万科2006年业绩推介会

时间：2007-3-22

地点：北京金融街洲际酒店

管理层：郁亮总经理(简称郁)、肖莉董事会秘书(简称肖)

管理层交流记录：

问：公司为何要在现在开始工厂化推行？

郁：工业化能有效解决我们目前所遇到的技术瓶颈问题，我们的客户关心的是房子的质量，而目前我们最主要的就是房子质量达不到客户的要求，工厂化之后方式房子是全预制，质量问题就不存在了。另外公司在07年将推行50%的房子是精装修，08年精装修的房子达到80％，我们的精装修，提升公司的成本有利于解决公司的土地增值税。为什么要在目前推行工厂化，主要是中国的房地产市场开放只有20年的历史，我们在经历从粗放型到精细化的发展历程，国家的政策也促进了企业走工业，国家90、70政策以及土地招拍挂的政策对于工厂化比较有利，工厂化的成本高，而中国的劳动力很便宜，随着国家的农村政策的出台，建筑市场的劳动力成本开始上升，有利于房地产市场的工厂化开发。

问：2006年帕尔迪公司进入财富500强，而房地产市场已经开始衰退，为何没有在上升期进入？

郁：中国的房地产市场是从无到有，百花齐放，而目前进入调整期，现在消费者更关注品牌。至于为什么美国的品牌为什么现在才得以体现，我们也在关注研究。

问：公司能否低融资高速增长？

郁：未来有机会的，以后有可能，当万科以后每年几百亿的利润的时候，我们就可以低融资甚至不融资了。目前新鸿基的净资产1500亿，年利润几百亿，我们对于这些巨头的挑战只能迎头赶上，地产项目是做一单完成一单，现在我们要发展，我们伸手的速度不会慢，也不会难为情。

问：物权法的影响？佛山30亿预收帐款冻结？2400万平米的土地储备公司有多少没有交钱？公司的资产周转率？

郁：物权法对于房地产行业的发展比较有利，以前房地产的矛盾主要来自权属不清，我们要制定一些附加条款解决和业主的权属归属，现在不用再额外来规定，只用研究和业主的条约上。

郁：佛山的30亿预收账款事件，是当地政府各主管部门为了落实国家的调控政策，而加大了调控主动权的获取，现在不但佛山、珠海也是采取这一监管模式，我们的预收账款不但要放到规定的账户，还要交监管费，这是不合理的，这样做最后只能导致我们采取现房销售，房价将会继续上升。对于房地产企业，小房产商更难过，现在各区域的监管方式不一样，我们是三个大区域发展，我们可以自行调节，现在珠三角调整，过两年会不会到北京呢，这就不能预测了。

肖：我们1800多万平米的土地储备，总地价640亿，我们付了55％左右，我们主要采取整合资源，合作拿地，这样可以延期付款，而招拍挂通常要在拍卖完成后的3――6个月付款。

郁：我们现在住宅多层力争10月开盘销售，高层12个月，每个项目一旦开发将进入销售计划表，不管地价的涨跌，加快销售速度，我们不赚地价，只赚房子的钱。

问：万科到底需要多少钱？

郁：万科会考虑具体的融资时间和速度，我们没有时间表，今年，我们可以增发405,发200亿，可是我们的股权激励就没有了。

问：未来房地产毛利率下降，公司如何保证高速增长？政府的双限房如何看待？

郁：过去三年我们增长的很快，我们认为主要是公司努力的结果，而不是地价升值的结果，最近几年地价的增长速度高过房价的增长速度，我们认为房地产过高毛利率水平是不正常的。万科不需要依靠地价赚钱，我们的房价上升只是地价略有上升的结果，我们不会囤积，地价的上升对于万科来说没有任何影响，我们不会象不分同行对每一个小项目做到利润最大化。28％的毛利对于万科还是过高，我们认为房地产的平均利润回归是必然的。

郁：广州的双限房以及深圳的每个项目20％是廉价房，这是各地政府对房地产的调控手段，两个1000万类似当年香港的董建华的房地产政策，我们不评价政策的正确与否，我们每个项目都要参与，我们作为行业的领跑者对于政策出台的每个方案，我们都必须参与。这次的“两会”传达了很好的精神，提出了节能、省地，把从“人人有住房”转变到“人人有房住”，这是政府对于房地产市场找到了方向，以后就是高商品房和政府支持的廉价房并存，廉租房的政策是完全证券的，增加供应量是正确的。对于房价的限制，我们只能说各地政府在病急乱投医，目前政府在房地产市场已经作出了正确的方向指引。

问：公司的核心竞争力在哪些方面？如何实现净利润和EPS如何配比？

郁：万科不认为有核心竞争力，对于核心竞争力只能说是伪科学，我们只能打造相对竞争优势，建立相适应的竞争优势，提高客户的忠诚度，发展规模扩大、加快融资渠道的整合，这两方面我们是具备这些能力的。我们的房地产没有溢价主要是我们的管理粗放，没有达到优秀自然没有溢价，也没有超额受益。

郁：对于公司的发展，我们需要健康的发展，我们需要有健康的身体，才能更好的发展。

问：公司需要不断融资，何时不再融资？07年项目扩张过快，是否是公司的快速扩张，公司管理跟不上？

郁：对于房地产企业，其实就是类金融企业，我说在1000之前需要大量融资，并不是我们到了1000亿之后就不需要融资了，我们也有可能在1000亿之前不需要大规模的融资。土地是国家最大的财富，所以房地产企业必须有品牌有钱才可以发展。

郁：天津事件不是我们管理跟不上，是责任心的问题，万科过去几年有丰富的人才储备，万科不缺钱，万科早就作出了区域化的架构管理，过去几年我们加速了在三个经济圈的布局，几年我们将不再进入新的地域。我们发展工业化意味着公司不再对人才的依赖，万科现在不仅需要行业精英而且还需要社会精英，我们要提高国际化水平，摸索发展是需要付出代价的，跨国公司在中国的管理层合香港的专业人才使我们迫切需要的，我们要适应未来更大规模的增长，我们现在的人才需求是为2年后、5年后公司的增长做准备。

问：公司并购南都和一航合作今后的整合更多，风险考虑？

郁：我们并购南都两年了，做了三次交易，四次付款。南都非常不容易，非常干净、透明化，南都对于我们并购民营企业的示范效应非常好。南都前两年利润没有太大贡献，07年的贡献将非常大，对于融合的风险，房地产企业目前的发展都是粗放式的，大多没有历史包袱，人不多，企业都比较年轻，没有成熟的企业文化，万科进驻之后被认可的速度较快。和一航的合作是我们少见的只有40％，不过每个项目我们都是项目公司制，项目公司基本上都是五五分。另外，我们也是做给国资委看的，在国企主辅分离之时是可以通过市场化整合资源发展的，而过去通过行政手段没有取得太大的成效。

问：公司的ROE上限考虑、融资和分配如何配比？

郁：我们的标竿帕尔迪的ROE在18％以上，我们和帕尔迪的差距是全方位，帕尔迪的毛利率比我们低50%,净利润却比我们高50％，我们始终在问自己，假如我们的毛利率下降到15％，而我们的ROE能否达到15％，我们努力寻找自己的差距。

郁：对于利润分配，我们很关心各类投资者的需要，所以万科每年的分红率在30－40％。今年是在底限分红，我们希望大家看到蛋糕能做多大，而看某一年的得失并不重要。

                             翟敬勇  2007-3-31