加载中…保利地产2010年业绩交流会纪要
(2011-03-28 17:14:02)
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财经股票 |
分类： 公司、行业研究 |
保利地产2010年业绩交流会纪要 ——华泰联合鱼晋华/肖肖
出席高管：
董事长：宋广菊
总经理：朱铭新
副总经理：王健
副总经理：胡在新
副总兼财务总监：张曦
董事会秘书：岳勇坚
第一部分：业绩回顾
一、经营回顾及对策
2010年公司销售金额661.6亿，同比增长52%，从2008到2010年持续增长，均价攀升，市场份额稳步增长，2010年在我们已进入的城市市场份额达到4.63%，同比增长37%，在全国的市占率1.35%，近三年市场份额稳步提升。各个区域公司中，有13个城市，在当地排名进入前三，其中有两个城市排名当地第一。品牌价值逐年提升，2010年公司品牌价值136.9亿，增幅超过50%，增幅在同行业中居首位。公司的区域战略布局进一步完善，2010年公司在长三角、珠三角、环渤海共实现签约额376亿，同比增24%，在公司销售总额占比超过50%，中西部全年签约近200亿，同比翻了一翻还多。城市布局来看，保利在一线城市北上广，共签约199亿，占比31%，二线省会和非省会城市实现签约金额463亿，占比69%，公司对一线城市的依赖降低，公司抗风险能力有所增强。从2010年公司产品结构，普通住宅490亿，同比增长49%，占比74%，比较较高，低密度住宅、写字楼和商铺占比26%，特别是写字楼和商铺销售出现大幅度增长，当前形势下写字楼和商铺是不受调控的品种。客户特征，公司坚持以首改和刚需为主，从结构看，120平方米占比62%，150平方米以下占比81%，其中首次置业占比65%，以自主为主要目的的占比82%，按揭客户占比65%。
新政后市场的反应。新政出台后，我们监控的17个大中城市2月成交金额789亿，同比增长18%，环比大幅下滑，说明新政限购的影响较明显。影响表现出明显差异性，一线城市无论同比还是环比，都大幅下滑，二三线城市同比表现出大幅增长，但是相对出台新政前环比表现各异，二三线城市的影响相对来说会小一些。从置业的客户情况看，新政出台后，首次置业的比例有明显攀升，2月份首次购房客户占比接近70%，2月份一次性付款客户比例攀升到40%，较去年的8月份攀升了13个点，呈逐步上升态势，也就是说新政后客户更多选择一次性付款。新政出台后，来访最低的时候是每周不足2500组，随后来访量恢复新政出台前水平，约7000组左右。
2010年公司新拓展的45个项目，处在非限购区域的面积是749万平方米，占拓展面积的42%，接下来看价格方面的表现，2010年公司大部分城市住宅售价与当地房价比值在1左右。在未来3-6月新推货量，150平方米以下的户型占比80%左右，这部分产品依然以刚需为主，从市场表现看，这类产品无论在旺销期还是低迷期都是比较受欢迎的品种。绝大部分的客户以首改和首次置业为主。
我们认为本轮调控是以经济思维，行政的手段为特征的调控，本轮调控既是机遇也是挑战，公司将会加强对不同区域、不同项目、不同产品的深入研究，也会持续优化产品结构，坚持刚需为主以把握调控下的市场机遇。
1-2月，公司实现签约71.67万平方米，同比增长15.75%，实现金额74亿，同比增长50%，截至昨天，销售113亿，同比增长接近翻番，1-2月增速较慢主要是货量不足，新推货量仅有34亿，后续货量会持续增加。近期在各个城市16次开盘，其中每一次开盘当日消化率68%，接近70%的水平。
2011年的总体应对策略：
公司将深入研究后调控时期的市场影响，同时持续把握市场走势，并根据市场变化及时调整销售策略，坚持以首改刚需为主流，以适销对路的产品最大化满足主流市场需要，坚持以销定产，品质优先，加快畅销产品的生产，以保证公司有充足可售房源，掌握市场主动。坚持少货量多批次的推售策略，将可售货量尽早尽快推向市场，以实现快速认购的销售节奏，保持较高的销售热度。坚持以卖为主，落袋为安的主导思想，通过高性价比的定价多元化方式，以及灵活多样的销售策略，将限贷限购的影响降到最低，以保持较好的去化速度。加强客户关系的维系，扩大市场需求，深挖市场潜力。
