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(2011-08-13 02:10:01)
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分类： 公司、行业研究 |
2011年万科中期业绩推介会会议纪要
时间： 2011年8月9日
地点：深圳万科建筑研究中心
出席人员：公司管理层
调研人员：东方港湾
整体经营情况部分：
尊敬的各位投资者，非常感谢大家在这个神圣的大运会期间冒着雨来参加我们的推介会，非常不容易。
我先向大家回报一下我们今年中报的基本情况。
上半年的情况值得注意的是这么几个方面，第一是销售情况。我们面积同比增长了77%，销售金额同比增长了79%，主要原因是顺应了市场的变化。第二个是期末的已售未结的量非常大，达到了合同金额1187亿。这个应该是能够满足今明两年的结算需要。也就是说未来我们业绩的确定性会比较好。第三个就是费用管理方面，两项费用占销售收入的比例进一步下降。
再就是我们的整个资金状况现在处于相当有利的状态，扣掉预收帐之后，其他的各项负债占总资产的比重只有36.8%，净负债率20.8%，还处在行业中比较低的水平。我们持有的现金进一步上升，达到408亿，远远高于我们一年内到期的借款总和230亿。
来看中报。
销售和结算之间的对比情况，大家可以看到07、08、09这几年我们的上半年的销售金额和结算面积，也就30%的差异，今年这二者之间差得非常远。我们今年上半年销售了656.5亿，那么竣工结算了191.7亿，差异非常大，连三分之一都不到。主要原因还是近期我们正处在一个装修房比例不断上升的阶段，现在也是大量的销售房由销售进入到结算的这样一个区间。在这个区间里平均的进度周期不断拉长，所以结算滞后于销售的情况在放大。这是第一个原因。
第二个原因是我们今年的结算，四季度占的比例特别高。我们今年的四个季度结算的分布不均匀。这个安排其实比较合理。为什么？现在春节前后施工队的劳务工会有巨大的流动，现在的劳务工整体来说处于严重的供不应求的状态，每年的春节后各个施工队伍相互挖人，变动率高的可以达到70、80%，过个节回来施工队的人就基本变了。这些人彼此之间不熟悉，需要磨合，对于我们项目的情况也不太了解，有适应的过程。
因此，从提高施工效率，控制施工质量的角度考虑，尽量在春节前把能竣工的项目竣工，所以这一回的四季度的竣工的话达到了全年的高峰。所以我们虽然上半年销售有79%的增长，但是结算面积在下降，结算收入也只增长了16.5%。那么到了四季度，随着大量的项目竣工结算的话，收入的增幅会比上半年高一些。
因为结算跟不上销售，所以已售未结这一部分有大幅增加，已售未结面积同比增长93%。金额增长107%。到了6月末有1187亿的已售未结资源。
再一个是我们的财务指标。
净利润增长幅度低一些，上半年增长了5.9%。当然这个并不是说明我们上半年结算资源的盈利能力下降了。大家可以看毛利率的数据，其实毛利率的数据是上升的。但是毛利率上升的同时为什么账面的净利率会下降呢？有几个原因。一是去年的基数里面包含了存货减值准备的冲回，增加了去年上半年的净利润。去年上半年无控股的联营公司，他的结算也比较多。这两个项目的话，今年前一个不存在，后一个比较弱。
因为上半年我们销售出现了大幅度增长，所以跟这个销售规模相适应的销售费用和管理费用的绝对额也出现了增长。虽然这个增长幅度低于公司的增长，但是我们上半年结算的较少，而费用是当期就扣除了，因此最后在计算损益的时候，费用这一块占结算收入的比就比较高。这也是今年上半年净利润较低的一个原因。
从上半年结算的产品的结构来看，尤其是一季度是不太均衡的。由于上半年结算资源少，地域分布就更加的不平均，所以一季度结算的大约80%集中在深圳、上海和广州三个城市，都属于价格和利润率比较高的市场，所以我们一季度的均价和毛利率非常高。这使得我们的上半年不论是结算均价还是毛利率跟去年同比都有所上升，当然最主要的原因还是受结构的影响。
上半年获取资源的情况，期末我们整个规划中权益建筑面积3785万平米，去年年底是3640万平米，所以事实上我们的土地持有量有所下降，这是一个比较合理的安排，因为上半年市场的调整才刚刚开始。由房屋市场传导到土地市场还需要时间。
