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姜仁：房地产业进入专家时代
(2007-03-27 08:05:43)房地产业进入专家时代
文/姜仁
从事十余年的房地产工作，让我深深地体会到，房地产行业有最初的资金+开发模式，升级为资金+开发+营销的模式，一直衍变为现在的资金+策划+开发+营销相结合的一个升级版的复合模式。
大家都知道，虽然房地产开发的产品并不出于开发商之手，但房地产开发企业是将各种资源整合的组织者和策划者，是一个资源整合的“大厨”，也是利益最大获得者。
先看其规划设计有设计院出图并承担设计风险，工程建设有建筑单位承包建设施工任务并承担施工质量风险，园林绿化灯光景观等有专业的公司设计施工并承担着各自的责任，配套和物业着需要点滴服务的也有专业的公司进行服务并承担责任和义务，就连销售也可以找销售代理公司来做，运营策划有专业策划咨询公司当参谋并全程服务，所以房地产企业是领导者和总策划。
别人经常这样说：“只要有资金和有经验的人，搞房地产开发并不是难事”。但随着历史的前进和行业的细分，这句话似乎已经过时。如果真是那样的话，那么，为什么同样是商品房，有的房子好卖，有的房就不好卖呢；同样的投资为什么回报就不一样呢？其中，最关键的因素就是各自整合资源的质量不同，于是效果就大不相同。说白了，就是你聘请的各行专家水平有多高，你开发的产品市场就有多大、利润就有多大。因为心智寻找出路，出路发现视野，视野激发市场，市场创造财富。
伴随房地产业的蓬勃发展，国家宏观调控紧锣密布，房地产业市场逐步趋于规范。人们对房地产不同产品需求越来越大，对产品的品质要求越来越高，房地产行业本身竞争日趋激烈。过去搞开发是资金加“关系”，现在已转变成了资金+专家+策划。过去暴利时代，粗放管理也能赚钱。现在是微利时代，必须靠科学的精细化管理才能赢利。过去对房地产产品要求不高，遮风挡雨、防寒保暖就能卖，现在的产品要求有技术含量，要求产品美观舒适、环保节能，更需要享受超值的物业服务。市场竞争呼唤营销专家、技术质量需要工程专家、管理运营依靠策划专家，如今的房地产开发已经进入了“专家时代”。
在房地产项目的各个环节中，房地产开发的前期策划和规划设计对项目的成功与失败起到了决定性作用。前期策划与设计占整个开发百分之七十以上的权重。一份由业内专家提供的《项目发展及整体定位（策划）报告》，会对你即将开发的地块区位价值、目标市场分析、客户终端定位、市场价格定位、投资回报分析、品牌打造推广、营销策划服务等问题进行清晰的论述，定会成为项目开发的战略指导书。在这个战略指导书基础上进行规划设计就会有胜算的把握，就会事半功倍。专业的地产顾问机构有广阔的信息平台，在信息不对称的今天，信息就是金钱、就是生产力。这些信息会帮助你解惑答疑，提高你工作的预见性、主动性。专业的地产顾问机构有极具专业水平的顶级人才，其谋略和建议是为你提供提高效率、降低成本的最佳选择。专业的地产顾问有成百上千的失败、成功的范本，会使你站在巨人的肩膀上高瞻远瞩，少走弯路。特别是实力薄弱的地产企业，聘请高手是最明智的选择。
在整个项目实施的过程中，除了借助地产顾问、建筑设计院、造价咨询、销售代理等“外脑”的作用，更重要的是开发公司本身的项目部门要由专家组成。在开发的前期，选址、拿地、动迁、缴费、办证都需要一定的智慧和经验。在项目的招标、预算、供方选择上，如果不是专家主持，就免不了吃亏上当，出现这样的情况只好自认倒霉。项目的成本管理是成败的关键，各专业工程造价师的水平和经验是整个项目能否盈利的重要保证。另外，项目实施中的结构、土建、强电、弱电、配套、水暖、园林绿化等工程师水平就是你产品的质量保证，需要各专业的工程师为整个项目个各个关口把好关。
需要特别指出的是：本文所说的专家并非是啃书本的“博士”、“博士生导师”等，房地产开发实践性很强，开发经验非常重要，一个专业工民建、熟悉实战营销、又具有丰富策划管理经验的总经理（CEO）确实千金难买，在100万左右年薪的总经理不在少数（有的高达300万，低的也几十万），但市场还是稀缺。从结构设计的“含钢量”到工程管理的细枝末节，从对市场的预测到项目成本的经济核算，没有经验都无法做到最好，经验是最好的老师。
房地产开发就是各种资源整合的过程，任何一个开发商都不是全才，但他可以是个聪明的人。他可以借助“外脑”、聘请有经验的专家，站在巨人的肩膀上只要诚实待人，一定会大获成功的。
房地产业进入实战“专家时代”。
（本文部分内容摘自好朋友老安的博客）
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