[转载]中弘地产(000979)跟踪分析1
(2011-01-17 02:15:37)
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此文大幅引用Uthebc兄的研究成果,原帖地址http://www.ltkdj.com/bbs/viewthread.php?tid=38810&extra=page=1&page=1,以下为正文。
中弘地产是个地产公司中的另类。看中它,主要是缘于公司业绩超高的确定性。
一、公司看点
公司主要从事"非中心"项目的开发销售及出租物业经营.该项目位于北京市朝阳区定福庄区域,紧邻京通高速和朝阳北路,衔接朝阳区和CBD ,项目拥有优越的交通条件,地铁六号线将在项目西南角设有草房站。公司将坐享北京CBD东扩带来的土地增值红利。项目一期占地10.72 万平米,总建筑面积14.32 万平米,于2006 年开盘销售.二期占地20. 92万平米,总建筑面积36.8 万平米。截止2010年7月底,非中心二期销售已经超过2420套,录得收入为24亿元。除了良好的销售前景外,非中心二期土地于2005年取得,楼面地价仅766元/平米。该项目的销售净利率将超过40%,为地产界罕见。
非中心二期(即北京像素)占地面积20.92万平方米, 其中一号地11.47万平方米,二号地9.44万平方米。项目拟规划地上建筑面积49.80万平方米,其中北区面积243611.69万平米,南区面积256111.54万平米,地下建筑面积20万平方米。
此外,公司的4个项目分别是望京商业街(六佰本)位于望京经济技术开发区,占地面积3.5 万平米,总建筑面积10 万平米,该项目目前基本已开发完毕; 御马坊度假城项目位于北京市平谷区马坊镇,占地199.7 万平米,拟规划容积率面积约130 万平米,目前处于一级开发;西游记乐园项目位于怀柔区红螺山旅游度假区,占地面积约5000 亩,拟规划容积率面积70 万平米,目前也处于一级开发。公司还以1.15 亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权,从而参与南国荔园项目的开发,该项目位于海口市中心区西南,最终提供配套建设用地不少于4500 亩.将采取一级,二级联动,分三期滚动开发的模式,在8 年的时间内完成全部开发建设。届时该项目将对公司业绩做出巨大贡献。
网友实地调研:
北京像素位于朝阳区五里桥,距离即将开通的6号线大概15分钟路程,户型就是loft小户型,大家也知道通常采用LOFT形式的都是因为是商业用地不能建民宅,所以把楼层加高到4 -5米,中间夹一层,变成LOFT。北京像素的LOFT分为层高4.85米和5.48米两种,其中4.85米层高的带精装修2.2W/M2,面积45M2左右,5.48米层高带精装2.7W/M2,面积55M2左右,全价95折,贷款98折。4.85型总价约100W,5.48型总价约140W。北京像素分为南北两个区,各约5000套,北区2011年8月交付,目前正在销售的是7号楼(5.48),5号和10号楼今年12月份开盘;南区2011年底封顶,具体什么时间销售还不得而知,南区离地铁更近,价位应该更高一些。因为是商业用地,所以房子是50年产权,首付至少50%,贷款利率1.15倍,不配套学校,好在周边都是两限房和经适房有配套建有学校,水电都是民用的,这点还不错。南北区一共有20W平米的车库,车库采取半租半售的性质,但具体怎么租售还未定。
二、业绩预测
10年的业绩完全可以根据10年12月14日公告进行。公告称:公司正在预售的房地产项目(“北京像素”一期,即北区)已全部竣工,均在进行销售,目前销售情况正常。截止本次报告之日,已实现签约面积154,286.8平方米(截至2010年12月30日已签约套数3404,签约面积 174700.43),实现预收金额约30.7亿元,目前竣工验收工作正在进行,预计2010年12月25日左右可以结束,所有预收账款在2010年12月31日前具备结转收入的条件(收入确认依据签合同、缴款、竣工验收、交房),如能够全部验收合格,预计将带来净利润约8亿元左右。公司将在本报告期结束后,根据财务决算情况,及时作出业绩预告公告。5、鉴于报告期内重组完成,公司为了扩大整体发展规模,计划对2010年度净利润,在弥补以前年度亏损后(截至2009年底公司未分配利润为-404,877,997.09元),进行利润分配,初步拟定分配方案如下:现金分红比例不低于2010年净利润用于弥补亏损后剩余总额的30%,不另送红股;同时,以2010年底总股本(562,273,671股)为基数,进行资本公积金转增股本,预计10股转增不超过8股。如若2010年度净利润在弥补以前年度亏损后的未分配利润为负值,公司将不会实施任何利润分配方案。具体利润分配方案将在报告期结束,财务数据经注册会计师审计,公司履行相关审批程序后确定。
公告透露出来两个信息,一是一期具备结转条件,每股收益至少1.4元,加上物业收租可能有1.5,重组协议上约定10年底退税必须完成,每股约为0.2,一共是1.8左右。但公告中称“3、公司债务重组相关的税费返还公司正在积极办理中,2010年底前能否完成尚存在不确定性。”所以1.6元还是靠谱的。分配方案为10转增8派2.2元。
那么11、12年主要看北京像素剩余部分了。北京像素地上面积50万平米,地下20万车库。二期分南北两区,其中北区面积243611.69万平米(2010年可能结转17.5万平),南区面积256111.54万平米,皆为LOFT,层高分为4.85米和5.48米两种,矮的2.2万每平,高的2.7万每平。现在卖的是北区,南区11年8月前后预售,离地铁更近,而且11年地铁开通肯定要涨价,所以价位应该更高一些。保守估计均价以2.5万每平计算,净利润率就更保守一些按照26.6%计算。(中弘10年共销售30.7亿元房产,净利润约为8亿,净利润率是26.6%。而且11年之后的随着地铁开通、南区开盘,均价铁定要比10年销售的要高),那么二期的利润应为21.61亿元,折合每股收益3.84元,每年平均1.92元。
这是最保守的收益。 未考虑物业收入、20万平的车库租售收入、退税收入、其他地块一级土地开发收入,未考虑南区价格更高、地铁开通涨价等方面的影响。
三、公司的问题
首先就是可持续性的问题。大股东注入的地产项目由于拿地早,成本低,捂地时间长,所以利润很高,之后开发的楼盘估计只能赚取平均利润。像素只能开发到12年,之后就有一个青黄不接的阶段。怀柔、平谷、平房桥名为一二级联动,其实都是一级开发,到时候真有个比你实力强的来搅局你也扛不住,而且一级开发回款超慢,资金链断裂的风险很大。海南项目最快12年能有收入,人工岛的环评什么时候能拿到都没准。安徽宿州项目虽然地价低,但估计也卖的也便宜,利润不会高。好在我压根没打算持有到12年。,
其次是资金的问题。刚才说了,一级开发占用资金严重,回款超慢。而公司目前几个项目都是巨额需求,北京像素销售回款约有150亿,远远不能满足公司的资金需求。公司10年12月10公告:截至本公告日,中弘卓业集团有限公司持有公司397,826,988股,全部为有限售条件流通股,占公司股本总数的70.75%,其中已质押的股份数为35,000万股,占公司股本总数的62.25%。大股东已将自己持有的88%的股份全部质押出去了,可见是多么缺钱。三季度公司资产负债率达87%,刨除24亿的预收账款,负债率降到40%,还算比较强壮。
2011-1-8