清议：三年后房价见谷底是无知说法
     自凯恩斯以降，包括哈耶克和弗里德曼在内，现代经济学家很难在理论上超越前辈，倒是应当更多地在实证经济学上下功夫。可以肯定，那种缺乏数据支持而凭借主观臆断发表的经济观点注定是多余的废话。

 

     一位被媒体誉为成功预言香港97年地产泡沫的大腕经济学家最近放言，内地房价将在07、08年持续下跌，并在09、10年跌入谷底。这可能是颇为流行的房价崩溃论迄今为止最极端的说法。
    
     实际上，在1997年香港回归之前预测暴涨后的楼价将暴跌大有人在，根本就算不上是那位有中美两国背景的经济学家的独门见解。如果没有记错的话，此人也曾预言美国地产市场和全球商品市场存在严重的泡沫，但事实证明这两个市场不过是在今年打了个喷嚏而已，人们并未看到通常泡沫破灭后的悲惨景象。与其相信自己的耳朵，不如相信自己的眼睛。
   
     与经济学家辩论房价当然少不了经济学，确切地说是房地产经济学。后者可能是目前国内最稀缺的知识。需要辩论的话题似乎应包括房地产在宏观经济当中的定位，房地产业发展与GDP的关系，房地产投资与储蓄的关系，以及相应的供求规律等等。
   
     论及房地产在宏观经济当中的地位，最基本的认知是与房地产相关的经济活动主要被视为投资活动，并因此纳入固定资产投资的范畴。在全社会供求关系当中，所谓的需求既包括消费需求，也包括投资需求，当然也包括了房地产投资需求。从这一点来讲，所谓投资增长过热可能意味着房地产投资同样过热，并在抑制投资过热的宏观调控政策下出现房地产投资萎缩的情况。我怀疑这应当是房价崩溃论者的基本出发点。以最近5年或2001～2005年城镇固定资产投资累计增幅为186％，而同期房地产开发投资累计增幅高达216％的情况来看，国内房地产开发投资的确存在一定程度的超前增长。但是，应当看到，5年中房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例一直在18％上下徘徊，而且2005年比2003年还下降了0.48个百分点，剩下的主要是由出口拉动的企业固定资产投资。这至少可以证明房地产投资不是全社会固定资产投资过热的主要原因。进一步说，所谓的房地产投资过热应当是指房屋供给增长过快，同时需求增长难以持续，并且在这一过程中，反映市场供求关系的房屋销售价格应当下跌。然而，恰恰相反，最近5年代表市场有效供给规模的房屋竣工面积累计增幅为94.35%，而代表市场有效需求规模的房屋销售面积累计增长高达199.24%，代表市场供求缺口的房屋销售率（销售面积/竣工面积）由2001年的76.1%提升到2005年的114.3%。这表明国内房地产市场供求关系不是越来越松弛，而是越来越紧绷，由此导致新房销售价格涨幅年均为5.38%。在这种情况下，很难得出房地产投资过热的结论。

 

     既然房地产投资是全社会固定资产投资的组成部分，那么，所谓房地产业发展与GDP的关系本质上就是投资与GDP的关系。按照支出法计算，最近5年GDP累计增长107.63%（当年价格，下同），来自居民和政府的最终消费累计增长77.13%，来自固定资产投资的资本形成额累计增长147.5%。其中，新增资本形成额对新增GDP的贡献率为49.83%，而新增最终消费对新增GDP的贡献率为43.76%，这表示GDP增长主要是投资增长贡献的。以此为背景，如果说未来几年GDP增长势头依然强劲，包括房地产投资在内的全社会固定资产投资活动就必然继续保持活跃状态。也就是说，除非GDP高速增长的势头不再继续，否则，没有理由低估房地产业的发展前景。
   
     尽管国内没有按照收入法计算的GDP构成（大致是劳动者报酬、营业盈余、固定资产折旧、生产税净额）数据，但从最近5年职工实际工资年均上涨幅度为13.26%且大大领先同期GDP实际年均增幅3.78个百分点的情况来看，GDP增长应当更多地体现在劳动者报酬增长方面。进一步说，鉴于同期城镇家庭人均可支配收入累计增幅为67.09%，而恩格尔系数由2000年的39.2%累计降至2005年的36.7%，因此，劳动者报酬当中可用于购买住房的份额不仅同样呈现增长态势，而且增长率应当大大领先于家庭人均可支配收入。这对房地产市场健康发展显然具有非常积极的意义。在此基础上，既然未来几年GDP仍将维持较快的增长速度，既然新达成的公共经济政策决心继续向劳动者报酬的增长倾斜，因此，就根本不必担心住房投资需求会出现萎缩，当然也没有理由担心房价会下跌，更不会出现所谓跌入谷底的情况。

 

