姜仁：开发商不能轻易死去

    文/姜仁

    当房地产开发企业、购房者与商业银行“共生共荣”、“你好我好大家好”市场直线上升的链条在逐步打破的时候，随着政策调整、房价松动、开发商集体跳水等状况出现，市场也出现了风声鹤唳、草木皆兵。房地产企业进退两难，银行唇亡齿寒，地方政府如履薄冰，本来处于同一链条上的各个环节，一时间也都变的高度紧张起来。

    房企在价格和成交量同时下跌的现实状况下，要求快速销售以实现回款。从四月份到现在，他们基本上是通过摊薄利润、加大降价幅度来达到这一目的。而市场的反映是他们不愿看到的景象：楼盘越降价，银行越难放贷；购房者以为后市可期，观望气氛开始加剧。结果是，开发商不仅难以实现快速销售回款，还会失去购房者和银行“心目中的信誉”，但如果不降价的话，又担心会在弱市中失去先机，丧失机会。

    从2007年下半年，国家执行“从紧”货币政策，银行对开发商和购房者的态度开始变得若即若离。这主要是现在银行放贷门槛提高，为难更多的开发企业。执行“二套房贷”标准，大量投资客因为利率问题被迫“离市”。银行在为难开发商、购房者时，也将自己逼进了困境。

    房市进入下行渠道，房价快速进入下降轨道，金融市场将面临巨大风险。银行从紧求自保，意味着开发企业面临“缺米断炊”局面。开发商回款速度慢了，直接后果就是还贷能力降低，开发速度减缓，陷入资金恶性循环。

    如果在这种状态下，楼市大跌不是好事，这是大家都明白的问题。如果房市一直低迷下滑，除金融市场出现巨大风险外，众多的没及时“逃跑”的炒房客和高价位购房者被套牢，连银行也被紧紧套牢，长此以往，状况没有被改善的话，可能出现一定的经济灾难。

    近期中央会议也一直强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产的市场稳定，切实防范金融风险。这是建设部和央行共同面对的压力，意味着开发商将继续面临着既压又拉的尴尬局面，不能让开发商轻易的死去。

    日本就是一个很好的例子。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使得日本遭遇了长达10多年的经济低迷。“而对于中国，不用下跌50%那麽多，就是20%——30%足以引发一场经济灾难。”在2008博鳌论坛上，有业内人士语出惊人地说。由于中国目前普遍实行20%——30%房地产贷款首付标准，一旦房价下跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还银行贷款。

    此时，央行继续推行加息政策，开发贷款不仅门槛提高，风险也进一步加大。在大幅降价销售无疑于杀鸡取卵的共识下，开发商只能将目光转向土地和项目转让。这就是在住房和城乡建设部维系楼市稳定的大局下，房地产开发的各个链条却发生着某种变化，房地产企业弃地求存，地方政府如履薄冰。只有成交量的上升和土地市场的升值才能带来房地产在该区域的加大投资，从而确保地方财政目标实现和城市形象的提升，地方政府当然也很谨慎。

    回头来看，从“共生共荣”到“若即若离”，再到“缺米断炊”，最后到“既压又拉”的尴尬局面，无不暗示着“开发商不能轻易死去”，欲死也是那些“不健康的、体质弱的、没有实力和信誉”的开发企业。