上半年买地的楼面地价大约是2500元/平米，这样一个水平和06年基本相当，应该达到比较好的控制。
这是中报的内容，接下来是上半年市场销售的一些情况。
按商品房的口径来看，全国销售面积增长了12.9%，销售金额增长了24%，增幅看起来比较乐观。但如果看主要城市的话，可能增幅要缓慢得多。
我们看了华北、华东和华南的14个城市的情况，成交面积同比增长1%，金额增长8%。另外一方面，因为单价的继续上升，所以政策的压力依然存在。如果是看北、上、广、深和杭州五个一线城市的情况，其实今年的销售同比是下降的，和09年比是大幅下降，下降50%以上。这个和限购有非常大的关系。
截至3月底已有43个城市限购。因为限购也会造成末班车的效应，在政策生效之前会有很想买房的人突击买房。所以在1、2月份14个主要城市同比出现大幅增长，而3、4月份则同比出现较大幅度下跌。5月份之后进入到新的一个稳态，稍有回升。
那么从市场的供需关系来看，用某一时段内的销售面积除以新批准的销售面积，得出的数字如果大于1，则说明市场比较旺盛。小于1则说明新推出的房子有一部分是没有卖掉的，市场的存货在上升。
今年6月份14个主要城市降到0.61，这是个比较低的水平，因为它已经比08年同期还要低了，08年6月份是0.64。
现在政策非常严格，从银行获得开发贷款实际上是一件很不容易的事情。所以我们可以看一下房地产的四项资金来源中，国内贷款增幅是07年来的低位，比08年最低谷时稍微好一点点。
从投资和开工的数据来看，不太容易真正体会到真实的情况。因为房地产开发，资金支出有滞后性。
从土地市场的情况来看，首先是交易量在萎缩，无论是供应量还是成交量。16个公布数据的城市，它的供地规模比去年同期下降了18%，今年上半年只相当于去年同期3成左右的供应量。成交量同样下降，购地意愿在降低，大部分都是底价成交，溢价率8%，这应该是一个接近于还没有溢价的状态。
土地市场降温的标志性事件现在没有出现，一个是大量的土地流拍，08年一季度土地的流拍率是14%，四季度是42%，12月则超过了60%。今年的前两个季度土地的流拍率都在10%以下，说明流拍并不普遍。另一个是土地的出让价格，虽然今年上半年成交量有所下降，但成交价并没有下降，甚至还有所上升。
在这样一个相对较弱的市场里，公司上半年的销售还是不错的。刚才也提高，面积增长77%，金额增长79%。全国市场占有率从1.86%上升到了今年上半年的2.67%。我们发现所有的坚持以普通住房为主，坚持快速开发和有一定战略纵深的企业今年上半年的销售表现可能都比较好。那些坚持高端房特色的公司上半年相对困难点。
我们上半年的话在全国8个城市的市场占有率第一，19个城市市场占有率排前三位。我们的销售组成里面，90平米以下的销售占比达到53%，144平米占比37%。这是今年上半年跑赢市场的原因之一。另外一个原因是我们的装修房比例较高。它的好处是本来你的客户当中投资性购房的人比较少，对于他们来说，买一个装修房是不合适的，装修是不能升值的，只能折旧。那么对于他们来说可能更愿意买毛坯房。因此，我们的客户里面投资性购房者相对少。
从客户买房的类型来看，首次置业的比例不断上升，其他的高端的需求的话处在一个很低的水平。从支付方式看，现在个人住房贷款确实管得非常严格，今年上半年一次性付款的比例达到35%，来自银行的房款占比越来越低，今年上半年只有39%，这是历史最低时期。
接下来汇报一下下半年的主要工作考虑。
我们对市场形势是这样的一个分析：市场在降温，政策已经见效但还会进一步发挥作用。我们对调控的决心和力度没有任何怀疑。
限购城市数量在增加，意味着投资性需求将会受到更广泛的抑制。因为我们判断下半年竞争会比较厉害，所以9、10月份的推盘量不会像对手那么多，会尽早推盘。另外一方面保障住房在大量建设，我们对此寄予厚望。我们认为保障房计划的落实会对商品房的平稳发展建立好的环境。
我们宁可把情况预计得更糟糕一点，所以我们的目标也是以首先确保经营安全，然后在这个前提下尽可能努力地实现增长。继续坚持以往的策略，坚持主流的定位，为普通人盖性价比高的房子。坚持快速周转和开发的策略，开工的组成里面可能会根据市场需求的变化调整供应结构，跟市场真正的需要完全对路。还要继续坚持不当地王的策略，积极拓宽融资渠道和合作，坚持推动行业生产方式的变革，产业化、全装修的方向不动摇。