二、2010年项目拓展报告
2010年拓展项目回顾
新进入城市12个，新增项目45个，容积率面积1794万平方米，权益面积1441万平方米，同比分别增长29%和8%，平均取得成本3109元/平方米，同比下降7.2%。2011年1-2月，公司新增项目5个，容积率面积206万平方米，权益面积130万平方米，平均取得成本2883元/平方米。
综合看，公司在拿地方面严格执行公司战略。以底价获取福州和厦门的两个项目，完成海西布点，实现所有沿海一线城市布局。同时加强长三角和珠三角布点，进入无锡、常州、南通、连云港、嘉兴和绍兴，东莞、珠海和中山。加大规模。已进入区域全部实现4个以上项目运作。已进入城市持续增加项目覆盖。始终高度关注二三线城市，2010年进入9个二三线城市，在二三线城市新增的权益容积率面积占比29%，比2009年上涨了22个百分点，二三线土地投资占比14%，同比上涨了12个百分点。主动增持商业，公司新增城市综合体和公建项目5个，权益容积率面积占比22%，较2009年增长4个百分点。拿地方式灵活多样。通过概念地产来获取资源，占新增权益面积的15%，例如佛山顺德商务区项目，楼面价1800元/平方米，目前售价11000元/平方米。抢政策间隙低价获取，占新增权益面积的31%，如国十条刚发布时，公司取得上海项目，楼面价10000元/平方米，当时地王价16500元/平方米，同时还以底价获得番禺项目。同时参与土地整理获取土地，占比17%，如青岛的里院里项目。通过股权收购凸现成本优势，占新增权益面积的6%，如收购成都心语北项目。
持续创新产品类型，首次涉足养老地产，并继续开拓旅游地产，同时公司还积极参与保障房项目，截至目前，保利地产保障房建设面积84万平方米。截至目前公司剩余可售面积3000万平方米以上，有效货量3000亿元。
2011年投资策略：
坚持等量拓展，适度规模经营，去货多少，储备多少，保证未来2-3年发展需要。不高价竞拍，不考虑市场预期，不打财务赤字。未进入的地区如华北，将伺机进入，已进入的城市，将深度挖掘市内及周边区域的机会。计划2011年新增保障房项目5个以上，前提是不亏损。
三、2010年财务分析
2010年末总资产1523亿元，较上年末增长56.57%，年底投资性房地产达到42.4亿元，资产负债率78.98%，剔除预收款后的资产负债率63.27%，债务结构短期债务占有息负债比例为12%，占负债总额6%，远低于同行业水平，短期偿债压力较小。结转区域分布更合理，结转收入来自16个城市，北上广营收均超过50亿元。管理费率由2009年的1.99%降至1.6%，销售费率由2009年的2.57%降至2.24%，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。毛利率降低的原因是本年结转的收入中相当一部分来源于2008年底和2009年上半年，销售价格相对较低时期，部分项目来自新进入城市的首期结转，还有部分项目是利润率较低的保障房项目。
2011年资金运作对策：
一系列政策加大房地产行业资金获取的难度，但公司将充分发挥自身优势采取相应措施将不利影响降至最低，加快开发销售，保持快速周转，不观望不等待，以抢的姿态采取各种灵活措施抓住一切时机落实销售及回笼。2充分发挥与各总行的战略合作优势，争取信贷资源，在市场波动的情况下，资源往往向抗风险能力强的龙头企业聚集，公司目前获得各个银行的整体授信超过1000亿元，加强与银行总对总的合作，在年初贷款额度极为紧张的1-2月，公司已实现新增贷款116.8亿，比上年同期增长12.79%，新增贷款平均成本为基准利率上浮1.64%，仍保持了较低成本。积极拓展基金信托等多元化融资渠道，争取实现再融资，2010年已成功发起设立信保基金管理公司，截至2010年底，已通过基金渠道获取资金20多亿元，今年信保基金还将持续募集成立新的基金，将对公司的新增拓展项目提供有力的资金补充。公司也在积极探讨信托借款等融资，信托来源充沛，获取难度较小，但成本相对较高，可作为公司的备用资金渠道，在必要时也可将此部分资金作为现金流补充。保利集团给予公司40亿元借款和40亿元担保。
