加载中…【涂力磊*海通地产】年会上市公司交流纪要（1）——保利、万科、招商、滨江、荣盛、世联
(2014-12-08 08:35:59)
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财经 |
分类： 公司、行业研究 |
2015年策略会之保利地产纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、保利地产主要观点
目前，市场在降息后基本确认了底部，情况不会再差了。市场已经逐步收回销售折扣，去化有所上升。如果后面再降息降准，明年后半年库存将得到改善。
公司今年前十一月完成签约金额1200亿元。明年公司不敢太乐观，今年公司新推盘1600亿元，明年新推2000亿元货值，加上今年留下的500亿元货值，明年可售货值2500亿元。
今年公司拿了不少广州的地，主要是中心城市布局为主。明年正常销售有两位数增长。公司仍看好房地产住宅市场，但行业集中度会上升。
公司不提转型，公司这么大规模大转型也不现实。公司将做好住宅地产，拓展大城市群中的三四线城市。公司要求新进入城市三至五年市占率要提升到前十。
目前，公司只进入三个一线城市，土地储备是10%。广州拿的是旧改项目，武汉也是，这类项目的利润率不错。
公司也布局商业地产，但比较少。现在REITS还没有出来，如果出来公司会更多涉足商业地产。公司的养老地产策略是多试少投。同时，公司老年委合作，这方面市场没有成熟的模式，也不知道政策支持向哪边走。目前，公司在北京、上海、成都、广州和三亚有尝试项目。
2010年公司就涉足房地产基金，目前规模300亿元人民币基金，主要投公司的项目，实质上这也是轻资产运作。以后该基金也会投资别人的项目，公司负责输出管理。
二、公司与投资者的交流
问：公司如何应付高负债水平？公司未来的拿地策略？
目前公司负债水平高，未来公司将通过减少财务杠杆，增加金融杠杆来解决。现在要等待公司的估值修复后才考虑增发。
目前三四线城市地价降温较大，但是一二线城市变动不大。公司明年拿地会积极点。
问：公司如何评价REITS？公司明年业绩走势如何？
REITS能在不丧失项目控制权的情况下，获得项目的增值收益，从而实现项目出表。目前，REITS没有可行之处。
按照现有销售结构看，去年是公司业绩的低点，明年公司争取业绩持平，后年公司预计业绩面临结算压力。今年业绩这么好主要与结构性因素有关，较多的高毛利率的广州和武汉城中村项目结算导致业绩较好。
问：公司库存压力如何？公司怎么看待三四线城市？公司国企改革进展如何？
过去一年公司的库存上升了140亿元，这说明公司项目去化在下降。公司将更多抓住去化的小时间窗口实现项目去化。目前市场销售反弹不是很明显，但是访客量出现较明显的回升。
现在珠三角城市化率不高，可积极进入珠三角的三四线城市，它们也受益于该区域的交通一体化。长三角三四线城市的城市化率较高，机会不多。
国企改革是方向，但是目前没有时间表。现在还实行董事长限薪，应该说国企改革是一个一波三折的过程。
2015年策略会之万科纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、万科A主要观点
今年市场销量下滑10%，但总体上今年情况并不算太差。今年政策出台比预期强，投资和新开工变慢是受到资金来源下降的影响。今年存货上升，去化变慢，这是由于去年新开工有11%的上升，市场供应还在上升。土地调整要晚于市场，溢价率下降，但是地价并未下降。
按照统计局的计算，过去的竣工量获得的存量商品房是175亿平，户均60平米。利物浦的数据是中国存量房有200亿平，其中自有住房占64%，实际存量房我们预计是两者之间。考虑到自有住房比例不算高，所以未来房地产还有一定空间。
过去多年我国储蓄余额增速快于房价涨幅，尽管房价是居民可支配收入的20倍，但是购房人群是可供出售的3倍，这样看房价不算贵。2013年，我国储蓄余额增速与房价差不多，按揭贷款变严厉后销售就变差了。
万科的情况是前10月公司实现销售1711亿元，有11%的增长。年底签约速度在变快，中小户型销售更快，支付形式以按揭为主。公司前三季度竣工较少，收入没有增长，毛利率前三季度也出现下降。今年出让的非住宅权益占比上升。实际上，公司5600万平未开工土地中15-20%是商业和办公等项目。公司将出售这类项目，但保持运营，从而体现为投资收益。
