房价下跌诱发恐慌性抛盘有利于市场的健康发展

    经济，金融数据变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点出现端倪。这是中国官方在对房地产市场进行统计调查后的观点，事实上，从部分城市的房价走势来看，这种观点已经得到了印证。

    此前一轮房价的高涨，温州收到的质疑最多，很多市场观点认为温州人对市场的敏感和投资投机行为炒高了全国房地产价格。事实上，温州人是没有这个能耐的，这是市场所为，政策所为。

    不过，在房地产严厉的调控政策下，温州房地产市场已经开始出现恐慌性抛盘了，二级市场尤其明显，有的地段二手房每平方米下跌幅度惊人，达到一万左右。一级市场开发商投放广告的力度在不断增强，议价空间在扩大。如果真的挺不住，那将直线下垂。

    市场一直认为，温州人的行为会产生群羊效应，领头的作用明显。房价下跌诱发恐慌性抛盘有可能从温州蔓延到全国，这似乎有了定论。

    这几年，在房地产高利润的诱惑下，温州人投资房地产的热情高涨，他们不仅买温州本地的房子，一步步将本地房价抬高，他们还热衷于购买北京上海杭州及全国各地的房子，当调控令步步逼进时，他们又踏上了海外投资的路子，香港新加坡都有温州人买房的影子。

     买房子是一大笔支出，不可能全额付款，必得利用银行的贷款。温州人还将杠杆作用运用到极致，在房价相对较低的时候按揭买了房，房价上涨后，付清按揭，改为抵押贷款，这样可以获得更多的贷款，从而可以买更多的房子。

    温州市委书记今天在一会议上说，估计杭州的房子有三分之一是被温州人买走的。因为温州人喜欢杭州，在杭州置业者的确不少。

     单纯的买房行为还可以理得清，但是，目前，高利贷刚刚显山露水，接下来的发展尚不可知。在温州高利贷和炒房行为往往是难兄难弟。今天急于抛盘的很多都因为债务问题，欠银行的，欠民间的，年底是一个坎。并非等于他们看不好这个市场。

    目前，温州人尚在抛售本地的房子，等到危机步步逼近，那么就要开始抛售其他城市的房子，群羊效应将会出现。恐慌性抛盘将不可避免。因为温州是市场的风向标。

    就一级市场而言，因为政策的限制，早期进人温州房地产开发都是原本就不是从事房地产行业的小小开发商，所以，侨办主任称，温州70％商品房是华侨开发的。后来市场放开了，而利润又太丰厚了，逐渐地，当地的企业也介入房地产，现在，不仅是企业介入，绿城万达万科这些国内掷地有声的房地产开发商也都纷纷进人这个市场。

    房地产调控之前，温州的房地产别提有多火爆，但凡是房子，只要上市，无论价格如何，都被排队抢购。购买还要出示开发商制定银行的数十万元的存款才有资格进门选房。

   去年开始的调控，加上高利贷危机，温州房地产市场进入了冰冻期，新房开盘少有人问津。假如开发商熬不住放弃温州，将出现恐慌性降价销售。

    开发商资金链断裂势在必行，尤其是规模比较小的又非上市的开发商。进入2011年，随着房地产调控的深入，房地产企业从银行体系获得资金的难度很大，于银行联手发行信托产品也被叫停，而即将到期的信托又将遇到兑付困难。公开的债务市场也不准进入，房地产是资金密集型企业，开发商的现金流量是影响未来一段时间房价走势的重要因素。　　

       央行公布的数据显示，三季度末，人民币房地产贷款余额10.46万亿元；前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元，占同期各项贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。时间接近年尾，房地产企业的资金链已经非常紧张， 这意味着，对于房地产企业来说，降价销售存量房产，缓解资金压力将是现实而理性的选择。

    但是，即便是降价，市场并不一定买账，因为市场总是这样，买涨不买跌。除非降价的幅度非常非常大，大到开发商破产。恐慌性抛盘即将来临，这种抛盘一级市场和二级市场会互相轮番上演。

   但是，市场欢迎这种恐慌性的抛盘，这比目前这种，似跌非跌，跌跌不休，挤牙膏似的缓慢下跌，更加有利于市场的健康发展，对于买卖双方来说，这种软着落更让人难熬，猛烈的下跌，恐慌性的下跌，将泡沫迅速挤破，脓流出去了，肢体才能够迅速回复健康。硬着陆才更有利于市场的健康发展。

    11月24日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在北京举办的房地产金融风险管理座谈会上，部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题.此前，在银监会的要求之下，商业银行已经进行过多轮房价下跌压力测试。

　　“但从房地产行业来看，压力测试显示房价下跌20%到30%，对银行资产质量确实不会造成太大问题。”一位国内评级公司的人士表示，但由于房地产行业牵一发而动全身，其上下游行业极其宽广，如果房价深度下跌，必将影响到上下游行业。届时银行的资产质量能否经受考验，还要打个问号。

    有消息称，钢铁市场受房地产影响开始频繁出现暴跌，幅度之大，速度之快超出了市场预期。造成钢材价格暴跌的原因首先是建筑市场的开工率下降，其次是固定资产投资大幅下滑，主要包括房地产和高铁两大部分。

      挤泡沫必然会产生阵痛，房价快速下跌可以缩短阵痛的过程，也会缩短对其它行业的影响。一个市场起起落落，涨涨跌跌，并不可怕，可怕的是静止不动，没有交易，资源被白白消耗着。尤其是房地产业，它所关联的上下游企业太多了，当市场静止时，相关的行业都无法做出方向性选择，是跟着跌还是按兵不动，比如钢铁行业，如今就面临着挺着还是倒下的两难境地。从股市的实际经验来看，出现恐慌性下跌的时候，离底部也就不远了。所以，房价出现恐慌性下跌是好事，并非坏事，也许，此时的底部就出现了，让持币观望者结束焦虑的情绪，入市了却购房心愿。(完)