公司2011年计划投资812亿元，年初账面资金192亿，已签约未回笼资金150亿，新增销售回笼500亿元以上即可满足公司计划投资需要。公司年初已审批过会银行信贷达到200亿元，除此之外现有项目仍具备400亿元的贷款融资空间，将根据项目四证进度、公司资金需求和银行额度状况逐步释放，其他多元融资渠道将为公司提供更多资金保障。
第二部分：投资者交流环节
1、过去很多年中，地产有很多周期波动，保利发展却很平稳，宋总对这一两年政策打压的楼市的看法如何，保利是不是还会保持快速增长？2011年新开工和销售计划？
宋广菊：保利在2011年初提出3-5年再造保利地产，这个目标没有改变，定位成长企业，一如既往。对行业坚定看好，无论行业如何调整，通胀压力始终存在，城市化进程不以人的意志为转移，流动性也是充足的，所以看好。政策出台的直接原因是政府用了所有手段后，房价还涨，所以从限贷到限购。通过阶段性调整，阶段性会有所下降，局部城市有调整，预计幅度在10%左右。调整以效果而不是以时间来衡量，如果达到效果以后，让市场回归到其本源。
朱铭新：经营业绩有增长，市场份额不下降，每股收益不摊薄。老董事长曾说过一句话，做的比说的要好。2010年新开工和年底在建面积总额，将根据去年获取土地的量来安排开工面积，同时根据市场情况做调整。
2、对限购和非限购的看法，对推盘、策略、开工有何影响？
朱铭新：去年新增12个城市，现在有37个城市，加上今年新拿的2个，这里面有17-18个城市不在限购之列，这些城市会加紧开工、推盘销售。去年20个城市80个盘在售，今年28个城市，105个项目在售。以刚需首改为主。
3、资产负债率水平比较高，对于商业地产这块资金怎么安排？龙湖、金地等都提到要做商业地产，如何看待这一块的竞争？
宋广菊：保利在十一五和十二五都有描述，十一五适当增持，十二五有计划增持，战略上积极稳妥拓展商业物业。我们拓展的项目都是综合性项目，和银行贷款没有两样，对于商业地产这块银行也是比较看好的。我们做过内部压力测试，资金方面，房价跌30-40%，也还过的去。保利不怕竞争，已经成立了自己的商业团队，商业管理中心，成立了自己的商业公司，具备一定的实践经验。
4、请分析未来一段时间量价走势？我们自己的销售情况如何？销售受阻会否立刻调整新开工？保障房这块的盈利模式，我们能赚多少钱？
宋广菊：这次价格是一定会下来，否则政府颜面何在。一季度已经有所下降，过去，在去年下半年高位时候开盘时90%去化率，现在68%的去化率，我们认为70%的去化率是最希望看到的。第二季度我们期望还能有所回落，至少回到前年的同期水平是我们希望看到的，价格已经在变化了。保利作为国有企业，已经有84万平方米的保障房了，我们在西子湾有10%的回报，在北京的项目汇报略低一点，是因为政府承诺的销售时间内，销售办法没有出来。我们会和政府一起探讨保障房的盈利模式，但是前提是不损害股东利润。北京沙河项目中，是我们建政府回购的模式。
朱铭新：始终没有找到保障房的盈利模式，对自身来说成本控制是关键。
5、对土地市场的判断？年报披露的信保基金能否再详细说一下？
宋广菊：土地市场，政府为难，作为地产商，我们会抓住机遇去储备。至于380亿的资金安排，这两天参加合肥的调研，可能会择机进入合肥，查漏补缺，战略进一步布局，进行二三线纵深的调整。380亿的项目拓展资金，实际上比去年的年度支付的拓展资金还要多。我们希望这个钱能花的出去。
