Q9：工业化建房这方面，当前是怎么样一个情况？
郁亮：去年我们的工业化建房刚开始不久。到目前为止，我们今年可能会有60万平米的开工量使用工业化建造。这几天我们董事长去日本和日本大成签署工业化合作协议。明年我们目标定在90万平米，但我们努力在100万以上。工业化方面我们给予太多的期望，我们的确给予很多的投入，但是它的投入成本还是比较高，工业化对于盖楼效率提升的方面也需要很多的时间，当前总的来说，工业化盖房我们还是处于摸索阶段，有诸多不确定因素，唯一可以确定的就是它的工程质量。
Q10：目前客户中，持自有资金和贷款买房的比例大概是多少？
肖莉：总得来说，从06，07年的情况来看，按揭购房的比例是下降的。自有资金和贷款的比例大概是各一半吧。
Q11：房地产开发成本构成是怎么样的？政府要求降低房价，会不会对税费有所减免？宝钢在武汉建了两座钢结构的房子，你怎么看？
郁亮：政府税费的减免，我从来就不抱希望。因为我们国家解决任何问题都是靠税的，比如解决乱投资就有固定方向投资税，房价高就加税，等等。这使得我们都习惯于解决任何问题头通过加税的方法，现在我还没有发现什么东西能够通过加税把价格降下来。
钢结构住宅，钢结构对我们来说都是小事情。我们当时确定我们未来发展方向的时候，就考虑过钢结构，最后选定了PC结构(预制钢筋混凝土结构)。我们国家钢材是比较紧缺的，如果用钢结构盖房，成本会是个问题，应该不会是主要的发展方向。我们在盐田新总部的房子是用钢结构来建造的。
Q12：今年万科降价很快，是不是在回笼资金，这是基于一种什么策略？房价降了，影响了毛利率，万科怎么办？
郁亮：我们的策略是明确的。我们说到做到，我们说拐点，我们就降价了。我们说到做到了，好公司的特征之一。未来房价降了，毛利率当然也会受影响。关键是，过高的毛利率是不是我们追求的，我觉得过高的毛利率是不应该追求的。今后大家也不要对我们的毛利率有太高的期望，房地产毛利如果过高，会引发过多的公司进入，比如现在很多家电企业在做地产。现在我们的毛利在30%，过去我们25，26%，我们希望追求稳定的毛利率，但是不希望毛利率过高，我们只追求我们对投资者回报的增长。在稳定毛利率的情况下，回报率的增长是有几方面的潜力去挖掘的。一方面我们挖掘我们的效率问题，另外一方面，我们想管理要效益，第三个我们要向规模要效益。

Q13：政策性住房的招投标方式主要是哪种方式？这和万科以往的优势是不是相结合的，政策性住房的定价是怎样一种情况？这块的比例未来三年在万科的比例会是怎样？对净资产收益率的影响如何？
郁亮：政策性住房的定价权肯定不在万科，在政府。政策性住房的形式有好几种。从现在来看，它对ROE的回报和现有项目差不多。刚刚切入这方面的业务，各地的游戏规则也不一样，我们还处于摸索阶段。
Q14：全国有660多个城市，万科聚焦三个经济圈，战略是不是有些保守？很多区域性的市场比如西安也是不错的，万科没有进去，而富力、中海等进去了。
郁亮：全国六百多城市，我们只确定了三十个。东部沿海的确占据了我们销售的三分之二，全国商品住宅25000多亿，3000亿在北京，2800亿在上海，这是很集中的。我们在东部沿海密集建点，这是对的。像你说的，西部一些区域中心城市，这个我们也重视，今年我们也会进入重庆和西安。西安是和凯德合作的一个项目，他们做商业，住宅我们来做。未来我们相信会进入更多城市，但是我们进入更多城市的时候，也会聚焦在三大经济圈。
Q15：07年同比来看，从利润的角度，富力是第一；从销售看也有人比你厉害；从项目储备看，是碧桂园最多。你的竞争对手也是很厉害的，怎么样来竞争？
郁亮：我们的竞争对手也都很强大的，刚才你提到一些竞争对手。其实还有一个竞争对手比他们更强大的，我觉得是中国海外，这么多年中海外一直直追着我们，去年全国市场份额，第一个是我们，第二个就是中海外。中海外和万科一样具备跨区域发展能力，而且具有长时间的开发能力，都有非常强大的团队支持。这方面，中国海外是万科最尊敬的竞争对手。我们有战略投资部，专门给我们介绍我们对手的情况，我们从来没有丝毫松懈。
Q16：关于房地产行业理性回归的影响因素？
郁亮：第一个是宏观环境，我们现在可以看到这次两会期间，两会代表对房价的议案远远没有过去那么激烈，这和十二月份我们万科提出的拐点以及促销活动，使得大部分人相信，宏观调控是发挥作用了，这样我们觉得调整到位了。宏观政策本身，看上去比较稳定了。第二个问题是消费者，主要是钱的问题，收入其实还是在增加，而不是减少。延缓理性回归的主要是消费者的信心，房价回调的时候，有些人也会过度悲观，可能也会延缓这个过程。但是从万科过去几个月的理性定价政策之后，我们看来，消费者信心还是没有散的。

调研感想：
万科2007年收入355.27亿，同比增长98.27%，利润总额76.42亿，同比增长122.5%亿，归属上市公司净利润48.44亿，同比增长110.81%，基本每股收益0.73元。
2007年万科的市场份额从1.2%增加到2.1%，万科计划未来5-10年达到5%的市场份额。
经营方面，万科更加成熟老练。万科管理层说，万科当前处在一个“可进可退”的阶段，在地产市场上游刃有余。万科同时在全国运营了150多个项目，战略上，万科“聚焦主流、理性应对”，定位自身为主流发展商。对于未来的局势，管理层相信市场刚性需求还是很大的，当前市场正处在转暖其，需求正在理性回归。