上半年重点抓了两个经营要点，一是严格控制存货规模，二是适度关注土地市场。
以上是我简要的汇报内容，下面进入问答环节。因为我们是三个会场，因此还是像以往一样分开来提问。因为各个会场人数不同，所以我们是这样安排：深圳会场有6个提问机会，上海会场有6个提问机会，北京会场有2个提问机会。
深圳会场：
一、下半年拿地的策略？销售的策略，会不会采取以价换量的方式？
答：关于我们拿地的问题，确实我们上半年有意识地控制了拿地的规模和措施，所以比较我们的销售收入来说是很小的比例，其实从年报里面我们已经告诉大家对今年下半年的机会比上半年多。下半年具体是什么时候的机会？哪个地方的机会？我们还需要观察。可能下半年核心城市我会加大点力度，因为像北京、上海这样的城市我们就发现跟以往一样等量拿地是不合适的，它可能是一年就拿够几年开发，同时你可能两三年不拿地。所以如果今年有这样的机会，万科会抓住。
当然我们的战略纵深仍然会坚持，大家可能会注意到上半年我们的成都区域销售规模和上海区域差不多，那么你可以说我们早年战略纵深的结果出现这样的变化，也可以说宏观调控对东、西部影响不太一致。我们相信下半年拿地会比上半年更进取一些，当然我们需要谨慎，我们并不认为今年就是底了。
关于销售方面的考虑，08年之后我们没说“降价”这两个字。我们都是“积极定价”。降价的苦头吃过，所以市场好的时候，不好的时候，我们都要积极定价。
深圳的万团大战说明我们销售很好，没有什么货要卖，所以我们要赶紧告诉客户我们未来还有很多次卖，现在登记房子我们还有5000块钱的优惠给你。其实某种意义上说是我们蓄客的手段，不要先跑到我们对手那边去买房子，现在买房的资格很珍贵。一定要仔细思考之后再决定买谁的房子。
其实我们很多地方，比如成都幸福职业计划，“你要嫁给我吗？”许多人首先要成为有房子的人吧，通俗了些，但是还是很吸引人的。所以我想我们的营销手段还是很多。但是有一些艺术广告我是从来不做的，有冒充万科广告，有一个裸体女人。这样的广告万科不干，三俗的事情从来不干。
二、万科的工程款、没有付的土地出让金大概是多少？年报里对股权激励计划评价比较高，这次的激励计划有什么特点？万科对商业地产的趋势，战略想法？
答：我们的工程款，我们盖多少是多少。如果说是调控紧张了，困难了，我们会和合作伙伴商量怎样应对。土地出让金，政府的钱一分都不能欠，该付多少付多少。万科大多数项目都是和别人合作的，所以这一块有腾挪空间。但不管怎么样，这份钱不会影响买新地的钱。
股权激励，在今天这个场合来说，我觉得中国上市公司股权激励这个方案，跟章程一样，都规定好了，灵活空间没有。有股权激励方案，要比没有好。这是机制。至于说它有多大的刺激作用，今天我们有一个副总裁要离开我们，袁伯银要加入红心美凯龙做总裁。那么你可以看到袁伯银也好，员工也好，即将加入的公司都是有一定的规模。都在积极准备上市。那么这两个特点，反过来讲我们的股权激励，相比较来看，机制上的意义大过实际的作用。
万科的股权应该让更多人分享，从主席到我到底下的员工，职业经理，只有更分享的方案才符合万科的实际情况。它的激励作用对于高管来说，他又不能卖，行权的时候还要交所得税，所以刺激作用不太大。但是我们高管毕竟是少数，主要的享受对象还是中高层员工，他们的作用要比我们大。从这点上讲我们给它积极的高度评价。
在非住宅方面，我们首选的是办公。次选是商业，再选是综合性商业，万象城这样的。最后是酒店。
未来涉及度假物业的问题，产品线会更加丰富些。
三、关于已售未结面积中的两个细节问题，一是报告中已售面积是未结算面积的7倍，是否可以认为说上半年也出现了对于下半年竣工高峰的要求？万科去年是用什么方式保证下半年竣工高峰的实现的？这种方式今年可以继续吗？二是报告中提到上半年结算面积主要集中在几个大城市中，是否可以认为下半年竣工需求比较分散？
答：已售未结部分的量确实比较大，通过什么手段实现？下半年都是生产高峰的，上半年工人很难找。现在为了留住工人，我们的总包想的是他的工人怎么留住。现在万科给工人发证书，分一级、二级、三级发证书。不仅发证书，当他们家庭遇到重大灾难或者困难的时候，万科还关怀他们。
今年底明年初，万科可能要出劳务工的白皮书。现在工地上的劳务工年龄平均在45岁，他们的第二代不再做这个工种了。我们有些总包单位开始设夫妻宿舍，这样的话多一个工人。也没办法，否则它不稳定。