岳勇坚：国外70%开发资金来源于房地产基金，而不是来自银行和资本市场的融资，信保基金已经完成发改委备案，目前完成备案的只有两只，咱们是其中一只，去年年底是24亿，目前在洽谈几个大的客户，今年的规模有望做到60-100亿，包括近期和保险公司在洽谈，包括养老地产，包括商业地产方面也希望做一些资本化的运作。
6、分析一下保障房的影响。
宋广菊：保障房从社会的角度是民生的问题，从经济的角度对稳定房地产市场起到比较好的作用。据统计，限购可能造成对资金的冻结，个贷的冻结资金2-4千亿之间。遏制一下后，可能会对GDP有所影响，原来披露1.3万亿，保障房的投入可能提升GDP1%，带来经济方面的调节作用。
7、保利地产做商业地产是主动转型还是被动的去做？我们知道一些城市出让土地的时候配了不少商业，未来打算做到多大的规模，对于今后的运营方面有没有一些计划。经过这几轮调控后，感觉到开发商都还是有些细微的转型，保利和万科的如何比较？
宋广菊：我们是主动增持珠江新城和琶洲的物业，十二五是有计划的增持。达到占总资产10%的目标。和万科有相似性，也是学习的榜样，我们在商业地产方面可能稍微比他们早一些布局，我们目前拥有了一批项目和优质的团队，在管理上各有不同。保利的战略管理到位，执行坚决，文化特色突出，强于执行，奉献精神，各有所长吧。年度投资额要达到30%，一年的营业收入达到20-25亿以上。
8、商业地产的投资回报比住宅要高多少？房地产转型，行业的整合期，有没有到这样的一个整合期，或是什么时间到来？
宋广菊：目前商业地产的回报，在成本会计法下，可能很难说，目前只有金融街，他用的是估值法。佛山酒店，4月份开业，12月底，收入9000万，对于开发商来说，还有4000万折旧，在加上3000万的其他费用，回报率就没法算了，我们也在搭建独立的商业平台，我们有更伟大的宏伟考虑，不仅仅是为了增持而增持。
9、个人感觉环境比2008年更加恶劣，公司感觉目前的市场比08年差还是好？截至昨天113亿，增长100%，3月份销售好的原因，拿地速度好像比去年放缓，投资增加但是和销售比的话速度还是慢了些，如何保证持续增长？
宋广菊：市场没有2008年差，当时突然寒冷，这次是行政手段往下压，叫温水煮青蛙，有时候还挺舒服的就慢慢的死去，这时候要求企业内部一定要清醒，我们已经布置了审慎的安排。一季度业绩增幅较大。调整幅度我个人判断会有10%，部分有20%，但是流动性很大，部分没限购的城市可能还有增长。去年储备约1400万平方米权益建面，1-2月份新增130万平方米，土地市场具有不确定性，我们也稍微的稳妥一些。
10、保利香港的同业竞争？在城市运营方面的进展？跟万科比较合作项目比较少？
宋广菊：保利香港是独立的上市公司，保利集团也无法完全左右保利香港的动作，他有他自己的回报要求，我们按照区域划分，过去重叠的区域，我们不重叠新的区域，中国660城市，我们才进入37个，实际上不存在实质上同业竞争。对于产品、区域，人员结构完全独立。
建设部有个领导说保利推动城市进步，我们在琶洲有比较敏锐的战略决策的能力，佛山目前的三个中心，成都高新区核心部位都是我们在做，一有实力，二有信誉，三就是说干就干，口碑不错。我们也不排除合作，能不合作就不合作，有便宜赚的时候就合作。
11，812亿元的总投资中，工程款，税费各占比多少？去年年底未付地价？今年供货量的情况，上下半年比例，几月份是高峰，整个市场供应量和库存的判断？人才引进和薪酬，万科、面，万达更具竞争力？
朱铭新：432亿投资在建和拟建，不包含去年拿的项目在今年的投入，去年拿的项目截至到现在还需支付地价83亿左右，截至到去年年底，192亿货币资金，去年回款570亿，现在还有随时可以提的贷款额度已经200亿，今年全年还有400亿可以具备四证的贷款额度。大股东贷款授信和借款比例都翻番，1-2月供货量紧张，10年底存货只有75亿货量，3月份开始一直到10月份持续比较平均，今年会有28个城市105个项目投入销售，总货量应该会高于去年，坚持以销定产的原则。管理层团队比较稳定，去年平稳过渡，新鲜血液注入。我们在薪酬上在长期激励上有些欠缺，主要是国有控股的关系，我们一直在做着方面的努力。
