当澳洲房地产价格已达到十年前的两倍，而且仍在以亚洲最高水平的速度上涨的时候；当澳洲本地居民迫于不断调高的利率，开始减少旅行和其他开支以保证房贷如期偿还的时候——不少中国炒家却相信，现在正是冲入澳洲房市的良机。

牛市继续？

悉尼地产投资公司Ironfish创始人周华对FT中文网表示，相比2003-2004的峰顶，目前澳洲房价增速有放缓的迹象——“这正是下一个周期的开始”。

作为一个怀抱创富梦想的中国移民，周华称其第一桶金正是来自地产投资。移民澳洲数年后，周在1998年买入了7套物业，当时价值是300万澳元，次年又买了楼花。到2000年，周投资的房产价值已经出现明显的增长。以澳洲房产过去十年的平均涨幅来算，周在1998年的投资的7套物业现在已经升值近两倍！周认为，相比普通的打工方式，投资地产也许更合适把休闲娱乐时间都用来闷头赚钱的亚裔。

周华认为，一个地产投资新周期的开始往往伴有一些征兆，比如房源紧缺。“现在澳洲缺35000套房子”，周说，而去年一年澳洲人口增长就达到30多万，其中移民占17万。据仲量联行统计，2008年第一季度，悉尼的A级商用楼空置率还不到5%，同时租金水平却已创下新高。

然而，在资深地产顾问Edmond看来，1991年至今，澳大利亚房产实实在在的周期只有一个。来自新兴市场对矿产资源的需求是促成澳大利亚今日经济繁荣的主要动力，而今，这轮大周期仍在持续。

对于现在应该投资何种物业，一种观点认为可买楼花。先付房价10%，两三年后利率可能会比现在低。一旦利率下降，开发商开始建房，更多人入市投资，房价随之上行。而另一种观点却认为，如今楼花的定价太高，应该耐心等待优质二手物业。虽然在“野蛮”的高利率冲击下，优质二手物业少有放盘，不过总会有人出货。

中国“游艇阶级”入侵

中国新移民在澳洲的确展现出引人注目的购买力。在地产拍卖市场上，华裔买家以胆大而目标明确闻名。数年前一次地产拍卖会上，一位不知名的中国年轻女子一口气拍下了合计900多万澳元的两幢物业。本地媒体惊呼：留神中国小女子手提袋里的支票本！

中国新移民，尤其是那些手持163签证的商业投资移民，带着庞大的消费力和投资需求进入澳大利亚，悉尼等地的豪宅自然成了他们的最好选择的之一。或许有一天，澳洲地产的情形会和温哥华一样。在1997年香港回归之前，加拿大温哥华等地的居民忽然发现自己被来自香港的富裕“游艇阶级”（yacht people）边缘化——无缘问津本地的高尚住宅。香港人曾把加拿大地产市场当做资金的天堂，钱安全自然现世安稳。虽然现在许多香港人在卖出加拿大的物业，回流香港，但对中国大陆的新“游艇阶级”而言，对外投资才刚刚开始。

快速成长中的中国中产阶级很难在同样快速膨胀的中国地产泡沫中找到安全感。在出口贸易强劲的沿海城市，年轻人的钱来得飞快，但是他们能真正抓得住财富吗？也许在不知道的某日，钱会像长了翅膀一样飞走。某种程度上，对外投资需求不仅来自新移民，也来自许多和澳洲没有直接关联的投资者。

然而，澳洲地产和中国地产市场有着截然不同的特质。象美国一样，澳洲也是中产阶级国家，整个房市靠中间力量来支撑和推动。而商品房在中国不过十数年的历史；大部分人没钱，少数人十分有钱则是中国的现实。“在可见的未来”，周华说，“中国有钱人的购买力的持续性是有限的”。

风险机会仍需权衡

事实上，在带来浮想联翩的庞大需求的同时，新移民对澳洲房市的影响是复杂的。

本地人依然记得，十多年前的澳洲地产市场，运作非常规范，投机者寥寥。而近年来，房市怪现象日益增加。有的地产中介把房子高价卖给中国国内买家，还帮他们向银行贷款，将市值70万澳元的房子提高到110万澳元，其中80%——88万澳元，来自贷款。甚至出现直到房贷人无法还贷，银行清理资产时才发现房子真实价格的情况。除了新移民之外，许多留学生家长和亲戚也会在澳洲投资物业，地产代理便通过三五千澳元回扣从学生拿生意。一位大陆学生曾直接问Edmond：我叔叔要买一套70万澳元左右的房屋，你可以给我多少？

多年来澳洲地产市场有赖于一群好的业主和成熟的买家，并不需要开讲座“培育”投资者。地产从业员的高素质能得到保证，最重要一个原因是因为他们只需要专著于推广和市场的研究，而不是忽悠买家。

对于考虑澳洲房市的投资者，利率和时机是两个最关键的因素。

Edmond认为，买楼很必要的一个问题，是能否承受得了利率，其次才能考虑房子未来会不会升值。“如果现在9厘的利率都守得住，就会很安全”。

虽然越来越多印度和中国买家投资澳洲房产是必然的趋势，现在这个市场要做大仍需时日——比如，售后服务便是一个亟需解决的问题。目前虽然有澳洲地产商联合一些中国国内的中介，在国内开讲座，并带考察团到澳洲看房，但在中国的外汇管制政策下资金如何有规模地进出，高端客户的服务需求怎样满足，现阶段尚未有公司能很好解决。

作为一个富有经验的“炒家”，周华认为，澳洲投资地产讲究的是持有，而不是快进快出。因为澳洲楼市起伏更平滑漫长，在很长的等待过程中，只能出租、还贷。“这是一个至少10到15年的journey”。

 
转自2008年5月28日FT中文网

英国《金融时报》中文网特约撰稿人梁雯昕