——中小海外投资客锐减六成实力境外资本卷土重来

    由于5个月没有出台相应的配合细则，业内普遍认为“171号文”限制外资“形式大于效果”。但是，从北京写字楼的市场表现来看，三季度以外资身份购买写字楼的需求环比下降六成。“限外令”意欲限制外资的投资需求在北京写字楼市场已然显现。

    据本刊市场研究部统计数据显示，今年三季度，以外资身份购买写字楼散售面积的客户成交套数为12套，成交面积为2846平方米。与二季度外资购买写字楼成交89套，成交面积126873平方米相比，三季度外资购买写字楼的需求套数环比下降了六成有余(详见表1)。

    中小外资“撤离”写字楼市场

    “外资设限”对抑制外国个人购买写字楼的需求起到了立竿见影的效果。根据本刊市场研究部统计的数据显示，今年三季度以外国个人身份购买写字楼的套数为12套，与二季度外国个人购买的22套相比，下降了83.3％。

    171号文提出，“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”这意味着，外国人以后再买房的话，必须在我国境内居住达到一年以上。同时，外国个人在办理产权手续时，除了提交购房合同等必要手续外，还需要出示在中国境内工作、学习超过一年的相关证明。

    “‘限外令’目的是为了抑制海外资本对中国房地产需求，尤其是防止以短线投机为目的的投资者进入中国。”一位长期关注写字楼市场的业内人士表示。从外资投资中国的物业类型来看，绝大部分资金是投向写字楼、商铺、工业园区等商业地产，流向住宅的资金所占比例非常少。

    以外国个人身份购买散售型的写字楼，试图短期获利的这部分人群正在呈退却之势。从北京散售型写字楼的销售情况便可看出端倪，受外资青睐的CBD区域内多个正在散售的写字楼项目已发生销售率下滑或停滞现象。

    根据本刊市场研究部的数据统计，CBD区域内某知名写字楼项目，今年二季度以来，以外资身份购买的写字楼套数为52套，然而从7月到10月份外资购买的写字楼套数为零。有境外背景的客户几乎全部停止了购买写字楼交易。例如地处朝阳公园东三环南路的瑞安大厦，4-7月份以外资身份购买的写字楼套数为6套。“限外令”颁布之后的两月内，外资购买记录为零。

    同时，记者了解到，一个位于金融街区域的写字楼项目在今年上半年对外资销售情况非常良好，“限外令”颁布后，其再次向外资出售项目后期的计划已告吹。显然，“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构，不得购买商品房。”这一规定出台，无疑将某些海外机构挡在了门外。

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    海外资本巨头卷土重来

    与中小海外投资者无奈撤离的命运不同，“外资设限”似乎并没有减少大型海外投资机构对中国房地产市场的热情。

    在“限外令”颁布的数月之后，像摩根士丹利、德意志银行等大型的海外投资机构又逐渐活跃起来。11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地（中国）有限公司共计投入了15亿元。11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50％的股权。此外，凯德置地、美林、高盛集团等机构纷纷在近期以不同形式进入中国房地产行业。

    其中，海外大型投资机构正青睐于以整购形式进入写字楼市场。从北京写字楼整栋大单成交来看，今年前三季度，北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米，超过了去年全年整栋购买的交易总量。

    显然，写字楼的投资价值被大宗资本看好。但相比于今年二季度北京写字楼市场上大单购买多达21万平方米，外资购买占一半多的情况，北京写字楼三季度大单销售成交面积不到5万平方米，外资大单投资成交案例几乎没有。这种情况显然是受到“限外令”的阶段性影响。不过，尽管今年三季度外资对写字楼需求呈下降趋势，但是这并未阻碍外资对中国房地产的长线看好。

    经过短暂的调整期后，海外资金近期在写字楼市场上的表现，大有逆市而上的局面。10月11日，新加坡腾飞集团以1.66亿美元代价收购上海甲级写字楼海洋大厦。12月初，花旗银行斥资7亿拿下京城西环广场两栋共计5.3万平方米面积的写字楼。同时，还有很多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼。

    “限外令”出台更好的规范了中国的房地产秩序，对于关注于远期稳定投资回报率的投资机构而言，投资中国房地产市场的风险会降低，因此不会改变他们投资中国的想法。”某资深商业地产分析人士表示，此时，国际大型投资机构加快进入中国反而会有更多的选择机会。

    摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁近期在北京高调对媒体透露了希望能高度参与国内资本市场的意愿。他表示，大摩将通过房地产基金加大对中国的直接投资，摩根士丹利正积极寻找合适的本地业务伙伴,以取得有关的经营执照,为进一步扩大公司在中国的业务平台打造良好的基础。

    “目前是海外投资机构进入中国商业地产的大好时机。因为开发商在商业地产领域方面还缺乏专业化的经验和国际化的商业语言，这恰好给机构投资者介入提供了非常好的时机，他们完全可以以直接投资的形式进入中国商业地产。”CCIM（国际注册商业房地产投资师协会）中国管理中心主任梁蓓向记者表示。

    目前，采取写字楼整栋销售策略的开发商也不在少数。金域中心、华远首府大厦、兰华国际大厦等项目分别透露出整栋出售意愿。

    中关村不动产商会会长杨建平认为，从未来整栋购买的趋势来看，主要客户集中在国际型客户、配套型客户以及产业型客户这3个领域。因此，未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势，首先，建筑一定是节能环保的；其次，要培育周边的环境，为整购产品的客户预留双赢的发展空间。

     来源： 楼市