出席高管：
董事长：宋广菊
总经理：朱铭新
副总经理：王健
副总经理：胡在新
副总兼财务总监：张曦
董事会秘书：岳勇坚
第一部分：业绩回顾
一、经营回顾及对策
2010年公司销售金额661.6亿，同比增长52%，从2008到2010年持续增长，均价攀升，市场份额稳步增长，2010年在我们已进入的城市市场份额达到4.63%，同比增长37%，在全国的市占率1.35%，近三年市场份额稳步提升。各个区域公司中，有13个城市，在当地排名进入前三，其中有两个城市排名当地第一。品牌价值逐年提升，2010年公司品牌价值136.9亿，增幅超过50%，增幅在同行业中居首位。公司的区域战略布局进一步完善，2010年公司在长三角、珠三角、环渤海共实现签约额376亿，同比增24%，在公司销售总额占比超过50%，中西部全年签约近200亿，同比翻了一翻还多。城市布局来看，保利在一线城市北上广，共签约199亿，占比31%，二线省会和非省会城市实现签约金额463亿，占比69%，公司对一线城市的依赖降低，公司抗风险能力有所增强。从2010年公司产品结构，普通住宅490亿，同比增长49%，占比74%，比较较高，低密度住宅、写字楼和商铺占比26%，特别是写字楼和商铺销售出现大幅度增长，当前形势下写字楼和商铺是不受调控的品种。客户特征，公司坚持以首改和刚需为主，从结构看，120平方米占比62%，150平方米以下占比81%，其中首次置业占比65%，以自主为主要目的的占比82%，按揭客户占比65%。
新政后市场的反应。新政出台后，我们监控的17个大中城市2月成交金额789亿，同比增长18%，环比大幅下滑，说明新政限购的影响较明显。影响表现出明显差异性，一线城市无论同比还是环比，都大幅下滑，二三线城市同比表现出大幅增长，但是相对出台新政前环比表现各异，二三线城市的影响相对来说会小一些。从置业的客户情况看，新政出台后，首次置业的比例有明显攀升，2月份首次购房客户占比接近70%，2月份一次性付款客户比例攀升到40%，较去年的8月份攀升了13个点，呈逐步上升态势，也就是说新政后客户更多选择一次性付款。新政出台后，来访最低的时候是每周不足2500组，随后来访量恢复新政出台前水平，约7000组左右。
2010年公司新拓展的45个项目，处在非限购区域的面积是749万平方米，占拓展面积的42%，接下来看价格方面的表现，2010年公司大部分城市住宅售价与当地房价比值在1左右。在未来3-6月新推货量，150平方米以下的户型占比80%左右，这部分产品依然以刚需为主，从市场表现看，这类产品无论在旺销期还是低迷期都是比较受欢迎的品种。绝大部分的客户以首改和首次置业为主。
我们认为本轮调控是以经济思维，行政的手段为特征的调控，本轮调控既是机遇也是挑战，公司将会加强对不同区域、不同项目、不同产品的深入研究，也会持续优化产品结构，坚持刚需为主以把握调控下的市场机遇。
1-2月，公司实现签约71.67万平方米，同比增长15.75%，实现金额74亿，同比增长50%，截至昨天，销售113亿，同比增长接近翻番，1-2月增速较慢主要是货量不足，新推货量仅有34亿，后续货量会持续增加。近期在各个城市16次开盘，其中每一次开盘当日消化率68%，接近70%的水平。
2011年的总体应对策略：
公司将深入研究后调控时期的市场影响，同时持续把握市场走势，并根据市场变化及时调整销售策略，坚持以首改刚需为主流，以适销对路的产品最大化满足主流市场需要，坚持以销定产，品质优先，加快畅销产品的生产，以保证公司有充足可售房源，掌握市场主动。坚持少货量多批次的推售策略，将可售货量尽早尽快推向市场，以实现快速认购的销售节奏，保持较高的销售热度。坚持以卖为主，落袋为安的主导思想，通过高性价比的定价多元化方式，以及灵活多样的销售策略，将限贷限购的影响降到最低，以保持较好的去化速度。加强客户关系的维系，扩大市场需求，深挖市场潜力。