毛利率下降是由于在存货上升的背景下，公司加大了现房的去化力度，导致毛利率下滑。今年前三季度公司新开工1360万平，今年目标是2400万平，低于预期。这主要是公司有些大户型难卖，开工时进行了调整使得进度变慢。预计公司全年泗洪县2000万平新开工，实现5%的增长。
竣工方面不会有太大变化。今年地价没有降，所以公司买地较少，楼板价达到了4000元/平，比以往上升。公司目标是保持土地储备是新开工的三倍，目前是不足的，明年初公司有可能会拿地。目前公司的净负债率是26%，处于行业低位。目前，公司的开发贷占40%，信托占33%，海外融资占17%，融资成本7.5%。目前公司有150亿元的发债额度，可以获得更低的融资利率。
目前，公司的去化率是55%，公司策划了全民经纪人，还与淘宝和腾讯合作。其它业务创新还有产业园区、物流地产。此外，事业合伙人和高管持股计划，已经买了3.36亿股，折合30亿元。
在快周转走到尽头时，公司小股操盘模式，将提升ROE，对非住宅物业也是小股操盘模式。产业园是综合的概念，不仅仅是工厂，还有商业和办公等。公司希望物流地产能成为行业的前几名。
二、公司与投资者的交流
问：公司如何判断明年的销量？公司分红比例会提高吗？
目前政策是有助于销售的，但是在目前新推盘量大于销量的情况下，开发商是没有动力加大开工量的。因此，明年开工变慢，供应下降，我们预计到明年下半年存货才能下降，销量才有可能起来。
今年现金流是正值，负债率下降，这为今年顺利实现较高分红打下基础。我们认为，公司分红比例未来会保持30%的。
问：目前市场供求还有缺口吗？公司怎么看三线城市？
我们这样测算，每年新增城镇人口乘以户均面积的需求是4亿平，人均居住面积每年增加1平米，就相当于每年有7亿平的需求，2000以后建设的房子占43%，这块的重置需求就是2亿平，三者合计13亿平。所以我们判断，未来行业增速会下降，但是不会萎缩。
三线城市的库存是高于一二线城市的，尽管过去一年三线城市房价跌幅小，但是库存压力更大。但是东部三线城市还是有些机会的。
问：将来小开发商退出，公司进行合作的空间多大？再融资审核加速了吗？
目前公司的市占率是1.3%，进入城市的市占率是3%，这还是比较低的。目前公司储备项目中20%来自收购公司，未来公司希望能扩展这方面的占比。
再融资应该是逐步放松的。国土部审核也在放松，中票也对开发商放开了。
问：谈谈公司的物流地产模式？
公司是出人和出力，境外投资人出钱。我们成立合资公司，公司负责管理。对方持有物业。当然公司也会收购现有的物流地产。这主要是地方政府觉得物流地产收益不高，所以新增土地比较少，因此公司更可能是收购现有的物流地产项目。
多方合作可以享受公司在境外的低成本资金优势，境外投资人往往也不是为获取长期回报，一定会选择退出，这样可以吸引物流仓储的持有人合作，并挖掘它的价值。
2015年策略会之招商地产纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、招商地产主要观点
公司未来三年的战略是“千亿销售、百亿利润”。设立海内外两个融资平台。同时，公司布局多平台战略：招商地产是住宅开发、招商置地是境外融资平台，招商商置是商业地产和创新业务，招商物业和招商置业未来将合并，方向在研究中。招商置地已经进入6个城市发展。
招商地产未来的转型方向是健康养老地产和特色产业园。后者主要是引入招商局的产业资源。招商局参股码头，后来这些地方都成为城市中心，可改造升级，公司可以做其中的综合体开发。目前，这类项目主要是青岛和厦门两个项目，这类项目土地成本低，可获得不错的收益。
目前，公司在建112个项目，建面1130万平，存货周转率已经从2012年以后就提高了，公司管理执行力得到加强。
截至今年10月，公司完成销售350亿元，今年目标是500亿元，这部分原因是上半年公司降价行为得不到合作方支持，错过去化时机。截至今年底公司完成销售400亿元，完成全年任务有压力。
今年新增土地储备430万平，地价514亿元，公司总土地储备1700万平。今年公司竣工和新开工能完成目标。
明年公司的可售货源是1000亿元，假设50%去化，销售目标预计是500-550亿元。目前降息后市场由于复苏。
目前，公司在一二三线城市的项目比例是35%、50%和15%。一线城市拿地主要是参与旧改、央企合作，与政府勾地。三线城市主要是布局在漳州开发区。
二、公司与投资者的交流
问：公司养老地产的模式是什么？请介绍下公司港口项目情况？
目前养老地产模式是三种：社区养老、健康养老、医疗养老。社区养老是公司物业做增值服务，健康养老是在海南做养生，医疗养老会成立专门的公司做。
