【华泰联合地产】华侨城2009年业绩说明会纪要

时间： 2010年4月26日 10:30-12:00

地点: 深圳市南山区华侨城集团总部

参会高管:

总裁：刘平春

副总裁：陈剑

董事会秘书：倪征

证券事务代表：李珂晖

财务部总监：林育德

本次交流会内容主要为高管答各地投资者问

请问公司今年计划销售面积和结算计划是怎样的，年报中公布的新开工面积较往年提速，是否意味着新增土地项目也会增加，请谈谈公司一些重点项目如天津项目的进展情况。

答：我们公司的房地产业务将会有一个大的发展，我们做过一个比较，公司目前的土地储备量和过去几年的开发量相比我们的开发速度比较慢，我们拥有很多优质的土地资源，但每年进入结算的房地产面积比较少，07-09年加在一起才结算了70多万，可供开发的有900多万，相对的开发速度较慢，加快开发和结算的进度，使优质的资源尽快变现是我们今后要做的事情。公司今年可售资源80多万，但能销售多少不好说，希望能销售掉那么多，今年要是能全销售掉就相当于前三年的总和。获取土地资源方面公司会一如既往去增加土地资源，按我们目前的销售速度，现在的储备可以维持5-8年是没有问题的。天津项目要分两批供地，顺利的话可以增加200万平米土地储备，对天津市场我们还是比较看好，天津GDP增长是全国第一的，我们的地在天津市区和滨海新区之间，交通非常好。

请问公司三个问题，一是关于在武汉的发展策略，是否存在和当地利用的博弈？二是公司对目前宏观调控下房地产的市场有什么想法。三、关于华侨城亚洲的优质资产怎么打算？

答：武汉的问题比较敏感，媒体的影响力比较大，武汉项目其实没有什么博弈，土地都是公开摘牌的，产业也符合国家发展方向，都是好的，但是现在出的问题是信息不对称造成的还是背后的利益机制造成不好判断，媒体上说我们填湖造酒店，这个项目土地都是经过公示的，东湖的水面管理是武汉市政府立法的，任何土地出让都不会涉及东湖的管理，并且到今天为止武汉的土地不在我们手上，目前还在前期规划阶段，我们根本没有开始建设，填湖事件完全和我们没有关系，是完全不符合事实的报道，媒体写了这个事情后我们也和当事媒体取得了联系，他们也发了撤稿通知给别的转载媒体，基本算解决了这件事情，我们并不愿意炒作这个事情。

关于当地的城投公司是不是跟我们有利益冲突，这更是一个误解，我们进去之前这块地是三个城中村，根本不存在利益冲突，城投受了损失可能是因为政府对我们地块对面的土地后期采取了收储造成，使得原来政府承诺如果当地城投建了公路附近的地就归它们发生了改变，让城投觉得利益受到了侵害，但这个事情和我们无关。不存在我们和他的利益博弈。

关于宏观调控，我个人感觉可以和05年和07/08年做对比，这次调控不是因为经济出问题，是因为政治问题，因为大家对高房价有意见，回顾以前的几次调控，05年是上海引起，08年深圳引起，这次是北京引起来。这次调控的力度是历次最大，住建部对房地产的竣工条件的管理可能会越来越严格，我感觉这次调控对一线城市影响比较大，对二线城市来说从我们目前拿到的数据来看还不太大。我觉得这次北京肯定会下来，深圳、上海还不好说，我们对地产这块业务还是比较有信心的，我们逐步会把目标分散到二、三线城市，这些城市的成长空间比较大，除了住宅外会增加商业、写字楼的开发，增加抗风险的能力。

华侨城亚洲（3366）是04年华侨城以纸包装业务作为海外红筹平台，华控目前56%持股3366，将继续作为股权融资的平台，长期来看我们希望3366成为69的辅助融资平台。

我们的苏河湾项目花了70个亿，感觉这个项目和以前公司的发展思路不太像，不知道公司怎么考虑，公司在09年年报提到土地储备要扩展到很多地区，是否已经有一些洽谈？这次调控提到土地要改变目前的招拍挂的形式，是否会对公司拿地有利？

答：苏河湾的地离南京路600米，处于十分中心的位置，应该说是近期上海拍卖价值最高的地，除了45%住宅外，还有55%的商业，可以做很多文章，我们还有计划把整个苏河湾地区做一个整合，把文化、娱乐和商业做一个很好的融合，做成上海的文化娱乐新地标，应该说这个项目是非常值得期待的。这块地的价值不是稀缺性的问题，是唯一性问题，我们拿的时候还是经过比较慎重考虑的。这个项目是我们扩展商业模式的一个新尝试，也是我们对公司产业发展策略的贯彻，我们未来对公司产业的基本想法是既要有赚钱的业务，也要有稳定吃饭的产业，还要有一部分拿来尝试投入新产业。对地产的打算是挣的钱一部分继续投入地产，另一部分投入公共领域，做一些公共产品服务的事情。我们希望投资者不要把我们作为一个单纯的房地产公司来看。

关于招拍挂的形式改变我们认为国家的表述还是比较理智的，也比较有利于我们公司以后的发展。

我们公司今年旅游业务有70亿的收入，会不会未来出现由于旅游业务投入和毛利的波动出现业绩的波动。现在旅游的人均消费只有100多块，未来是否有想法要提高这一块的收入

答：收入结构里面门票占太高，主要是因为关联业务和衍生产品没有开发出来，这主要是客户基数还没达到足够水平，另一个是设计的问题，我们现在希望明年能达到2000万的接待人口，这样就有了客户基数可以开始做动漫等领域的拓展。

公司年报上有一个固定资产折旧变更，以后会怎样，另外公司今年推盘时间点会集中于哪个时间段？

答：整体上市后业务和以前很不一样，去年东部经过运营按实际情况对装修做了加速折旧的处理，以后不会变化了。推盘计划中，新浦江城现在在推、合利坊项目预计在5月底开始，北京两个计划在5月底开，侨城馨苑在5月上旬，更多的都集中在下半年。

请问一下公司销售项目中高端物业客户贷款比例情况

答：我们纯水岸项目做过统计，客户中做按揭的比例在50%左右，这其中60%是经过销售劝说决定贷款，实际上希望贷款的人不多，项目越高端贷款比例越小。

房地产政策调控后资本市场反应比较快，实物市场反应会慢些，我们公司推盘量也比较大，假如我们公司今年销售受到比较大的影响的话，公司会不会降低投资力度？我们打算怎么应对这个情况？

这次调控对我们的影响相对比较小，去年未结算的已经是已结算的超出很多，今年的压力不会太大，具体怎么应对我们也还在研究，但我们受的影响不像单纯做住宅开发的影响大。还是那句话，希望大家不要把我们当单纯的房地产商看。公司现在还是按计划做投资，没有改变。

现在大量央企退出之后公司有没有什么收购机会？国资委对央企的市值有没有什么要求？

我们确实有一些机会，最近在讨论，国资委要求资产有保值增值，但是对市值没有规定和要求。