可疑的品质

张志雄

这么多年来，我在大家争论房价孰高孰低的时候，很少听到有人谈论房子的品质问题。

我在这方面是外行，一如食品业，只有等到毒牛奶事发，才知道这行业有那么地潜规则。而今年四川大地震，部分校舍的质量问题被暴露出来，却没了下文，就别提民宅了。

为什么我对中国房子的品质有疑虑呢？第一是推类，像股市出现泡沫，上市公司的质量就会有毛病，供不应求，粗制滥造一定盛行；第二，是自己看房的常识。

2001年以来，我调研了大量的上海房地产，尤其是2001年至2002年，我几乎跑遍了上海的别墅，还专门写了一篇《买栋沾有地气的房子：上海别墅大势》。2004年，它竟成了一本上海专业楼市杂志出版的别墅专辑的导言，像我这样的房产投资外行，有此殊荣，颇为自得。

当时我考察后的最大的感受是上海的所谓豪宅，只适于投机，不适合自己居住。我打电话请教万科的郁亮先生，人家到底是专业人士，总结了三个字：“农民房”。但我因此犯了一个毛病，就是看准了房地产上涨的大势，也看出了“豪宅”最有升值潜力，却挑选不出“个股”。我以为房子与股票毕竟不同，前者流动性不好，不适宜投机。没想到房地产中介如雨后春笋般冒出来，而且在大牛市中，房市一天可以有好几个价，出手太容易了。

比如，我们2002年就看中了浦东的丽晶别墅，订金也付了，最后还是没买。为什么？我们看中适合自己居住的房型，一楼还可以，二楼有严重缺陷，功能混乱，但没想这房子后来翻了几倍。几年以后，我们去看了一些二手房“豪宅”，恍然大悟，原来人家都进行了彻底的改造，把房型全改了。

不过，房型糟糕也不是能彻底挽救得回来的。我看了这么多的上海别墅，觉得最大的房型问题是不理解主卧室的重要性。人的生命的最多时间是在床上，而床又在主卧室内，尤其是大部分人白天在外奔波，晚上回家，呆的时间最长的也是主卧室。可是我们大多别墅的主卧室不是过小，就是结构和采光有缺陷，大煞风景啊。真的，根据我的经验，只要主卧室不错的，这别墅的房型也差不到哪里去。

这两年，上海别墅的主卧室问题有了明显的改进，可还是没受到足够的重视。我前阵子去看汤臣湖滨的别墅，它的位置在浦东是相当不错的，就在李嘉诚建造的“老”别墅四季雅苑的对面，属于世纪公园版块。而且汤臣高尔夫是浦东最早的几家高档别墅，现在同一家房地产商再开新盘，应该不错吧。没想到走进主卧室，坏了，天花板是斜的，且不说风水吧，这种斜坡式结构让我们联想到阁楼。可能房产商已想到了这个毛病，在上面搭建书房小阁楼，“削平”天花板，可这样房屋的高度十分有限，采光也成问题。一座动辄上千万的“豪宅”，有这样的毛病，住房照样买下？我不是很明白。

李嘉诚等香港房地产商凭其经验，在内地发展可谓如鱼得水，但他们有时造的房子品质，也不能让人恭维。和黄在浦东世纪公园旁的“御翠园”是大名鼎鼎，尤其是刚建成的会所，确实是大手笔。“御翠园”的别墅开了七期，规模不小，价格极贵，估计赚了大把大把银子吧。我去过那儿几次，二期至六期的房型尚可，当然价格不菲。但其中两次看房，给我印象极差，一次是看一期的房子，外立面的质量与二期以后不同也就算了，进去看里面的房型，整个是设计师梦游的产物，我自信任何有家居概念的人都会比它设计得好，这房子当时要比整个御翠园的均价便宜许多，却老是无人成交。还有一次是在最近，去看新开盘不久的七期房，在半年前，我就听过预售介绍，说是与前面六期房子不同，是装修房。我走到七期房门口，感觉先被每栋房的狭窄间距给破坏了，走进房间，看到装修质量，我不相信这是和黄水平，这分明是10年前乡村暴发户的品味嘛，还是农民房啊。至少我个人如果买下这房子，一定要把原装修推倒重来的。这房子价格多少？2,500万元以上还是2,700万元左右？我忘了，反正网上有信息，有兴趣的朋友可以查。

何以如此？和黄不是没有好的品味，也不是成本不允许，而是内地人的钱太好赚。而出得起2,500万的人家也不傻，但反正是投机，自己并不居住，管它装修好坏，房子品质如何哩。

多年来，御翠园对面的“四季雅苑”是只租不售，但据在场的销售人员介绍，明年有可能要销售了。我不得不服李嘉诚的商业头脑和眼光，是啊，钱太好赚了，不出手才是傻瓜啊。

我还有一个好奇心是想看看明年“四季雅苑”会卖出多少价钱？我不清楚它的房龄有多长，但至少十年了吧，质量究竟如何？我是外行，不明白欧美的房子一般为什么十年看上去还是新的，而上海的房子大多不行？我自己曾有一套在浦东花木的五楼商品房，1997年建成的，几年后房子有裂缝了，到了2006年时，保姆报告厨房间发现有蝙蝠窝，我看都不想看，赶紧走人吧。但愿我这是特例。

还有影响上海“豪宅”品质的主要因素是主卧室及客厅的朝向。上海气候有一个特点是湿冷。我父亲过去在东北牡丹江驻军，每次冬天回沪，就坐卧不宁。我当时还颇为奇怪，何以习惯冰天雪地的人，在上海就适应不了？后来知道，这主要是寒冷加上潮湿，是习惯干冷的北方人也无法接受的。所以上海的房子朝向就十分关键了，只有面向南面，冬天的阳光才能照进来，让湿冷的空间有些暖意，这是老上海人的常识。可是前几年有许多“豪宅”抄袭的是欧美的房型结构，对南面朝向根本不在意，甚至一排房子全朝北！我想，一定有不少住在上千万“豪宅”中的人们因为面北而暗暗叫苦吧。

关于房子，我还有好多外行的体会，下次有机会再谈。