集团在深圳太子港有170万平的土地，其中10万平的住宅用地，40万平的公寓用地，还有一些写字楼，公司主要涉足住宅和公寓开发。还有厦门东渡港土地，是公司与政府合作项目，这块地的沉淀价值高。
问：公司如何向轻资产转型？公司的产业园如何运作？
公司旗下的招商置地负责小股操盘模式，公司主要是收取管理费。这个与万科模式差不多。
这个主要是招商商置下面有专门的小组负责运营产业园，是以项目公司形式进行产业园的运作。
问：公司新推楼盘的去化情况？目前公司再融资是否放松？介绍下公司项目具体布局情况？
目前，公司新推盘去化是65%-70%，总的去化率是50%。
具体情况不是很清楚，不过从各渠道看国土部已经在放松审核，公司现在已经严格核查了旗下项目情况。
明年公司有1100亿元货值，其中深圳200亿元，佛山70亿元，南京80亿元，苏州60亿元，重庆60亿元，广州60亿元。目前公司项目的总体销售毛利率是24%。
2015年策略会之荣盛发展纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、荣盛发展主要观点
今年公司两个指标可能不能达标，一是签约目标是350亿元，购地275万平。实际上，今年公司完成购地220万平，开工和竣工情况基本符合预期，竣工目标是280万平。今年公司项目认购率是50%-60%。
前三季度公司融资150亿元，超额完成目标。公司房贷是基准利率为主，少量项目有所上浮。大多数地方的成交平稳，但是沧州、邯郸、临济、常州、南京等地销售较好，而杭州、长沙、盘锦情况较差。
今年各区域销售差异大，去化压力大，但也有亮点。公司今年努力进行城市结构和产品结构的调整，唐山未来城将做综合体项目，它是华北最大的儿童体验馆。
文化旅游项目上，主要是秦皇岛项目、黄山项目和神龙架项目。目前，公司正在推中票，下个月初有望注册批准下来。
二、公司与投资者的交流
问：降息后公司销售有什么变化？公司如何调整城市结构？
各城市差异明显，总体上签约额和来访量明显上升。降息比限购放松有作用，这主要是公司项目主要是三四线城市，本身就没有什么限购政策。
现在不同城市的人口和产业决定了销售分化。公司是二三线城市项目向一二线城市调。即以廊坊为中心的京津冀地区，南京为中心的长三角地区，同时向北京、上海、厦门拓展。此外，公司将从一直不太好的盘锦、呼和浩特等地退出。
问：公司如何控制高负债？公司如何布局京津冀地区？
这几年公司融资额高，负债率高达80%，未来公司将通过结构调整，例如发行中票，额度是49亿元，6%的利率，可以置换信托融资。
公司诞生于廊坊，对该区域天然有优势。以前京津冀开发慢，现在开始交通设施建设，在加速一体化。公司目前在该区域有30%土地储备，未来会加大力度购地储备。
京津冀一体化不是存量转移的关系，是增量发展的关系。目前廊坊地区地价并没有什么上涨，其楼面价是1200元/平米，房价是6000-7000元/平米。目前，公司在廊坊地区的可售资源较为紧张。
目前，北京二机场正在建设中，将会对该地区的人口和产业积聚带来推动。
2015年策略会之滨江集团纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、滨江集团主要观点
杭州市场在今年7月29日局部放松限购后销售放量，8月29日全面放松限购，10月份销量是历史第三高，现在11月份销量有所回调。
杭州房价是主城区振幅大，但没有下行趋势。大杭州地区是房价下跌9%，主城区同比下跌3%，目前市场还是以价换量为主。二手房市场较为平稳。
土地市场上，今年1-2月份市场火爆，后面到8月份没有住宅用地推出。地价起价不变，溢价率低，市场理性成交。杭州市场库存一直在高危，是15.5万套，去年销量是8.7万套，库存还在向上走。
公司今年目标是130-150亿元销售额，前十个月完成125亿元，有部分是代建项目。目前公司有可售资源400亿元，代建项目211万平，收取8.7亿元管理费。
未来公司发展规划是三个“三分之一”。自有项目、合作项目和代建项目各三分之一。主要是获取更多品牌和管理能力溢价。
公司的合作和代建项目主要是采取同股同权的模式，参股比例可以小到10-20%。这样就可以使得公司由重资产向轻资产模式转变。按照目前杭州的地价和房价看，大约有100个项目都是会亏损的。
未来公司希望公司的库存由400亿元下降至100亿元，包括代建在内的销售额达到100亿元，并保持公司现金流，降低有息负债率。
拓展业务方面，公司不可能完全转型，主要沿着房地产产业链进行拓展。比如养老地产和养生地产，尝试小镇项目和海外资产配置等。
二、公司与投资者的交流