二、2010年项目拓展报告
2010年拓展项目回顾
新进入城市12个，新增项目45个，容积率面积1794万平方米，权益面积1441万平方米，同比分别增长29%和8%，平均取得成本3109元/平方米，同比下降7.2%。2011年1-2月，公司新增项目5个，容积率面积206万平方米，权益面积130万平方米，平均取得成本2883元/平方米。
综合看，公司在拿地方面严格执行公司战略。以底价获取福州和厦门的两个项目，完成海西布点，实现所有沿海一线城市布局。同时加强长三角和珠三角布点，进入无锡、常州、南通、连云港、嘉兴和绍兴，东莞、珠海和中山。加大规模。已进入区域全部实现4个以上项目运作。已进入城市持续增加项目覆盖。始终高度关注二三线城市，2010年进入9个二三线城市，在二三线城市新增的权益容积率面积占比29%，比2009年上涨了22个百分点，二三线土地投资占比14%，同比上涨了12个百分点。主动增持商业，公司新增城市综合体和公建项目5个，权益容积率面积占比22%，较2009年增长4个百分点。拿地方式灵活多样。通过概念地产来获取资源，占新增权益面积的15%，例如佛山顺德商务区项目，楼面价1800元/平方米，目前售价11000元/平方米。抢政策间隙低价获取，占新增权益面积的31%，如国十条刚发布时，公司取得上海项目，楼面价10000元/平方米，当时地王价16500元/平方米，同时还以底价获得番禺项目。同时参与土地整理获取土地，占比17%，如青岛的里院里项目。通过股权收购凸现成本优势，占新增权益面积的6%，如收购成都心语北项目。
持续创新产品类型，首次涉足养老地产，并继续开拓旅游地产，同时公司还积极参与保障房项目，截至目前，保利地产保障房建设面积84万平方米。截至目前公司剩余可售面积3000万平方米以上，有效货量3000亿元。
2011年投资策略：
坚持等量拓展，适度规模经营，去货多少，储备多少，保证未来2-3年发展需要。不高价竞拍，不考虑市场预期，不打财务赤字。未进入的地区如华北，将伺机进入，已进入的城市，将深度挖掘市内及周边区域的机会。计划2011年新增保障房项目5个以上，前提是不亏损。
三、2010年财务分析
2010年末总资产1523亿元，较上年末增长56.57%，年底投资性房地产达到42.4亿元，资产负债率78.98%，剔除预收款后的资产负债率63.27%，债务结构短期债务占有息负债比例为12%，占负债总额6%，远低于同行业水平，短期偿债压力较小。结转区域分布更合理，结转收入来自16个城市，北上广营收均超过50亿元。管理费率由2009年的1.99%降至1.6%，销售费率由2009年的2.57%降至2.24%，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。毛利率降低的原因是本年结转的收入中相当一部分来源于2008年底和2009年上半年，销售价格相对较低时期，部分项目来自新进入城市的首期结转，还有部分项目是利润率较低的保障房项目。
2011年资金运作对策：
一系列政策加大房地产行业资金获取的难度，但公司将充分发挥自身优势采取相应措施将不利影响降至最低，加快开发销售，保持快速周转，不观望不等待，以抢的姿态采取各种灵活措施抓住一切时机落实销售及回笼。2充分发挥与各总行的战略合作优势，争取信贷资源，在市场波动的情况下，资源往往向抗风险能力强的龙头企业聚集，公司目前获得各个银行的整体授信超过1000亿元，加强与银行总对总的合作，在年初贷款额度极为紧张的1-2月，公司已实现新增贷款116.8亿，比上年同期增长12.79%，新增贷款平均成本为基准利率上浮1.64%，仍保持了较低成本。积极拓展基金信托等多元化融资渠道，争取实现再融资，2010年已成功发起设立信保基金管理公司，截至2010年底，已通过基金渠道获取资金20多亿元，今年信保基金还将持续募集成立新的基金，将对公司的新增拓展项目提供有力的资金补充。公司也在积极探讨信托借款等融资，信托来源充沛，获取难度较小，但成本相对较高，可作为公司的备用资金渠道，在必要时也可将此部分资金作为现金流补充。保利集团给予公司40亿元借款和40亿元担保。