从上市公司的角度，希望上半年多一点，下半年少一点。这有好处，我的利润上半年基本实现了，对全年业绩有保证。另外还避开了供暖季节，现在北方的供暖交房最麻烦了，人还没住，很多费用收不回来。最好是上半年交房。短期改变局面比较难。
四、请教人力资源管理方面的问题，一是有些高管离开，未来有没有在较短时间内提高高管薪酬待遇方面的考虑？二是目前万科的中高层员工，自己培养的比例大概是多少？多少是往其他公司引进过来的？第三是项目公司现在比较多，一些地方上的项目公司的人员有没有职业生涯发展的可能性？
答：你提到了我的心坎上，特别想回答。前两天说我是A股公司里面，CEO排行榜第四。我在想完蛋了，怎么办？第一个是马明哲，990万。我们业绩不再好一点就不能超过他们，但超过之后我怎么办？我不给自己定高点，员工怎么办？给自己定高点吧又被口水骂死。
当然我觉得同H股公司比，只有40%左右，所以我想应该还有很多空间才对。要么是我们机制上有点问题，股权激励那件事情，明明是特别好的手段，但在目前各种各样规则之下，变成一个对高管来说激励作用大大削减乃至有没有都不是很重要的地步。最近我看到肖风的离职问题，他说了一句话我非常赞同，说股权激励也不是万能的。你能说有股权激励，基金经理就不走了吗？我也不相信。这件事在于外界怎么说，而不在于投资者怎么看。因为你是在为股东创造价值的情况下获得报酬，这是比较容易的，但是你这个报酬受不受外界认可，这件事情我们还没有好办法。
万科中高层现在三分之二是内部培养，三分之一是外部请来的。过去万科的高层里面，我们都是处在同一个年龄段的，我们现在发现这是问题，没有年龄的梯队。所以未来会注意培养我们高管的梯队问题，使得我们整个人才队伍更加有层次。
当然你要说到最近几个离职的高管的问题，有几个共同的现象，还有他们面临着职场下半场的选择，都是人到中年。我相信他们的决策不只是单一的因素，也包括袁伯银，家在上海，不愿意过到这边来。我相信家庭团聚也是重要因素，年轻时无所谓，漂泊四海还很浪漫，但人到中年家庭也是考虑因素。当外面有机会他会考虑这件事情。
万科自己能不能培养出各个梯队的优秀职业经理人，是需要我们关注的问题。我想今天的万科有很多优秀的干部在出来，一线上现在我们年轻的干部也很多。
一线提拔的问题，我们有一个战略纵深的问题，原来管一个城市的现在管一个省区。我们内部营造一些创业的氛围给大家。
五、下半年结算面积是否有所调整？参与保障房的情况以及未来两到三年的情况？
答：结算计划、竣工计划不准备调整，这不能调整，这房子都答应几时交出去的，你不盖完客户不就找你要钱吗，要索赔。开工计划也暂时不想调整。
保障房问题，目前有300万，一些项目的利润率有2%，我们原则也很清楚，在不损害股东利益的情况下积极参与，履行行业责任，流淌着道德的血液。有人说这也可以赚大钱，但目前我还真找不到赚钱的渠道。最近有公司说他们做保障房有20%的利润率，经不起审计的吧？说好3%到5%的，怎么20%了呢？所以我们宁愿把它作为行业责任来考虑。最好是市场归市场，政府归政府，商品房归商品房，两个混为一谈麻烦就来。
未来两三年做保障房不需要特殊的人力资源，因为你总不能说保障房赚钱少，你们收入低一点招些人过来，这不可能。
六、股权融资停了之后增速会下降，对员工平台方面会有一些瓶颈，怎样在保证股东利益的情况下保证客户利益？公司实行三级管理制度，区域中心的定位可能比较尴尬，未来如何定位？
答：你的两个问题都是假设性不存在的问题，第一个我们过去4年我们都没有股权融资，发展速度仍然是不错的，不是说没股权速度就下来了，没有因为不融资而影响发展速度。第二个问题更假设了，更不存在。股东在客户之后，客户照顾不好股东没有利润。区域中心管理模式非常成熟，承担的任务很简单，就是就近决策。万科现在50多个城市的业务，总部根本管不过来，所以传统业务基本放手给区域去做，不存在三级管理模式，就二级管理模式，总部管的区域不管，区域管的总部不管。什么东西是区域不管的？钱，区域不管总部管。投资决策总部管区域不管，信息总部管区域不管，人总部管区域不管，项目怎么操作总部不管区域定。区域管理架构做了7年，应该很成熟，否则早就被我取消掉了。
上海会场：
一、工业化住宅规划？
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