转载于：成都钟达奇的博客

                  地产研究之三：世邦魏理士模式 

    每个行业都有相关的服务产业，而房地产做为一个非常大的行业，自然而然也应该有相关的非常密集的服务产业。当然无论是帕尔迪还是波士顿地产这些全美领先地产公司还是国内的万科等地产龙头，他们对于自己开发的物业的服务本身就已经做的不错了，特别是像帕尔迪的服务非常好，在1993年就建立起客户满意度监测系统，系统化的调查每一个客户，询问他们整个的消费体验过程，并及时对数据进行反应，寻找问题的根源。

    而除了地产公司的服务之外，地产业还有专门的服务公司，就如前期中小板上市的世联地产就是著名的地产服务公司，世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。目前，其业务范围包括顾问策划业务、代理销售业务和经纪业务。而全球有名的地产服务龙头公司则是这篇博文探讨的世邦魏理士。这也是除住宅地产，商业地产之外的第三种地产模式。

    世邦魏理士公司成立于1906年，而魏理士公司是我见过的最长久的地产行业公司，成立于1773年,迄今已有236年历史。为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。1998 年收购魏理士（1773 年成立的全球性房地产服务商）后更名为世邦魏理士。

    发达国家的地产服务业分工已经非常专业，而国内由于中介服务业起步较晚，专业分工和国外发达国家相比仍有较大的差距。因此，总体而言，地产服务行业成长前景较大，然而目前Ａ股上市的地产服务公司除了新近的世联地产之外，还没有更好的关注对象。

　　从增长模式来看，世邦魏理仕的发展可以划分为四个阶段：a）1906到1967年：深耕加利福利亚州，收入由无增长到约500万美元；b）1968到1980年：全国性垂直整合阶段，走出加州，覆盖全美。业务收入由约500万美元，上升到超过3 亿美元，增长近60 倍；c）1981到1995年：私有化的15年，沉淀的15年。收入由3亿美元，缓慢增长至4.69亿美元，年均复合增长率仅3%；d）1996年至今：全球性垂直整合阶段，走出美国，覆盖全球。业务收入由4.7 亿美元上升到最高超过60亿美元。增长近12.8倍。

    做为一家服务公司，和任何服务行业一样，都是以优良的服务理念，日积月累，带来了百年历史积淀的优质客户资源和品牌声誉。目前的世邦魏理士有这样的特点：

    1.高端定位：高端定位其实是“牺牲量来保价”，目的是获得更高的销售净利率，否则就没有意义了。所以通常情况下如果是成功的高端定位的话，销售净利率一般会比对手高；所以高端定位体现的是三高特征（收费高，营销费用高，管理费用高）；如果不成功的话，销售净利率一般会很低。事实上，由于世邦魏理士的百年积淀，包括壳牌，美国银行，诺基亚等全球财务100强企业中有超过90％都是世邦魏理士的客户，这为世邦高端定位奠定了基础，同时百年的声誉和优质的服务是持续高端定价议价能力。

    2.高杠杆：世邦魏理士资产负债率平均高达78％，而且倾向于举借长期负债，这带来了一个问题，那就是财务成本较高，虽然世邦的销售毛利率较高，然而在财务成本的侵蚀之下，净利率显得并不比同行占有优势。不过高杠杆终究对于股东的净资本回报率有很好的放大作用，06年净资产收益率为32.3％，07年为36％。

    3.后期增长依靠并购：从世邦的四个阶段可以看出，收入从1999年的14亿美元上升到最高60亿美元，提高了3.2倍；营业利润由1999年的7700万美元上升到最高6.99亿美元，提高了8倍。这都是受益于96年之后的四次并购。事实上，很多企业到了一定的规模，再靠自身的内生发展很难取得很好的增长，一般都采取并购这样的外延式增长模式。

    就国内而言，还不具有很好的地产服务公司，无论是毛利率高于世联的易居中国，合富辉煌，富阳控股三家，还是世联地产，都还不具有成长为世邦魏理士这样企业的潜力，因此我们对于地产服务公司暂时采取观察，数年之后，看看是不是有很好的投资机会。