选自《Value》杂志 www.valuegood.com

2008.4月刊  专栏  文/高田胜巳

3月14日到17日，在上海工业展览馆举办了春季厨房展，这是日本开发商和销售公司第一次在上海展出日本房产。我受日本开发商和销售公司的委托参加本次展览会的策划工作，虽然负责的是销售模式(与中国荒岛房产工作室合作)和外汇结算方式(与中国银行上海和东京分行合作)的策划，我也在展厅里站了四天，直接向客户解释并听取他们的意见。

没想到这么多的中国客户对日本房产感兴趣。周六、周日都有百余人填写了我们事先准备的调查问卷，其中20人有很明确的意向。这次我们介绍的5个物业都是高档的公寓(都是精装修的)，分别位于东京市中心、千叶市中心、成田机场附近、汤河原(温泉度假区)和轻井泽，价位分别是：东京市中心的６万元人民币/平方米左右，总价为300万-1,000万元人民币；千叶市中心的2.3万-3.7万元人民币/平方米，总价为200万-300万元，汤河原的3万-4万元/平方米，总价为200万-800万元(小区里挖了自己的自然温泉，有露天和室内大浴场，也可在自己的房间里泡温泉)。

从上述数据可以看出，日本房产的价位已经和上海市中心的物业差不多，甚至可以说更便宜。虽然日本的房地产出租回报率为3%-5%，和上海差不多或稍高一点，但日本是利息很低的国家，一年定期存款利率为0.3%，贷款浮动利率是2.8%。中国的回报率和利率大家应该比我清楚，回报率大概是3%左右，贷款利率是7%左右。所以，虽然日本房产无法期待短期内会涨多少，但肯定是比较稳定的。日本开发商的回报率不像中国那么高，平均只有10%-15%左右，这意味着对消费者来说更加合算。当然，海外投资还有汇率风险，也要考虑。

这次房展中有明确意向的客户有以下几个类型：

1、子女在日本留学或工作，为子女买一套房子，将来也许自己老两口也过去住；

2、经常去日本出差，想拥有自己的房子；

3、为了度假方便，主要是外籍华人；

4、为了进行国际分散投资。有的中国客人表示，在上海、纽约、伦敦都拥有房子，都是在市中心，上千万元人民币的，现在也想拥有一套东京的。有人说我们这次提供的房源比较一般，想要更高级的，我们答应马上为他们提供更高级的房源。

部分进行国际分散投资的客户表示，准备抛出上海的物业来投资东京的，也许这些客人觉得现在上海的房价太高了，先投资东京房产，将来上海的房价跌了再回来。不知大家觉得怎么样，上海的房地产价格还会跌吗？