招商地产(000024/200024)

招商地产于2007年12月28日召开第二次临时股东大会，表决“关于控股子公司为其销售按揭提供阶段性担保”等议案｡

我们(但斌､杨云和周明波)参加了该次会议，就普遍关心的问题和管理层进行了交流｡

（1）   宏观调控对招商地产开发楼盘的售价是否产生影响?

招商地产开发的楼盘处于中高端，政府调控亟待解决的是普通住宅问题｡

招商地产的开发项目分布在深圳､上海､天津､北京､重庆､佛山､珠海､南京和苏州等多个城市，在当地市场高端楼盘总供应量中所占比例相当低，销售量的难度不大｡

况且以深圳蛇口兰溪谷二期为例，深圳高端楼盘的供应随着规划的限制(70%的90m²以内)会比较少，即便在2007年四季度仍保持每月15-20套的销售，这种速度对高端楼盘是合理的｡

（2）   银行信贷紧缩是否造成客户普遍办不到按揭贷款?

招商地产属于招商局内部的核心业务，招商局与各大银行的总行存在合作，信贷额度上具有优势，而且只是部分银行没有放贷资金，工行等四大银行仍然有信贷资金｡

从最近开盘的南京仙林项目的销售看，该项目处在偏郊的大学城中，当天开盘销售90⁺套住宅，就有50⁺多套成交，而且这些客户都是通过银行放贷预审的客户，有很大的把握拿到按揭｡

（3）   2008年的结算面积

2008年的结算面积会达到80万m²以上，这个数字会是2007年的3-4倍｡

（4）   现金回笼与建立新的土地储备

2008年销售80万平住宅，将回笼100亿资金，其中60亿用于项目建设投入，余下的销售回笼资金+大股东借款+银行贷款+信托计划+物业质押融资等多种融资方式相结合，招地将在市场气氛比较观望的2008年，加大拿地的力度｡

（5）   估值

目前有土地储备780万m²，商业物业60万m²(重估价值60亿左右)｡

总股本8.45亿，a股000024的2007年收盘价59.2元，b股200024的收盘价29.2元。

a股折成楼面地价为 元/m²

b股折成楼面地价为 元/m²

截至2007年半年度房地产开发销售的收入是10.19亿，销售结转面积为10.34万m²，平均售价9850元/m²，5644的平均折算楼面价不算太便宜，但考虑到招商的品牌和成熟的管理队伍，持续加大的开发力度，大股东的土地储备和资本实力，以及对上市公司的支持，付出适当的溢价是合理的。

当然b股的现价就非常抵买了。

周明波

2008-1-2