房产股圈地竞赛 价廉地大成败关键

    内地十年新高的通胀水平，物价水涨船高的同时推动楼价今年在四度加息下持续攀升。检阅近期公布中期成绩表的国内发展商，楼价涨升带来可观进账，但利润收成却是有成败优劣之分。

    发展商圈地竞赛不断，分析员认为，是否可拿取廉价土地将是发展商未来的成功关键，以及二线城市中如何发挥地方优势；然而，圈地急切需要资金，成功融资并平衡风险既是“必需”，也是“考验”。

    中期业绩报告纷纷出炉。骤眼看数字，发展商的利润差别颇高，中国地产（1838）录得纯利17.53亿元（人民币，下同），按年上升10倍；世茂房地产（813）中期纯利13.2亿元，按年增长2.06倍；但首创置业（2868）则只增长17.4%，而昨天公布业绩的绿城中国（3900）纯利则只属持平。在这些不同的成绩后，各地楼价涨升和发展商上半年不断购地扩充却是不争的事实。

    尽管央行加息持续，但上半年国内房地产开发投资额达9887亿元，按年增长28.5%；房价不断飙升，至5月底为止，一线城市楼价如北京涨15%、上海5%、广州11%；二线城市则以天津上升6%至为明显。麦格理报告指出，一线城市楼价主要是土地供应不足所致，而后起的二线城市则主要是由于经济增长及消费者需求加强带动价格。

    无论是一线或二线城市，甚或中西至东北地区或是三线城市的楼市畅旺，均吸引发展商相继跻身圈地竞赛。目前大部分地产商土地储备由400万至2000万平方米不等，足够未来三年至五年发展之用，其中堪称“地主之王”的碧桂园（2007）至8月中为止，总可建建筑面积土地储备达5400万平方米；计划筹备发A股的富力地产（2777）上半年新购七幅土地，上半年总建筑面积增加至1505万平方米；世茂的累积建筑面积则达2063万平方米。

    但是，内地投地气氛有增无减，土地价格水涨船高，面粉比面包贵的情景屡见不鲜，以房价为“楼面地价”获取土地已经在武汉、南京、杭州相继上演。富力夺得白云区云祥路住宅地皮，以1.8亿元总代价，每方米约18729元的楼面地价，再次刷新广州楼面单价记录；而绿城早前在上海杨浦区投地同样惊人。

地价位置为圈地策略

    对于发展商“攻城掠地”，瑞银分析员相信，内地发展商需要在有利地点取得大规模土地方可成功，同时需要维持资产回报带来稳定盈利，尤其是在目前发展商由地方走向全国性，“规模”可说是行业的一大决定性因素。

    分析员进一步表示，未来五年内地地产商成功的主要因素是能够在多个城市拿取大量廉价土地，原因是主要一线城市地价高，不但消耗资本亦推高风险。

    事实上，发展二线城市和走出原来根据地也是地产商不得已的选择。以碧桂园为例，上半年上市集资过后多番购地，目前六成土地储备在广东以外地区；富力上半年购入的土地遍布西安、重庆、昆山和沈阳等地；世茂新增土地则遍布北京徐州、杭州、福州及咸阳。

    除了当地楼升涨升外，分析员认为地理位置也是发展商须留意的策略。麦格里分析员李智颖认为，在二线城市中，天津拥有港口占地理优势，临近北京加上奥运配套设施足够，是最有潜力的城市。她续指出，成都受惠于内地西部大开发政策和庞大人口，足以支撑当地的工业发展，也将是另一个瞩目城市。不过，她认为与香港邻近的深圳某些地区房价比香港和上海还要高，其发展可能有危机。

负债虽高 融资不难

    圈地竞赛扩张版图所需要的是弹药，故各大地产商的第一便是要解决融资问题。面对息口高企，上市公司寻求多种融资方式，发债配股，各施各法。除母公司发行五亿美元可换股外，中国海外发展（688）今年与多家银行签订超过280亿元的综合授信合作协议，净借贷比率为28.0%。

    万科早前增发A股集资100亿元，但不到七天后，公司再宣布将发行不超过人民币59亿元公司债。2006年以来，万科已融资142亿元。有报告显示，万科资产负债水准达到71.36%。情况类似的还有绿城中国上市后两度配股，上半年净负债比率较去年同期大幅下跌，仍达46%。

    中信证券则认为“如果公司不能继续在资本市场大规模、高密度的再融资，公司成长性将受到影响”。但要成长并变得成熟，瑞银认为，营运和财务稳健是关键。分析员表示，管理层应该将净负债比率维持在50%以下水平，以应付市场未来两三年内回落的可能，或者随时发生的政策更变。

    另外，有分析指出，发展商一些激进非理性的迹象已经出现，拿到项目能够融资，融资以后拿项目，鼓励了开发商不断买地，有可能在客观上推高了土地的价格，同时提高房地产市场和资本市场的风险。

    摩根史丹利分析员认为，市场对房地产商配股集资的接受度非常高，加上股票市场畅旺，故集资难度不大，发展商负债比率的影响也不致太大；再者，即使下一轮加息出现，估计对发展商的融资也不会构成过大影响。

    融资快速滚动促使地产整个房地产行业链绷紧，考验资产回报率。内地房地商由住宅物业起家，近年有趋势涉足投资收租物业，例如世茂则正在有三个不同业务包括住宅、商业和酒店。富力除了目前在广州和北京有多项商业物业外，正在还有七项规划中的投资物业。

    对于不少地产商顺带发展投资物业组合，摩根史丹利分析员表示，内地房地产商应该发展住宅项目，原因是其回报较投资物业会更快；其次，不少地方性发展商对零售、办公室和商业物业的运营欠缺经验，故来自投资物业的盈利贡献可能不稳定，故看好集中发展住宅项目的发展商，认为可带动短期盈利回报。

房地产股财务资料撮要（预计2007/08）

资料来源：瑞银报告

香港《信报》

2007.09.13