这幅图是1972年到2002年美国大型建筑住宅公司投资资本收益率的走势图。房地产行业是个标准的周期性的行业，但问题是：你要做多长时间的投资，是1年、2年、5年、10年还是横跨更长的周期，比如说以城市化率为标准，30%、40%、50%、60%、70%。现在中国的城市化率约为40%，也许最好的卖出点是在达到60%的这一点上（还留有10%的余地）。

    一个梦想追求回报率最高的投资者，当然可以在这30年间，不停的判断地产行业的高低点买进卖出，也可以选择一家最好的地产公司，用“基钦周期”，平均40个月来做投资，也可以从一个大周期，一个“朱格拉周期，平均9年，来做投资。

     也可以买入万科学习的对象帕尔迪，以城市化率的程度做一个更长期的投资。如何做完全取决于你自己的眼光和承受力。

     我们管理的信托计划，净值表现在6个月的同业比较中靠后，与持有相对多一些的地产公司有关，而该等股票的表现在这段时间并不好，这与短中期的宏观调控，收紧银行的放贷规模，从而开发商与最终客户获得贷款的难度加大，使得地产公司楼盘的操作量在一段时间中明显放缓有关，市场因而怀疑它们的获利能力。这个问题要这么来看，第一，中国远没有到地产开发饱和的状态，无论是从首次置业或者改善居住环境的二次、三次置业的角度，仍然有大发展；第二，中国是个公共资源比较匮乏的国家，好的医疗，教育，工作和娱乐环境，都相当集中在局部区域，所以使得房价在这些区域居高不下，这也保障了地产公司开发能够获取合理的收益。更为重要的是，地产公司的资产负债结构中，大量的都是土地和在建与已建项目，如果购买土地时控制成本，那么资产本身随时间升值的机会就很大，不会像很多工业企业，机器厂房随着产业竞争的加剧或者产业转移会价值化为乌有；而且地产公司的盈利能够寻找新的机会用于再投资，是个很好的复利机制，这对很多产业都很难做到，即便是Buffett誉为理想生意模型的See's Candy，都无法配置它的获利。

                                  但斌 2008年6月4日