“一房一价”是否可行

              文/姜仁

   本文发表于《楼市》

    “一房一价”是个很敏感的话题。在各类商品都已实行明码标价的今天，作为大宗消费品的商品房，房产商向购房者主动公开其价目表的实在不多。南京市物价局近日出台新规，要求开发商必须在售楼处挂出“标价牌”，明确公示每一套房源的基准价、综合价等具体情况，擅自定价的开发商最高将被处以４０万元的罚款。价格公示确定之后，开发商不得擅自上调已公示的价格。广州市、盐城市等亦相继出台了类似规定，要求开发商明示价目表。此举对本城市楼市的影响究竟有多大，以及能否贯彻执行，成为普通市民关心的焦点。

    “一房一价”包含两层含义，一是房价公开透明，实行明码标价，这是《中华人民共和国价格法》的规定，也是开发商的责任，更是消费者知情权的体现；二是开发商要公平合理，有章可循，这是市场规律的要求，也是房地产市场成熟的标志。

    对于明码标价，早在2002年，盐城市《关于进一步做好商品房明码标价工作的通知》就对商品房明码标价的规范做出明确要求。与2004年2月1日执行的由市政府颁布的《盐城市商品房价格管理规定》也就此问题作出了规定。随着房地产业的发展需要，有关部门又在2004年6月出台了《贯彻省物价局关于改进住宅商品房价格管理文件的通知》，这些文件的出台和有关规定的适时调整，对房地产业健康、有序发展起了很大作用。

  “一价一房”主要针对开发商销售环节的价格制定、价格洽谈、房产交易等环节进行的规范运作约束：1、根据物价部门的规定，“一房一价”要求每套房子必须注明基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，而且一旦价格公示后，开发商将不得擅自上调价格。2、杜绝“一天两价或多价”的市场价格混乱行为。3、“一房一价”不标明、擅自提高房价上浮标准,将受到有关部门的处罚或证件吊销处理。4、即使一房一价向购房者实施，也没几个购房者能弄懂这个价格是怎么得来的、是否合法。于是房价审核部门酝酿更透明、更具体的商品房审价和标价方式，将来审批房价时将具体到某楼盘每幢楼的均价和楼层、朝向差率等。5、形势上控制房价，实际上是稳定了购房者的心，但是真正让百姓满意还不是一件很容易的事。6、不论出于何种原因，商品房既然是一种商品，就要让消费者享有应有的知情权，让购房者对房产销售价格得到充分的了解后再进行比较选择。

    价格是购房者对房屋进行参考比较选择的重要指标。大多数楼盘不愿将销售价格公开发布，究其原因，大致有两点：一是房产商视价格为商业机密。房产市场竞争激烈，价格已成为主要的竞争手段之一。将房价全部公开，就会让竞争对手在制定价格策略上有机可乘，一明一暗，自己难免会吃亏。另一个原因是房产商担心价格完全公开，会将客户消费引向性价比相对较高的房屋，剩下的房源会形成滞销。

    “一房一价”，定了之后不能随意涨，我认为这属于地方政府规范市场秩序的范畴，是地方政府根据当地房地产的市场行业状况而制定的积极有效的措施，是维护购房人房价知情权、开发商企业诚信竞争力、社会普遍反映强烈问题的具体举措，政策的出发点本身是正确的，关键取决于政策的市场介入、开发商的普遍认可和政府的执行力度。

    “一房一价”是否可行，我认为要看政策的体系建设、地方政府的执行力度、多数开发商认可程度、开发商的诚实信用程度、楼盘本身的具体情况（地理位置、房型、楼层、朝向、采光、视野、是否按揭等）、市场竞争对手的环境状况、市场产品的供应情况、市场监管的措施及力度等因素影响，所以我认为此想法很好，但在执行上有一定难度，即使有效，但一定是不全面和彻底，存在一定意义上的不公平。可以这么说：如果地方政府具有周密的监管体系、相关的制约措施和执行力度，“一房一价”就很有效；如果这些措施和体系没有或者不健全，我认为意义就不大。

    那么，开发商有没有漏洞可钻呢？我认为开发商在这种政策的制定下，思想上肯定是抵触的。而政策一旦走向市场，我认为对于开发商而言，大漏洞基本没有了，小漏洞肯定还会有。即便有小的漏洞，对于地方房地产市场的整体价格影响而言已经不是很大了。

   综合分析，“一房一价”并不是从根本上改变房地产开发商原有的计价体系，只是要求将原来在价格方面的一些模糊提法明朗化、具体化。这样既能体现出对消费者的公平、公正、公开，又有助于房地产开发公司诚信经营，是维护消费者权益、推动企业诚信经营、关心关注民生问题、维护社会稳定的实实在在的重要举措，而让人担心的问题就在于地方政府对市场能否准确把握、政策执行能否落到实处、运作监管制约体系是否周密、是否健全了各种应急措施、腐败蔓延遏制等。