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二月份房企去库存压力更大了
(2016-03-12 16:38:09)
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清议：从数据看房企的去库存攻略
虽说房地产去库存已定格为重要的宏观经济稳增长行动纲领，但无论是问题的源头还是终点，都要首先着眼于房企数据。
国统局披露，1-2月份，房地产开发企业房屋竣工面积13942万平方米，同比增长28.9%。商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%。商品房销售额8577亿元，增长43.6%。
作为投资者或地产行业分析师，上述数据对您有何启示呢？
我倒是有两点体会，不揣浅陋，说出来供大家参考。
一是关于房地产去库存状况的判断。或许有人看到今年前两个月各地楼市销售火爆，不仅东部地区销售面积大幅增长35.5%，中部地区增长263.8%，就连西部地区的增幅也增长了16.5%，便得出个结论：去库存压力开始减轻，政策已初见成效。其实不然，并且恰恰相反。竣工面积13942万平米是销售面积11235万平米的1.24倍，由此新增库存2707万平米，说明国内房地产市场去库存的压力非但没有减轻，反而变得更重。
二是关于房企去库存攻略的判断。在土地购置面积萎缩19.4%的同时，开发投资仅仅增长3.1%，说明当前房企的去库存思路是“主攻在建项目竣工”。地产项目到了施工的后半段，或安装阶段，开发商可以占用较多的供货方资金，自身的投入相对较少，于是，对增加投资的作用不大，投资增幅自然就下来了。接下来的好处是，竣工面积增加的多，尾款就收得快，下期财报确认的营收就高，如果说是当期竣工当期销售的话，下期财报确认的营收会更高。利润表好看了，自有资本壮大了，偿债能力就会提升。偿债能力提升了，融资能力就增强了。融资能力增强了，后面的开发业务扩张以及并购扩张就更有底气了。
对于投资者和地产行业分析师来说，上述房企去库存攻略显然是一项不可忽视的利好。
毋庸置疑，去库存政策是中央定的，但具体干活的最终还要降落到房企的层面。我的意思是说，整个去库存的过程，必须是一个主要或优质房企盈利能力与偿债能力不断增强的过程（也包括房企数量经过购并优化逐步减少的过程。此是后话）。否则，去库存就失去了供给侧主体的积极性。其中的道理可谓既浅显又深刻。
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