近来由于楼市存在的四种原因，全国各地土地竞拍价屡创新高，部分项目的土地取得成本已超出了现有房价，这样下去房价能降得下来吗？笔者认为土地出让方式应由“比资金”向“比管理”转变，确立房价指数，抑制各地“地王热”的浪潮。

近来全国各地国有土地出让竞拍价屡创新高，值得人们高度关注：

广州今年6月拍出的珠江新城地块，价格9657元/平方米，是一年前该区域土地出让最高价格的两倍，逼近该市10037元/平方米的“地王”记录。上海市土地部门将于今年9月拍卖“南京路163街坊”，制订的起拍价高达17.18亿，相当于2.6万元/平方米，相信最终的成交价要远远超过这个价位。今年5月30日“西部门户”重庆市产生了2740元/平方米的“新地王”。2007年杭州市首次公开出让九块宗地，将18亿元收为国有，但土地的楼面价格未冲破1.2万元/平方米的记录，相差仅千余元。2007年上半年，武汉土地市场就频频出现掀起了“冲刺冠军”的高潮，目前中心城区平均每亩单价达592万元/亩，平均楼面地价2689元/平方米。今年6月5日，石家庄市2007年第3号地被出让拍卖，最终成交527万元/亩，与全国许多城市一样，成功实现了今年上半年土地拍卖价格“三级跳远”。

昨天南京新城江宁区拍出的一块住宅用地，经过了117轮的角逐最终以17.85亿元成交，高出底价12亿元，楼面成本就已达到6000元/平方米，成本即已高出该区目前的平均房价水平（5000元/平方米），而按最终取得土地的万科一贯的开发理念，该楼盘最终售价将达到10000元/平方米。

笔者了解到：一年前，全国国有土地出让平均价格为1008.47元／平方米，当时北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米，上海为3526.26元／平方米。短短一年的时间，各地的土地市场为什么不约而同地掀起“一浪超过一浪”的狂热？笔者认为，原因是多方面的：

一、市场利好冲击房地产开发商的头脑。中国房地产价格的上涨速度远远超出官方的统计数据，而土地的取得是房地产开发的第一步，国家经过几轮宏观调控并未取得抑制房价的效果，这使得各地开发商对未来的信心增加百倍；

二、近几年来全国的房价见涨不见跌，房子的供求关系严重向卖方倾斜，开发商手中的土地早已成为战点石成金的“摇钱树”，房子一建便是“黄金万两”，因此明显加快了开发的速度。以南京市江宁区为例，2007年1-5月份房地产开工面积达109万平方米，是去年同期45万平方米的两倍多。因此开发商们现在土地持有量很少，“购地而且必须要购到地”是他们当前的首要任务，因此在土地竞拍会上拼杀就不足以怪了；

三、当前的土地供应仍然受到中央“控制土地供应结构”的限制，2007年的土地出让计划，特别是住宅土地明显少于往年，这使得土地供应严重不足。此外由于土地规划审批的力度在加强，土地开发的浪费现象也很严重，用地政策的日益严谨和趋紧，得使“土地越来越稀有”成为开发商认识土地政策的统一论断，土地也就越来越成为开发商的“命根子”，同时也成为有雄心大略的“地产大鳄”集中优势（资金），打压对手，以图成就大业、牟取更大利益的“法宝”。

四、在信息化加强、资本流动增强的今天，国有土地公开出让时严格的“招拍挂”程序，已成为地产不断上涨的“罪魁祸首”。由于信息和资本流通很快，各地开发商云集于一块土地参加竞拍已不少见，而土地拍卖是不设上限的，出让价格与房价很难相勾挂，这使得：一方面政府要求打压房价，另一方面却放宽和放任土地价格的不断上涨，造成开发商以冲突地价的勇气高价取得土地，不得不再次冲突房价。

由于存在以上四种原因，在当前形势和思想意识下，国家如还继续采取同样的土地出让方式供应土地，房价的上涨已不可逆转！土地是国有的，是属于全国人民的，通过竞拍方式出让，杜绝权钱交易本无可厚非，但是在当前形势下，房价已成为老百姓争论的焦点，上涨势头本来就很难控制了，而各地却屡屡创造新的“地王”，有些土地的取得成本，已超过了现有的房价水平，这不是为房价上涨创造条件和动力吗？2006年，全国财政收入达到39373.2亿元，达到GDP的18.8%。国家再通过土地出让积累更多的财富、提高索取比例也没有这个必要了。因此，改革土地出让方式，从房价上涨的源头抓起已是十分有必要措施。

笔者认为，土地的出让方式应由单一的“比资金”，向“比管理”转变。土地供应前，政府应根据确定好的土地规划条件和房价控制目标，设定土地出让价“警界线”，事先确定好最终销售的房价，再进行公开竞拍。这样不但可抑制房价，而且可以通过公平原则，促进房地产业的良性竞争。土地的出让价格一旦超出“警界线”，也可以采取摇号的方式，确定最终取得的对象。