随着新一轮房地产价格的上涨，市场越来越担心房产泡沫的破灭，似乎破灭是一定的，只是泡沫时间能持续多久，这似乎没有一个定论。

   

    房产价格的支撑因素有很多，理论上可以列举出数十种，宏观的，微观的，似乎目前没有看到理由让这个泡沫足以破灭，唯一的理由只是房价太高，涨的太快。

   

    如果房地产泡沫迟早要破灭，那会从那一点开始呢？

   

    之前本人就说过，未来几年的中国房地产，会由新生代购买者来支撑起来，大量新家庭的建立促使住房需求不断上升，这是一种刚性需求。除此之外，改善性住房需求也是一个强劲的因素。在新一轮的房产调控中，投资性和投机性的房地产需求已经被大量压缩，除一部分依靠稳定高额租金获得回报的投资外，其他靠赚取差价进行倒卖的投机资金随着股市的上涨已经不断撤出楼市流入股市，但不排除未来重新流入楼市。

 

    抛开投资性需求，改善性住房需求的资金来源主要依靠个人和家庭稳定的收入，其中有个人意外收入，股市投资收入，上涨的工资收入以及其他富裕收入。一般来说，这部分资金来源是比较稳定的。然而由于新家庭建立而催生出的婚房需求，情况可能就不是这样了。

 

    目前大多婚房的购买资金主要分两块，第一块是首付，这部分资金占到整个置业支出的30%至50%，第二块则转嫁到银行，即住房贷款。由于年轻人资金积累的有限和收入的限制，现在市场上有很明显的特点就是，双方父母支付首付款，然后由夫妻双方依靠个人收入来还贷。

 

    在这种情况下，住房的潜在需求由于银行的信贷支持，成为了实实在在的需求，其部分风险也就由银行来共同承担。一旦购房者无法承担每月还贷额，银行房贷坏账率上升，这将标志着房产泡沫的终结。

 

    银行其实现在承担着很大的房地产信贷敞口，因为房地产整个行业的产业链两端，开发和消费都在很大程度上依赖银行信贷。由于信贷周期的特殊性，信贷额度和信贷抵押物之间有着非常强烈的互相推进作用，用索罗斯的话来讲就是反身性作用。

 

    在我国房地产行业开发之初，房地产信贷抵押物（土地和房产）价格非常低廉，随着抵押物价格的不断上升，信贷风险边际较低，银行不断地扩大房地产信贷额度，这包括房地产开发贷款和房地产个人消费贷款。正是由于信贷额度的不断增加，大量的资金流入房地产市场，使得信贷抵押物的价值不断上升，这又反过来刺激银行信贷的发放。由于抵押标的是实物的信贷可以刺激该行业发展，因此我们可以看到房地产行业和房地产贷款（包括开发贷款和个人消费贷款）形成了一个封闭的自我加强的循环。

 

    在这个自我加强的过程中，房地产市场得到充分的发展，银行业获益颇多，然而这并不是不可逆的。当抵押物价值达到一个顶峰，也就是说抵押物价值的增加再也不能依赖于信贷的有效增加，这时候抵押物价值一个微小的震荡就可能引发贷款清偿。这个情况将首先从消费者的收入不足以支撑房地产个人消费贷款开始，引发银行银行对信贷清偿，导致信贷风险增加，个人消费者也开始谨慎对待贷款买房，随之而来的是房价由于购买力偏弱而下跌，市场会由抱谨慎观望情绪到持币看空，从而导致开发商无法偿还开发贷款，银行开始无法收到个人贷款和开发贷款的偿还，而信贷抵押物则会在这个逆向的循环中不断贬值，抵押物价值亦无法偿付银行贷款，最终银行房地产信贷不断缩水。现象就是，抵押物价值（房价）的下跌和房地产贷款的坏账率上升。

 

    随着房地产泡沫的破裂，银行信贷危机危机随之而来，从而蔓延到整体经济。因此，假如目前尚未能有效控制房地产泡沫，那么银行场地产信贷额度应该适度从紧。