最近思考了一些地产问题。在上海地区，目前土地成本和税收占商品房成本大约60%，这部分是由地方政府和中央政府瓜分的，政府是地产繁荣的最受益者，这是阳光下的秘密。加上建安成本，余留给开发商的利润，大概只有10%。可怜的万科08年净利70亿，缴税上百亿。

于是这里就涉及了一个中国房产的盈利模式问题。开发商靠什么赚钱？在覆盖的成本中，税收是按比例浮动的，建安成本基本是固定的，地价也是拍下的那一刻就固定的。然而，其中能最大程度影响房价的，还是地价。

虽说我国的楼市名曰商品房，其实除了以商品的形式卖以外，一点都不商品，至少没有市场经济特色。因为目前有以下几个原因限制了住房的真正商品化：

1.       城乡差距大。

2.       贫富差距大。

3.       东西部差距大。

4.       户籍制度。

5.       人多地少。

以上这些原因，导致了中国的住房不具备普遍的同质化。发达地区的人不愿意去欠发达地区，能住好地段不愿意住差的地段，户籍制度也限制了很多人口的迁移。不过财富的诱惑是巨大的，于是很多人都涌入了北京上海等城市。这20年来的趋势就是，农村人往城里跑，地方人往省会跑，全国人往京沪穗跑。于是人多地少的矛盾就出现了。

一个城市的房价，不取决于这个城市的平均收入水平，而取决于能消费这些住房的最高收入群体收入水平。因此我们可以看到，富人越多的地区房价越是贵，市和市之间如此，区和区之间也是如此。

土地越是少，商品房库存越是少，房价就越贵，因为楼市有意无意的陷入竞买之中。更何况房产代理商出色的销控手段。回到地价这个问题上，一个区域的土地是既定的，不会多也不会少。一旦开发商拍下这块地，这块地的价值就因为地的减少而提升了。越是在高档的地区，这种情况就越明显。于是深谙此道的开发商，往往卖楼卖的越慢越好。稀缺性导致了未拍卖的土地价值升值较快，而周围地块再次被拍走，完建商品房的70年地租(也就是土地成本)水涨船高，房价自然上涨，开发商利润自然提高。

中国这种扭曲的土地和商品房市场，注定了中短期内房价大趋势是上涨。房价要跌，只有两种可能：

第一是大规模的开发商出现资金链断裂。可惜，中国楼市大部分资金来自银行，银行为了不让开发商倒闭，自己用竭尽所能维持开发商的生存。另外，占据60%收入的政府，可能让开发商大规模倒闭么？

第二是人口红利的退去加上物业税的开征。届时目前的70后80后独生子女们，因为老人过世而每个家庭拥有三四套房子。房子怎么办？出租么？出售么？现在中国的租金收益率之低毋庸置疑，投资房产的收益主要来自低价上涨。但是，人口红利消逝，另外城乡差距开始减小(这是必然的，弹性大小的问题)，迫使房价上涨的空间不断缩小，随着供给增加，抛售开始。另外，如果物业税一征收，现在的租金够交税的么？当然，具体的征收方式现在谁都不知道，这事儿不能说得太细。

思考了这么多，我得到一个结论，人口红利消逝之前(70后80后的父母开始给遗产)，房价下跌的可能性不大。08年是一个压力测试之年，没想到房价坚挺了，而且更贵了。笔者所居住的上海浦东某地块房价就是这样。但是，一旦人口红利消逝，以及叠加物业税的影响，中国楼市恐怕就要逆转了。只是这还比较遥远。