北京安居房不应超过20万

我的民生主义经济观告诉我，让广大中低收入市民参与住宅市场价格竞争是不道德的。住宅市场是不完全的市场，其中的涵义是价格越高的住宅市场化程度越高，价格越低的住宅市场化程度越低。受此指引，我心目中的城市住宅应当划分为三个层次，即商品房、安居房和廉租房。

商品房市场应当充分尊重市场经济规律，其价格不应当受到过度控制。当然，这并不是说对开发商利润不加控制，而是在土地价格上顺应需求的增长。这不仅可以满足高收入阶层合理的住宅需求，也可以通过政府的转移支付功能为开发廉租房筹集资金。现在的问题似乎是政府没有合理使用房地产市场的转移支付功能。

廉租房是针对城市低保居民的房地产市场。我之所以依然称之为市场，理由是廉租房的开发过程依然应当是充分市场化的，只是在分配和使用上严格落实社会福利原则，包括必须将承租人限定在最低生活保障水平的范围内，必须由政府承担原本应当由住宅使用者承担的绝大部分费用。现在的问题一是国内几乎没有新开发的廉租房，二是拟开发的廉租房似乎与商品房在成本上存在很大差距，三是拟开发的廉租房似乎不打算通过市场方式由现在的开发商按照市场价格进行开发。我的观点是，廉租房长远看应当能够满足城市低保居民的住宅需求，开发成本及建筑质量不应与商品房存在过大差距，所有廉租房都应当通过招标方式由合规格的开发商进行开发。有评论说，廉租房开发将不面向现有的开发商，以至于目前的开发商阵营将面临重新洗牌。我认为这是很不公平的。毫无疑问，如果廉租房市场不面向所有开发商，损失的不是开发商，而是所有城市居民的利益，因为只有充分竞争的市场才能保证价格的合理性，当然也包括质量。

    廉租房必须是只租不售，否则，很难说在这一领域不会出现重大社会分配不公平问题，就像以往的所谓经济适用房被许多高收入人群廉价购买、高价倒卖的情形那样。

    安居房所面对的是广大中低收入城市居民，除了在土地供给、配套设施方面由政府给予适当补贴外，在开发、销售、使用等环节均保留较高的市场化程度。应当说，如果经济实力允许，30%～50%的城市住宅都应当通过廉租房的途径加以解决。但中国的国情决定了这是根本不可能的。我倒是认为国内大城市50%左右的住宅应当通过安居房的途径加以解决。问题的关键在于安居房的市场销售价格应当与城市广大居民的收入水平相适应。应当保证中低收入的城市居民能够在15～20年内全价购买一套面积在90~120平方米的住宅。以北京为例，2005年北京职工平均工资34191元，如果工资收入的20%用于购买住宅，20年用于购买住宅的支出合计接近14万元，若考虑工资收入增长，要么是用于购买住宅的支出合计增长，要么是用于购买住宅的支出比例下降。我相信，未来5年内北京市安居房价格完全有可能控制在20万以内。这关键取决于政府解决居民住宅问题的决心。

    毫无疑问，在北京五环路以内大规模开发安居房是根本不可能的。即使开发也很难将售价降低到每平方米4000元以下。这显然不是广大中低收入居民能够承受的。进一步说，北京南北六环路以内甚至更边远地区也不适用于大规模开发安居房，而适用于开发低密度的商品房。东北部虽然具有一定的安居房开发潜力，但价格可能大大高于20万元的水平。我相信，北京西部、西南部或房山区具有大规模开发安居房的地理条件和经济条件。那里地势开阔，工业企业稀少，空气新鲜，阳光明媚，足以容纳下400～600万人口居住生活。这首先需要修一条约20～60公里的环状地上城市轻轨列车线路，以保证居民能够在15～30分钟内以颇为低廉的价格使用公共交通设施完成上、下班路途。其次，大规模开发安居房必须保证商业、初中等教育、医疗卫生、文化娱乐等设施的配套建设，考虑到低价低廉因素和人口聚集效应，其建设投资和使用成本都不存在很大的障碍。第三，在合理规划、适当补助和大规模开发的前提下，那里的住宅土地成本完全可以控制在平均每平方米150元左右，建筑成本可以控制在1500～1800元之间，销售价格可以控制在1700～2000元之间。应当说，这是一个足以让开发商合理盈利的价格，也是任何在北京有稳定就业机会的人口都可以承受的价格。

    在很大程度上，我之所以预测2008年奥运会之后内北京房价不会下跌，正是建立在外北京多数房价应当充分适应广大中低收入居民支出能力基础上的。

的确，持民生主义经济观的人都是理想主义者。但除了让民众长期安居乐业，经济发展还有什么目的呢？（EORI）

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为什么城市人口仍将大幅增长

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