公司2011年计划投资812亿元，年初账面资金192亿，已签约未回笼资金150亿，新增销售回笼500亿元以上即可满足公司计划投资需要。公司年初已审批过会银行信贷达到200亿元，除此之外现有项目仍具备400亿元的贷款融资空间，将根据项目四证进度、公司资金需求和银行额度状况逐步释放，其他多元融资渠道将为公司提供更多资金保障。
第二部分：投资者交流环节
1、过去很多年中，地产有很多周期波动，保利发展却很平稳，宋总对这一两年政策打压的楼市的看法如何，保利是不是还会保持快速增长？2011年新开工和销售计划？
宋广菊：保利在2011年初提出3-5年再造保利地产，这个目标没有改变，定位成长企业，一如既往。对行业坚定看好，无论行业如何调整，通胀压力始终存在，城市化进程不以人的意志为转移，流动性也是充足的，所以看好。政策出台的直接原因是政府用了所有手段后，房价还涨，所以从限贷到限购。通过阶段性调整，阶段性会有所下降，局部城市有调整，预计幅度在10%左右。调整以效果而不是以时间来衡量，如果达到效果以后，让市场回归到其本源。
朱铭新：经营业绩有增长，市场份额不下降，每股收益不摊薄。老董事长曾说过一句话，做的比说的要好。2010年新开工和年底在建面积总额，将根据去年获取土地的量来安排开工面积，同时根据市场情况做调整。
2、对限购和非限购的看法，对推盘、策略、开工有何影响？
朱铭新：去年新增12个城市，现在有37个城市，加上今年新拿的2个，这里面有17-18个城市不在限购之列，这些城市会加紧开工、推盘销售。去年20个城市80个盘在售，今年28个城市，105个项目在售。以刚需首改为主。
3、资产负债率水平比较高，对于商业地产这块资金怎么安排？龙湖、金地等都提到要做商业地产，如何看待这一块的竞争？
宋广菊：保利在十一五和十二五都有描述，十一五适当增持，十二五有计划增持，战略上积极稳妥拓展商业物业。我们拓展的项目都是综合性项目，和银行贷款没有两样，对于商业地产这块银行也是比较看好的。我们做过内部压力测试，资金方面，房价跌30-40%，也还过的去。保利不怕竞争，已经成立了自己的商业团队，商业管理中心，成立了自己的商业公司，具备一定的实践经验。
4、请分析未来一段时间量价走势？我们自己的销售情况如何？销售受阻会否立刻调整新开工？保障房这块的盈利模式，我们能赚多少钱？
宋广菊：这次价格是一定会下来，否则政府颜面何在。一季度已经有所下降，过去，在去年下半年高位时候开盘时90%去化率，现在68%的去化率，我们认为70%的去化率是最希望看到的。第二季度我们期望还能有所回落，至少回到前年的同期水平是我们希望看到的，价格已经在变化了。保利作为国有企业，已经有84万平方米的保障房了，我们在西子湾有10%的回报，在北京的项目汇报略低一点，是因为政府承诺的销售时间内，销售办法没有出来。我们会和政府一起探讨保障房的盈利模式，但是前提是不损害股东利润。北京沙河项目中，是我们建政府回购的模式。
朱铭新：始终没有找到保障房的盈利模式，对自身来说成本控制是关键。
5、对土地市场的判断？年报披露的信保基金能否再详细说一下？
宋广菊：土地市场，政府为难，作为地产商，我们会抓住机遇去储备。至于380亿的资金安排，这两天参加合肥的调研，可能会择机进入合肥，查漏补缺，战略进一步布局，进行二三线纵深的调整。380亿的项目拓展资金，实际上比去年的年度支付的拓展资金还要多。我们希望这个钱能花的出去。
岳勇坚：国外70%开发资金来源于房地产基金，而不是来自银行和资本市场的融资，信保基金已经完成发改委备案，目前完成备案的只有两只，咱们是其中一只，去年年底是24亿，目前在洽谈几个大的客户，今年的规模有望做到60-100亿，包括近期和保险公司在洽谈，包括养老地产，包括商业地产方面也希望做一些资本化的运作。