问：未来杭州房价还会下降吗？降息对杭州销量有影响吗？
目前杭州房价已经企稳。目前杭州库存压力大，不排除开发商继续以价换量。目前是杭州主城区的优惠力度减少。今年以来杭州房价下滑在70个城市中最大。在成交下滑40%的情况下，杭州政府对推地进行了控制，配套不成熟和供应量大的区域不推地。
限购取消对杭州销量有刺激作用，降息对放量影响不大。目前杭州库存较大，客户选择面较多，购房人心理还是比较淡定的。
问：公司可能会转型吗？精装修的成本是多少？
公司大转型的可能性小。主要是与房地产有关方面进行拓展，比如养老和养生、休闲等方面。养老和养生属于旅游用地，成本低，成本主要是建安成本，项目以出租方式收益。刚需房子的建安成本在杭州要到3500元/平米，装修房子的建安成本要到5000元/平米，公司都是用的品牌商的产品，所以价格和质量较高。
问：杭州利率如何？请介绍下杭州分区域市场情况？
杭州是以基准利率为主，95折有一些，9折很难。四大行以基准利率为主。放款速度快，一周左右。公司正在考虑降息后申请中票的事宜，目前公司的贷款
目前杭州区域分化严重。绍兴和上虞等地区放松政策后成交仍没有放量。杭州上城和下城情况有所改善，下沙等区域商品房供应大，去化压力大。不好的项目去化特别难。
首套房看总价，品牌和质量不重要。目前，三线城市现在还是价格战。现在杭州拿到预售证的库存是15.4万平，需要去化一年半，这还不包括潜在拿到地但还没有开工预售阶段的库存，所以总体杭州库存还是很大。
2015年策略会之世联行纪要
2014年12月3日
海通地产组
一、世联行主要观点
现在行业正面临变革。过去企业价值在于MV，即M规模和V速度，快速做大是核心竞争力。未来企业价值是(N^2)M1M2/(R^2)，即(N^2)是节点数，反映企业服务人数的多少，这个影响不是线性的，是平方的关系。M1M2…是公司可以服务的内容，(R^2)是公司价值与服务对象的距离成反比。
世联行的转型在“双T”战略。一是面对多少客户，一是能提供什么样的服务。传统上公司的业务分类几块，一是咨询地产商，未来公司将这些客户链接成一体，收取咨询费。二是物业管理，收管理费，它将小企业的行政人力等外包给公司。三是帮助空闲物业的租售。收取中介费。这就是所谓的B端作C端市场特别是REITS推出后拓展空间大。
REITS需要具有四个能力：优质资产的寻找能力，溢价谈判能力，基础物业管理能力，金融融资安排。世联行都具有这些能力。公司的B端主要是集中在工作空间中，这块时间2015年这块会成型。
另一个T是拓展客户和增加服务。我们力争这块有三位数的增长。C端主要是提供未满足的需求，嘉里云贷是小贷公司的形式，用的是自己的资金。今年会出表，三亿元在注册资金，最高可贷到9亿元，实际是15亿元，主要靠出表实现。
电商在往线下发展，公司强项是线下，所以与搜房合作。世联行P2P的优势是资产端比较好，风险较低。其次是理财端较好，能够买房的都是高端人群，可以进行理财端拓展。
二、公司与投资者的交流
问：公司小贷的期限多长？小贷客户如何选择？
期限是6个月到3年，平均是一年。首付是年底还钱，主要是奖金年底发。理财端也是讲究年化收益。所以两者还是匹配的。
公司需要检查他们真实的交易，通过征信系统来做。平均每人15万元首付贷款。公司有城市模型、开发商模型和小业主模型。目前公司已经发放1.6万单，违约是6单，还是比较少的。
问：P2P的发展空间多大？公司？贷款的利差是多少？
目前公司直接销售额是3000亿元，30%的首付就是1000亿元，其中可能需要首付贷款的是50%，就是500亿元，目前公司的渗透率是3%，未来会做到15％，对应75亿元。还有20%楼盘是与开发商联合销售的等其它需要首付贷的也可以按照P2P平台做，间接的数据相当于乘以2，对应6000亿元的销售额，因此，贷款额最少可以做到100亿元。
目前月贷利息是一分6厘，加上手续费是19.2%，公司的资金成本是10%。
问：未来公司会介入二手房市场吗？如何看待搜房和世联行的合作？
目前二手房模式是中原的铺子模式。公司不认可。铺子成本占30%，起到作用不大。二手房关键是人的服务和信息系统。例如“爱屋及乌”在手机APP上推出，可以预约看房，公司想做这样的模式，2015年可能会推。
有两种模式，一是红旗的线下团队是自己的，往线上做，一是ZELO的线上往线下做，公司是前者模式，搜房是后者模式。两者到底谁正确没有结论。公司与搜房是股权合作，融合需要时间，目前双方数据还没有向对方开放。
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