提示   请不要在同一个经济学规律面前，把房价和一般商品相比，而是和必需商品相比，这样新一轮的房地产宏观调控才能不至于再次适得其反。

国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组近日完成了一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告，并正式递交国务院。报告指出：国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。与此同时，出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。

此次出台的国家发改委报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉、最过激的一次判断。之所以出现这样的过激判断，是基于今年3月份的数据显示，全国房产价格涨幅达到5.9％，成为一年多以来涨幅最大的一次。需要说明的是：这里的涨幅不是同比数据，而是“季度递增数据”，与“GDP增长率”的计算方式不同。

这份报告虽不是国家发改委的正式政策，却带有国家发改委一贯的“政策倾向”。几年来，国家发改委一直认为房地产税收政策不合理，居民在房地产中的投资过度，刺激了购房的投资性或投机性需求，从而不断推高房价。过去相继出台的国九条、国八条、国六条都有这样的“认识痕迹”，于是打压“房地产企业”成为历次房地产调控不变的“招数”。为业P但是很遗憾，事实是胜于雄辩的：越是打压房地产企业，房价就越上行。随着房地产企业的土地成本加重、税收加重，现在的中国老百姓还有谁相信房价会下降？广州市民放着市民的话不听，拥挤购房不足以说明了这一点？

这份报告可谓把“开发商原罪论”发挥到极致，它认为：近几年国家对房地产采取了一系列的宏观调控政策，总体是“温和的”，首先，利率水平一直偏低；其次，税收政策不严厉；再者，就是在住房销售制度上采取期房销售的形式，刺激了房地产的投机活动。报告建议，政府要明确规定不鼓励居民拥有多套住房，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；尽快征收物业税（不动产税）和对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放；对房地产商“捂房不卖”，可考虑征收暴利税或特别收益金（或提高土地增值税税率），还可考虑征收房地产商的住房空置税；提高居民住房转让所得的税率，由目前的20%提高到50%，；同时，税收征管部门应强化执行力，主要是防止税收的转嫁；还建议取消期房销售制度，改为现房销售制度。这是不是和过去的调控政策“如出一辙”？

 我们倒是有几个问题想问问国家发改委：

1、房地产开发商会“牟取暴利”，市场经济的其它主体就不“牟取暴利”？难道同样的市场经济环境有不一样的道德水准划分？“原罪论”是不是当休矣！

2、居民购买住宅是投资、投机的多，还是实际消费的多？这个问题对于发改委这样的缺少“理论联系实际”的海深衙门可能难了点，可能调查一下希望房价下降的人群多、还是希望房价上升或者不变的人群多。因为实际需求者一定是希望房价下降的，那么所谓的投资者、投机者当然不希望房价下降。据统计，中国的住宅需求量在以后的5年间还需要150亿㎡，而整个房地产的需求近年来并没有明显的“投资过热现象”，2004年全国住宅投资总额达13158亿元，2005年投资总额为10768亿元，2006年13000亿元左右，这是平稳甚至呈下降的过程。可以明显的看到：中国的住宅需求不是虚高，而是真实的高！“投资拉动房价”的结论是从何而来的？

3、房地产的税负是高了还是低了，购房者的负担是重了还是轻的？报告认为还要加大房地产企业的税负，请问加大土地增值税后，房地产企业的利润（账面）已经差不多要上交国家70%左右了，这在国内各行业中绝无仅有，怎么还能增加？居民买房然后卖房赚了钱，发改委就“眼红”，请问：股票的投机行为是不是明显高于房地产投机，为什么不让股票投资者上交所得的50%？

4、打压房地产企业，加大购房者的负担，到底会影响房价下降还是上升？有人认为：让建房者和购房者都无利可图，房价一定会下降，可是不能忘了：住宅是居民生活的必需品，房价高之所以还有那么多的人买，虽有国人消费理念的问题，但总体上还是因为没有住宅人怎么生活？打压短期需求，需求只能临时的隐藏起来，最终还是要暴发。从另一个侧面分析，从国土部门近来的分析可以看出：每年400万亩的住宅用地已经不能满足房地产市场需求，中国房地产的“需供比”目前还很低（公布数字是1:0.8），如果继续打压房地产企业，加重购房者的压力，包括不让期房销售，房价只能一路上升！请不要在同一个经济规律面前，把房价和一般商品相比，而是和必需商品相比。

我们不在发改委工作，没有能力写一份报告。但是我们还是要建议，控制房价的出路是：提高物价部门对房价的控制级别，从源头抓起；适度放开土地供给政策，调整土地上市程序，提高房地产开发用地所占建设用地的比例；减少税收，减少政府在房地产中的收益；政府支持个人集资建房等等。