6、分析一下保障房的影响。
宋广菊：保障房从社会的角度是民生的问题，从经济的角度对稳定房地产市场起到比较好的作用。据统计，限购可能造成对资金的冻结，个贷的冻结资金2-4千亿之间。遏制一下后，可能会对GDP有所影响，原来披露1.3万亿，保障房的投入可能提升GDP1%，带来经济方面的调节作用。
7、保利地产做商业地产是主动转型还是被动的去做？我们知道一些城市出让土地的时候配了不少商业，未来打算做到多大的规模，对于今后的运营方面有没有一些计划。经过这几轮调控后，感觉到开发商都还是有些细微的转型，保利和万科的如何比较？
宋广菊：我们是主动增持珠江新城和琶洲的物业，十二五是有计划的增持。达到占总资产10%的目标。和万科有相似性，也是学习的榜样，我们在商业地产方面可能稍微比他们早一些布局，我们目前拥有了一批项目和优质的团队，在管理上各有不同。保利的战略管理到位，执行坚决，文化特色突出，强于执行，奉献精神，各有所长吧。年度投资额要达到30%，一年的营业收入达到20-25亿以上。
8、商业地产的投资回报比住宅要高多少？房地产转型，行业的整合期，有没有到这样的一个整合期，或是什么时间到来？
宋广菊：目前商业地产的回报，在成本会计法下，可能很难说，目前只有金融街，他用的是估值法。佛山酒店，4月份开业，12月底，收入9000万，对于开发商来说，还有4000万折旧，在加上3000万的其他费用，回报率就没法算了，我们也在搭建独立的商业平台，我们有更伟大的宏伟考虑，不仅仅是为了增持而增持。
9、个人感觉环境比2008年更加恶劣，公司感觉目前的市场比08年差还是好？截至昨天113亿，增长100%，3月份销售好的原因，拿地速度好像比去年放缓，投资增加但是和销售比的话速度还是慢了些，如何保证持续增长？
宋广菊：市场没有2008年差，当时突然寒冷，这次是行政手段往下压，叫温水煮青蛙，有时候还挺舒服的就慢慢的死去，这时候要求企业内部一定要清醒，我们已经布置了审慎的安排。一季度业绩增幅较大。调整幅度我个人判断会有10%，部分有20%，但是流动性很大，部分没限购的城市可能还有增长。去年储备约1400万平方米权益建面，1-2月份新增130万平方米，土地市场具有不确定性，我们也稍微的稳妥一些。
10、保利香港的同业竞争？在城市运营方面的进展？跟万科比较合作项目比较少？
宋广菊：保利香港是独立的上市公司，保利集团也无法完全左右保利香港的动作，他有他自己的回报要求，我们按照区域划分，过去重叠的区域，我们不重叠新的区域，中国660城市，我们才进入37个，实际上不存在实质上同业竞争。对于产品、区域，人员结构完全独立。
建设部有个领导说保利推动城市进步，我们在琶洲有比较敏锐的战略决策的能力，佛山目前的三个中心，成都高新区核心部位都是我们在做，一有实力，二有信誉，三就是说干就干，口碑不错。我们也不排除合作，能不合作就不合作，有便宜赚的时候就合作。
11，812亿元的总投资中，工程款，税费各占比多少？去年年底未付地价？今年供货量的情况，上下半年比例，几月份是高峰，整个市场供应量和库存的判断？人才引进和薪酬，万科、面，万达更具竞争力？
朱铭新：432亿投资在建和拟建，不包含去年拿的项目在今年的投入，去年拿的项目截至到现在还需支付地价83亿左右，截至到去年年底，192亿货币资金，去年回款570亿，现在还有随时可以提的贷款额度已经200亿，今年全年还有400亿可以具备四证的贷款额度。大股东贷款授信和借款比例都翻番，1-2月供货量紧张，10年底存货只有75亿货量，3月份开始一直到10月份持续比较平均，今年会有28个城市105个项目投入销售，总货量应该会高于去年，坚持以销定产的原则。管理层团队比较稳定，去年平稳过渡，新鲜血液注入。我们在薪酬上在长期激励上有些欠缺，主要是国有控股的关系，我们一直在做着方面的努力。
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