清议：华夏幸福三季度配套住宅营收预期

尽管华夏幸福的“产业发展服务”业务已进入签约投资爆炸式增长阶段，但有迹象显示，随着预收账款余额的快速堆积，目前处于盈利第二位的园区配套住宅业务，预计在2018年取代取代“产业发展服务”成为公司新的核心业务。

分析师大都相信，2016年上半年，华夏幸福期末高达885.6亿元的预收账款锁定了今后两年业绩可续高成长的格局。尽管这些预收账款未必能在2018年获得全部营收确认，但相比今年上半年确认的配套住宅区区48.38亿元营收，成长空间也是非常惊人的。

眼下，投资者应当更加关注华夏幸福今年三季度的预收账款确认营收预期。好消息是，依据半年报财务报表附注披露的数据，7-9月，仅大厂潮白河孔雀城的四个大型住宅项目，就有涉及56亿元的预收账款竣工，并因此满足确认营收的条件。这已经超过了上半年已确认的配套住宅营收合计。

应当承认，有关预收账款确认营收的分析较为复杂。虽然确认条件是竣工，但即便是同一个项目，竣工的时间也可能是有先有后。公司也方面应当改进此项数据的披露，以增强公开信息的透明度，提高未来业绩的可预见性。

较为稳妥的分析方法是预收账款账龄分析。数据显示，上半年华夏幸福的预收账款账龄结构有明显改善。其中账龄1年以内的比重由年初的74.73%降至71.11%，账龄1-2年的比重由年初的20.88%升至22.03%，账龄2年以上的比重由年初的4.39%升至6.85%。其中的逻辑是，高账龄预收账款的比重越高，下一个报告期确认营收的规模越大。正常情况下，优质地产公司的项目预售后开发进度加快，很少在收到预付账款两年后仍不能向业主交房。

截至今年6月末，华夏幸福2年以上账龄的预收账款余额合计60.7亿元，正常情况下，其中的绝大部分将于7-9月确认为营收。此外，1-2年的预收账龄余额为195.1亿元，鉴于其中包含部分在9月底前转为账龄2年及以上的情形，并考虑到年初账龄为1年以内的预收账款递延至1-2年账龄的金额较大，因此，除上述60.7亿元之外，目前账龄为1-2年的预收账款当中另有40亿至60亿元有望在7-9月确认为营收，如此预计确认营收在100亿元至120亿元之间。取其中值为110亿元，是上半年已确认住宅营收48.38亿元的2.27倍。

可以确定的是，即便7-9月配套住宅营收预期是一匹大黑马，但依然无法改变之前说过的报告期盈利以“产业发展服务”为核心业务的格局。

华夏幸福2015年7-9月实现股东净利润7.32亿元，预计今年同期有望实现100%左右的同比增幅。支持这一增长预期的理由，一是上述配套住宅营收有望大幅增长；二是今年7-9月确认的“产业发展服务”营收有望在16亿元左右（下半年合计预期为38亿元及以上）；三是伴随公司一直在加快收购重要子公司的少数股权权益，今年7-9月录得的少数股东损益将有所减少，进而增厚股东净利润（2015年7-9月公司录得净利润9.3亿元，减去少数股东损益1.98亿元，以至于股东净利润仅为7.32亿元）。

四季度是华夏幸福下半年业绩的传统旺季，去年的情况是股东净利润较三季度环比增长41.6%。据此，公司2016年全年业绩有望明显超过目前机构研报给出的盈利预测。