”自己手里，自去年趋冷以后，多数开发商基本上没有动作，“小阳春”后，他们才有了一点信心，才着手继续进行自己在建和在售的项目。

    “五一”期间的“小阳春”，让部分开发企业可以说是受益匪浅，因为他们不仅销售完了自己库存，而且房价也有所提高。比如：在北京“沁山水”楼盘，春节前后价格和现在价格相比，提高了3000元/平方左右，还有珠江帝景楼盘，作为2月份北京楼市成交额冠军，目前该楼盘已经暂停特价房的销售，价格上调1500元/平米左右，平均价格已经回到20000元/平米以上，最高价超过25000元/平米，是近期上调价格最多的楼盘之一。

    关于这种现象，北京姜仁工作室资深房地产营销实战专家姜仁认为，一部分楼盘价格上涨主要看自己项目目前面临的市场环境，开发商一般是根据开盘前一周的客户积累数量来确定价格水平，如果人数很多，价格就高开;如果人数不及推介的房源数量，可能就要低开了。虽然有助增强市场信心，但开发企业依然会针对自身的销售状况制定自己的销售价格。

    那究竟什么时间市场会“火爆”起来，也就是出现第一次“井喷”现象呢？根据北京姜仁工作室房地产市场研究中心预测分析，北京五环内的在售楼盘，9月份前后应该会出现一次成交量剧增的情况，当成交量快速剧增后，价格可能有所回升。实际上，价格和成交量是螺旋盘升的关系。真正的市场房价和成交量大幅度地上升，这种量价齐增，好像今年没戏，当然也不外乎个别市场出现的可能。

    姜仁认为，从宏观角度来看，市场成交量和房价还是受到供求关系影响的，在短期之内，可能不易发现其内在的活动，但长期来看，房地产趋暖的大势还是无容置疑的，而是更加趋于理性和沉稳。

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