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房价上涨的主流与支流

(2007-08-06 09:58:07)
标签:

房价

上涨

主流

支流

分类: 专著创作
 房价上涨的主流与支流
 
一、房价上涨的合理性是主流
    房价上涨的合理因素主要有:
1、楼盘整体品质提升,成本增加,价值量增大,势必导致房价相应上升。如今开发的住房,规划合理、房型设计先进,建筑材料新型,环境较好,人文价值较高,智能化程度提高,科技含量增加,整体品质有了很大提升,充分反映了由安居型、保障型向舒适型、享受型转变的新世纪住房消费发展趋势,不可与上世纪90年代初的住房同日而语。高品质楼盘在开发成本上升,价值量提高,使用效益增大,优质优价,房价自然要升高。质优价高的住房在整个房市中所占的比例提高,住房的平均价格上涨,是完全符合价值规律要求的。
2、市场有效需求增加,拉动房价上升。近年来,由于住房分配货币化的推动、住房抵押贷款的支持、政府一系列配套政策的出台,以及居民消费观念的更新,个人购房比例大幅度提高,中等收入者逐渐成了购房主体,形成住房消费热潮,住宅市场需求迅速扩张,住房品位的要求也不断提高,局部地区和一些优势楼盘甚至出现排队抢购等供不应求状况。这种需求拉动促使房价上涨的情况,是市场经济中供求规律作用的结果,也属正常范围。
3、居民收入增加,需求的收入弹性导致房价呈上升趋势。近几年来,继续保持两位数的经济增长率,。按需求收入弹性理论,收入增加,需求上升,而需求上升又会拉动房价上涨。今年上半年房价上涨5%左右,仍低于居民收入增加7%的幅度,应当说也是正常的。
    房价的升降是一种市场行为,只要符合规律,控制在居民能够承受的幅度内就是合理的,决不会是导致泡沫经济。此外,还应当看到,近期的房价上涨也是前几年房价持续下跌的反弹,恰恰是房地产业景气的重要标志。从市场经济的角度看,近期房价上涨同前几年房价下跌一样,都是正常的、合理的,不值得大惊小怪。这是房市的主流方面。
 
二、房价上涨的不合理因素是支流
    当然也应看到,房价上涨过快,也存在一些不合理因素,主要是:
1、人为炒作过多。从全国来看,北京市表现比较突出,如过分宣传申奥成功、加入WTO等预期房价会大幅上涨,误导消费者抢购,开发商抬价出售。在上海也有部分开发商生造概念,虚假宣传,招徕顾客,以此哄抬房价,引起上涨过快。
2、开发利润期望值过高。在住房消费热潮到来之时,需求旺盛,有些缺乏远见的开发商,看到房子好销,期望获得更高利润,不适当的提高房价,甚至几天提一次价,人为抬高了房价。现在房地产开发的资本利润率大体为15%以上,相比国外房地产开发通常为6%-8%的资本利润率,明显过高。
3、供求暂时性失衡。突出表现在近年来住房销售面积大于竣工面积,尤其是中高档精品楼盘偏少,出现暂时的结构性、阶段性供不应求,拉动房价过快上涨。
4、买涨不买跌的心理因素。房价上涨,使居民的价格预期看涨,产生急于买房心理,盲目跟风;或买房投资可增值预期,投资性买房涌进。由此出现排浪式或购房消费和购房投资双向拉动的局面,推动着房价上涨。
    从总体上看,北京的房价上涨合理因素是主流,不合理因素是支流,而奥运会的影响是表面现象,只是对房价阶段性上涨的具体表现形式,对于研究房地产本身的市场规律发展意义不是很大,但会刺激和促进中国房地产市场的进一步发展和成熟。
 

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