主要内容：让业主入住时被动地接受物管公司服务，本身就违反民法常规，要解决当前日益突出的业主与物管间的矛盾，就必须要从物业管理社会化改造入手，扩大业主的“自治权”。

正文：物管条例自2003年颁布并实施以来，并没有根除物业管理在过去就普遍存在的矛盾和问题。开发建设遗留问题、物业管理企业普遍收费难、物业服务行为不规范、业主委员会组建难，已成为国内诸多小区物业管理的“顽症”。十个有物业的业主中有一个对自己所属的物管公司满意，这已经是一种“奢望”了。物业管理公司和业主之间的矛盾已成为影响和谐社会进程的重要问题，在当前社会矛盾中占据“重头”。这说明，国务院制订的这部条例，存在着一系列的问题和缺失。

比如说：物业管理公司的资质管理和行政监督问题，《条例》规定由各地房地产主管部门来负责，也就是说是建设系统或各地房地产管理系统，而这些部门基本没有设置物业投诉受理和处置的权限，造成了业主对物业管理的投诉无门，业主对物业管理不完善的地方要不忍气吞声，要不就会产生不可调和的矛盾。

北京市政协今年曾专门调研了市内各小区的物业管理工作，并报告认为，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。一方面建设单位规划发生变更时，售房时得到的承诺不能兑现，业主权益就要受损；另一方面房屋建筑和附属设备质量差，建筑权属和收益分配不清，也是业主与开发商争议的核心问题。这些在《条例》中也没有明显制订清楚。因此，今年江苏省出台了新的实施物管条例细则，但目前来看，细则在执行上也存在诸多矛盾和麻烦，特别是细则过多地强调业主的权益，导致物业公司经营管理上力不从心，据了解，物业管理费收取不到位，和财物保全责任不明确导致诉讼过多，是细则难以实施的主要原因。

笔者认为，尽管国际上成熟的物业管理历史已超过100年，而中国最早不过20多年（深圳），国家还是要根据国内实际情况，因地制宜地修改《物业管理条例》，因为导致物业管理公司和业主存在普遍矛盾的主要原因，还是物业管理社会化程度不高所造成。

其实一般来说，没有物业管理的小区是业主不愿意看到的，而失去市场也是物业管理公司不愿意看到的，因此，加快国内物业管理的市场化和社会化，是解决当前业主与物业管理公司矛盾的重要途径。我们不难想象，一家物业管理公司运作所追求的利润是非常高的，而业主所希望的物管公司并不能形成利润，这就造成了业主对物管公司普遍没有好感，因为按业主的话说，就是：“他们收取高额物管费、出租车位、坐拥公用房设施，收入已经不少了，而他们必要的服务和开支却一直不愿出，领导每年收入过高”，这说明在物管公司面前，业主还是弱者，因为，业主完成没有必要养活物管公司的领导层，只需要养活物管公司为自己直接服务的人员，而提高了这些人的收入，小区的物业服务就能上一个台阶，业主才能满意。

事实上，物业管理公司能做的，一支勤务队伍就能完成，而在物业管理没有普遍市场化的今天，业主入住前只能被动地面对小区业已形成的物管公司，并且在今后，除非物业管理实在不能满足广大业主，否则业主委员会即使能顺利成立，也很难“炒”掉物业管理公司。因此，物业管理的主管部门就有责任要成立社会化的物业服务队伍，将广大物业管理公司直接置身于市场竞争，在业主入住前，即在购房前按比例自动形成业主委员会，由业主委员会决定成立人数很少的非赢利队伍，或者由业主委员会与社会化的服务机构直接联系，落实卫生、防护、绿化、安保等事务，这样既直接、经济，而且机构责任心更重，服务会更容易满足业主的需要。据了解，当前国内的清洗业、垃圾处理业、绿化服务业等，都存在着巨额的利润空间，竞争程度并不高。

物业管理社会化后，不再需要新建小区一定要有一层不变的物管公司，而业主与物管公司之间的关系就是真正意义上的“雇佣关系”（其实当前，业主委员会与物管公司均是同等的社会团体，让业主委员会领导和监督物管公司是根本不可能的）。一旦物管公司服务不满意，业主委员会就可以直接与另一家专业服务公司联系，处置小区必要的服务事项，而同一个小区也可以同时有多个社会机构（或者物业管理公司）服务于不同的服务事项上，这样就真正形成了“自治型物业管理”模式，利于业主与服务者之间的协调，更利于增加物业管理之间服务的竞争，减少业主的不必要的负担，从而缓解当前复杂的“物管业主之争”。

就在昨天，江苏当地媒体批露：苏州市养蚕里一村的业主，因为聘不到合格的物管公司，索性公选了七位“自治委员”，成立了自治的物业管理队伍，百余居民有了自己的“物管公司”。这种方向虽然是好的，但自治委员需要另行招聘服务人员，而“自治委员”不能完全替代物管公司，这同样说明：小区的自治完全可以放开，但同时物业管理需要进行社会改革，在社会不同的机构中要进行分工细分，市场要加入新的竞争因素，这样，小区管理的“疑难杂症”才能从本质上根除。否则，强令小区的业主一定要聘请物管公司，这本身就是违反民法（以及即将出台的《物权法》）的行为。