      按照收入（Y）－消费（C）＝储蓄（S），以及投资（I）＝储蓄（S）的定理，住房投资应当是家庭居民储蓄的必然结果，而且储蓄增长越快，住房投资需求就越强烈。在很大程度上，住房投资与储蓄以及利率的关系被片面地解读与美国经济的霸主地位有关。换言之，人们往往以美国经济学家的眼光来看待世界以及其他国家的经济。由于美国经济的货物贸易依存度仅为20％左右，而且长期处在巨额贸易赤字的状态，因此那里原本不算高比例的固定资产投资并非主要是企业固定资产投资，而是私人固定资产投资，其中主要是住房投资。这使得美国利率政策所影响的重点就是住房投资，于是出现在美联储将市场基准利率提升到5.25%的较高水平之后住房投资增速放缓并带动经济减速的结果。

 

     中国国情与美国最大的区别就在于高储蓄率。最近5年国内城乡居民储蓄存款年底余额累计增幅高达119.25%，是同期城镇家庭居民人均收入增幅的1.78倍，和农村家庭人均收入的2.68倍，二者之间的差距令人相信其中城镇居民储蓄存款的增幅更加可观。毫无疑问，所谓扩大内需，就家庭居民或个人来讲，一方面是增加消费性支出，另一方面就是增加以住房为主的投资性支出。在恩格尔系数继续降低的情况下，应当表现为投资性支出的增长快于消费性支出的增长，并呈现住房投资性支出增长带动消费性支出增长的情况。值得注意的是，2005年国内住宅销售额仅相当于城乡居民当年新增储蓄存款69.71%，而5年前的2000年为83.54%。由此不难看出国内住房投资的增长潜力。推而论之，在家庭居民收入持续快速增长的前提下，如果储蓄存款增速放缓，通常意味着个人住房投资增长加速。由此得出的结论，要么是住房投资伴随储蓄存款增长而继续增长，要么是在储蓄存款增速放缓的同时住房投资加速增长，惟独不能得出的结论就是住房投资伴随城镇家庭居民收入增长以及储蓄增长而下降。

 

     那么，2005年国内住宅销售对当年新增城乡居民储蓄存款的比率下降可以被理解为2004年10月加息对抑制住宅投资产生的效果吗？答案颇为否定，理由是毕竟2005年住宅销售额较上年大幅增长了73.32%，并且远远超过以前年度的增幅。可以预计，在储蓄存款规模过大而且持续增长的背景下，未来几年继续加息对抑制住宅投资的效果依然不会出现，更谈不上理想。
    
     为什么内地房地产市场不会出现类似香港1997年前后的泡沫化现象呢？根据港府统计处提供的修订后数据，香港获批准可动工兴建的私人居住单位1990年为26722个，1995年减幅34％至17712个；新落成房委会租住单位1990年为32619个，1995年减幅逾55％至14559个。供给如此急剧萎缩应当是香港楼价在1997年回归之前大幅上涨的直接原因。随后，1997年香港获批准可动工兴建的私人居住单位为40962个，比1995年激增131%；2000年新落成房委会租住单位为55492个，比1997年激增210%，比1995年增幅更高达281%。急剧萎缩后的供给强劲增长应当是香港楼价在1997年回归之后大幅下跌的直接原因。
   
      对比之下，内地最近5年房地产市场发展状况要比香港当年平稳得多，尽管有着人口结构城市化比例快速提升这一香港所没有的背景。其中房地产企业房屋施工面积年均增幅为20.1%，各年度增幅与该等平均水平的差距最大不超过4.22个百分点；房屋竣工面积年均增幅为14.44%，各年度增幅与该等平均水平的差距最大为13.66个百分点。特别值得注意的是，在2002年商品房竣工面积按年增长28.1%之后，2003年增幅降至12.96%，2004年再降至7.48%，2005年的增幅也不过是14.9%。与此同时，代表市场需求的商品房销售面积增长率在任何一年都领先于代表市场供给的当年商品房竣工面积增长率，而且领先幅度在2002年仅为0.92个百分点的基础上，逐步扩大到2003～2005年的7.33、11.08和30.97个百分点。此外，销售面积增长率与施工面积增长率之间的差距同样也是不断扩大的。如此说来，既然内地房地产市场供给并没有出现大幅增长的前提，而且供给增幅小于需求增幅的差额越来越大，凭什么得出未来几年房价将持续下跌并且会跌入谷底的结论呢？
   
     说到底，所谓的房价崩溃论忽视了房地产业发展的客观规律，尤其忽视了供求规律的作用。我之所以认为“三年后房价见谷底”是无知说法，是由于我无法看到令人信服的论证过程，更多地是由于持有这一观点的人并不了解国内房地产市场的真实状况，当然也谈不上对国内房地产业相关数据进行深入分析。
   
     顺便说一句，说美国人不了解中国国情尚可原谅，但中国人不了解祖国国情真的无法原谅，除非不随意发表意见。否则，说得轻点是不负责任，说得重点是跟在美国人胡言乱语后面瞎嚷嚷。