管益忻：合作建房与商业地产应划清五个界限

前些日子被各大媒体炒得沸沸扬扬的合作建房之争，使得南国名城温州又一次成为了万众瞩目的焦点。遗憾的是，时至今日，牵动百姓心肠的、用以遏制畸高房价的合作建房，在掀起滚滚波澜之后最终胎死腹中，经过数载怀胎之苦的“温州母亲”，仍然没能生出庶民翘首以盼的“男婴”——低价自建房，渴望已久的合作建房，在经历千回百转之后依然回到了地产运作模式的原点——商业地产。

因为关乎百姓切身利益，所以关注者极多；因为胎死腹中，所以推起一波无奈之潮。且不说网络、报纸上那些众说纷纭的声调，就我个来看，时下作为开头首要应当搞清楚的是何为合作建房？它与商业地产的区别何在？我个人认为，起码有这么五个界限要划分清楚：

第一，在对象上，这房子是给谁盖的？是给困难户住吗？是为其解决“居者有其屋”的问题呢，还是拿来买卖、经营的？即：这是在为困难户救急济困还是为非困难户锦上添花，是首要应划清楚的界限。

第二，在产品上，所建房屋是作为一般商品盖好了消费还是作为资本品盖起来用于投资。房地产问题的最大癌点就在于房子成了资本品，而不再是一般的生活消费品了。困难户他要住的肯定是作为消费品的房子，而不是用来将本求利、拿去买卖赚钱的投资。也可以说成是拿肉鸡来吃还是拿母鸡来下蛋的问题，这要分清楚。

第三，在性质上，我们是搞扶贫还是搞经营。如果是搞扶贫的话，土地也好，金融也好那就都得照顾。扶贫那完全是财政支出，根本不许按照经营规则办事。谁钱多谁买，那怎么行啊？！救济贫民的，那个钱就不是资本，不存在谁钱多给谁的问题。

第四，在组织上，是行政化还是非行政化。合作建房其主体一定是自产自销的组织，必须得按照这一套规则来做。不能用政府官员行政的那一套规则来替代。那样作你必须得有一个正式的组织，这个组织是按照半企业化组织法则来运作。就像小生产一样从事房屋的建造。

第五，在资金性质上，是投资基金还是保障基金。合作建房严格讲只能是保障基金，而不能是投资基金。说它有多少个股东就是不对的，这些人不是股东，因为他们不是在作投资，而是在解决自己的住房问题的。要是投资的话，他就对房子有了支配权并进而延伸为投资回报要求权。合作建房不存在回报的问题。“谁投资谁回报”的规则套在合作建房上，是不对的。

上面说的这五条完全是制定政策的界限，这五个界限划清楚了，政策就好制定了。

2008年1月9日