温州个人集资建房路漫漫兮其修远
温州市营销协会，一家民间协会，于本月十五日召开了一场个人集资建房研讨会，邀请笔者参加。众多与会者为温州个人集资建房拿到了地块而称赞不已，认为拿到地等于万里长征走完了百分之八十的路。笔者以为，个人集资建房面前的路还相当漫长。
几年来，中国房屋价格飙升，这让低收入家庭非常焦虑，收入已经无法赶得上房价的升幅。二零零三年，北京有人提出个人集资建房的设想，其后广州、沈阳、深圳、西安等城市都在做这方面的尝试，结果都是无功而返。在研讨会上，笔者注意到，个人集资建房之所以停留在口头上主要原因在于土地未获得。于是，会上众多溢美之词都给予了温州市市场营销协会。据笔者了解，各个城市之所以拿不到地块，原因在于他们都想得到政府划拨的土地，在市场经济发展到今天的中国，这显然是行不通的。而温州个人集资建房用地则是委托房地产开发公司在公开拍卖市场上拍得土地，土地获得完全为市场化运作。拍得的地块位于温州市经济技术开发区上江路附近，占地面积三十亩，规划总建筑面积二万平方米。获得土地的程序均按政府规则要求进行，完全符合项目市场化开发要求。
据介绍，参加这次个人集资建房者共有二百六十人，具体操作是这样的，获地后，九十平方米的房产需求者预付八万元，一百二十平方米的预付十二万元；第二次付款在开工前，要付房价的百分之七十，最后款项百分之十在交房时付。集资建房者个人都一一与房地产开发公司签订委托开发合同。无论是拿地、规划、建设施工等，都委托开发商来做，房地产开发公司则收取百分之二的管理费用。据称，集资建房者筹集的资金全部存放在市区一家银行。只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方全部到齐的情况下，才能对这笔资金行使支配权。
业内人士认为，以温州市市场营销协会牵头运作的个人集资建房，前面的道路还非常漫长，可能会碰到意想不到的后果。不像温州市市场营销协会所称，事情成功了百分之八十。首先，这个协会是个社会团体，它不具备贷款资格，一旦资金有问题，无法从银行贷款。而参加个人集资建房者也难以从银行获得按揭贷款。温州银监部门也已表示，个人集资建房要获得银行贷款，在目前是不可能的。
虽然组织方声称，房价为每平方米五千三百元人民币，比市场价要低百分之三十。但是，在笔者看来，这只是为了新闻炒作而匡算的价格，离最终价格还非常遥远。在尚未获得施工许可的情况下，谈价格显然是不现实的。更何况，正像笔者在研讨会上所质疑的，按他们的运作程序，成本价肯定要远高于开发商的成本，市场营销协会要收百分之三的管理费，开发商要收百分之二，层层加码。而且，集资建房不可能达到开发商那样的规模经营，成本肯定要高出许多。在市场化的今天，只有市场化的运作才是最有效的运作，只有市场化运作才是最可靠的运作，就像土地的获得，别的城市不能，温州成功了，原因就在于，温州是委托有资格的房地产开发商，完全通过公开的市场获得土地的，程序是规范的，手续是完备的。如果别的城市也这样操作，获得土地完全没有问题，所以温州个人集资建房在获得土地这一阶段，不具有典型意义，这只是万里长征走完了第一步，也有可能连第一步都不是。只有当房屋建成之后，房屋产权证，土地使用证等顺利拿到手，一切法律程序都完备的时候才能够说，这件事情成功了。房屋作为一种商品，必须通过市场方式才会达到公正公平公开的最高境界，尽管目前开发商以暴利的方式来操纵房价，但是，这种暴利肯定不可能持久。在今后市场发展中，一旦开发商看情况不对，愿意薄利营销的话，那么，集资建房就无利可图了。据有关部门称，按他们目前的状况，整个项目运作下来，要获得施工许可，恐怕要在半年之后。
从开工建设到拿到房屋的漫长岁月里，个人集资建房还会碰见很多问题，比如道德、诚信问题，法律问题等等。房屋的涨跌不是任何人都可以预料的，包括经济学家，因为市场是不可预测的。目前，温州的个人集资建房是由温州市市场营销协会委托某开发商来操作。如果今后房价暴涨，从法律层面上来说，开发商完全可以抛开委托，将房子卖掉，自己赢利。如果房价暴跌，集资者不愿继续交款，那么，就成为了一场无法收场的不成功的集资建房闹剧。最可怕的是资金链的断裂导致烂尾，谁来承担这个损失？而作为社会团体的温州市场营销协会难道就那么值得信赖？是否会进行暗箱操作，谁来监督他们的行为？据笔者所知，温州很多民间团体的研究会什么的都只是挂个牌子，取个好名，其实际目的都是为了经济利益。在市场化的今天，天上是不会掉馅饼，俗话说无利不起早。
在市场化的今天，人们企图通过自给自足的方式建造房屋，显然是不现实的。而这么一件离成功还非常遥远的事情，却引起如此大关注，中国各大媒体，各大网站纷纷报道，出乎笔者的意料。不过，透过这件新闻，政府应该进行反思，为什么人们会对个人集资建房那么感兴趣，为什么对成本价明显要高于市场价的房屋那么期待，无非人们看见了开发商的暴利，对开发商暴利的一种怨恨，一种报复，人们企图通过自我开发剔除暴利部分而已。如果开发商少获取一点点暴利，那么，个人集资建房终究会敌不过公开销售的商品房。（完）
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