土地增值税清算对房价的影响
作者：姜仁
看看昨天的新浪房产关于土地增值税对房价影响的文章，本人颇受感触，新一轮的政策出台什么、怎样出台、出台时机、出台的效力等等使我联想许多，我们希望的是房地产业理性快速的发展，而百姓关心关注的房价社会、市场、大多数老百姓、地产商人等又都能接受，是再好不过了。其实我们国家宏观调控的两个目标也很简单：抑制房地产投资过热和稳定商品房价格，使之很好的磨合，良性地运转。
可是抑制房地产投资过热和稳定商品房价格，本身就存在着矛盾，是相背的。所以，国家的人为政策怎样调控，好象都显得有点疲惫，有点乏力。我认为其实不然，因为中国房地产正处于发展高峰期，硬性的（有的人说刚性的）让市场叛逆，本身就是一件很难控制的事情；在抑制和挤压的状态下，政策的有效性除值得怀疑外，市场的真正走向大家也未必清楚，所以政策的出台要循序渐进，而且出台最好就见效；当然，有效政策的出台，不象咱们想象的那样，需要一段时间的运营和检验才能知道，但真正的政策出台不是出现问题的补救，而是政策提前出台的风险控制与预警。
回到话题，再说昨天朋友们关于房价发表的文章颇多：有说房价上涨的，如：《清议：效法日本中国房价将更高》、贾卧龙的《“土地增值税”为房价上涨添把火》、沈立刚的《土地增值税清算结果将导致房价上涨5%》姜仁《土地增值税清算管理对地产企业的影响》、；有说对于房价是趋于稳定的：周勇茂的《征收土地增值税
房价将趋于稳定》；最多的就是发表评论，让大家自己揣摩对房价的影响，主要有：董藩老师的《顾此失彼的土地增值税新规定》、姜仁《地块越升值，购房者就越惨》、龙斌的《土地增值税会不会推高楼价？》、刘学海的《房企清算时代来临》...
...
看了大家的评论，似乎不知所措，也没有答案，实际上，房价本身就是变数，不可能停留在某一个数值上，让大家计算或推测。但通过新政的出台、市场的行情、政府的意志、开发商的接受程度、老百姓的社会反映...
...最少是可以看出走势和发展趋势的。
我想可以从以下几个方面讨论土地增值税的清算（以下称“税收新规”）对房价的影响：
一是：“新规”的出现带来房地产业税收状况的新变化。“税收新规”的出台，确实可以清算土地增值的税务问题，使大家统一在了一条起跑线上；国家税务部门对大多数的地产企业征税管理确实前进了一步，特别是对目前房地产市场税务出现投机行为的地产企业的有效管理；详细的操作规定和清算事后处理也做了明确的规定这对国家税务操作是很重要的，带来了一些新变化。
二是：“新规”体现了国家税务总局的思想，主要是：增加行业税收、提高权威性、促进行业公平竞争、调控税收管理、弥补了分离式管理的缺陷、维护社会经济稳定发展、促进社会大和谐。
三是：“新规”一旦实施，执行力度是大家关注的焦点，担心是否达到预期的目的，对房地产市场是否有反面的影响等等。具体落实和操作时，可能会产生一些消极的影响，。
四是：“新规”的出台，很明显的是抑制投资，在某种意义上就是对房价的一种间接促进，迎合了“谁也不愿出这笔费用”的想法，对房地产商而言，只是短期的紧张，目前还不会对开发商产生很大的影响。原因有二：一是目前房价是走高势，走高部分就可以弥补税收，不会影响目前的企业收益；二是所有成本费用的转嫁给购房者是每个开发商人的一致想法，在这种情况下，“最惨的”还是购房者。
五是：
“国家税务总局认为该项通知的出台不会促进房价的上升”。我也认为这个观点是错误的，这是对房地产行业的不负责任说法。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果，怎么说没有关系呢，荒唐。
六是：日本的房地产泡沫教训证明，我们应该理性出台新规和政策，特别是在我国房地产经济快速发展的今天，一旦失误将不堪设想，在社科院黄皮书中再次提醒中国，如果真是借鉴日本的经验操作，是注定要失败的。日本土地是多供给方式，而中国是政府垄断，所以全面开征增值税的结果并不会直接导致土地供给增长，在需求一定（某时点）的情况下，反而间接地助涨了房价。
七是：随着社会的不断发展，政策的再次怎么出台，百姓都心存疑虑。新政”的出台，政府的愿望是面对地产企业，可事实上“殃及”大家，这就好比“猫和老鼠”的关系，你打死了“猫”，“老鼠”也会慢慢增多的。所以，市场呼唤多方供给、利润不高的供应商人已经成为社会的共同关注热点和焦点。
八是：虽然清算土地增值税对房地产开发企业来说将增加一部分的成本，有些囤积土地的开发企业税费更重，但都还在成本控制范围之内，只是压缩了部分利润空间（理论上对的，但具体实施时不一定）。尽管开发企业对目前的“新规”能够承受，不会直接的影响房价涨幅，但在短时期内如果供求关系不得到良好的改善，房价是很难下降的。
谨以此文予大家，共同交流，希望得到大家的提醒，多提宝贵意见，欢迎阅后评论。
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