地产股决定开门红与黑

一和家家

用四面楚歌这一成语描述目前房地产行业所面临的窘境丝毫不过——居高不下的楼价让政府不得不开始动用各种手段调控房地产市场，开发商拿地受限、二套房贷首付比例大幅提高、信贷规模收缩、IPO对房企关闭大门、借壳上市门槛提高……等等，无不预示着房地产类上市公司2010年将会遭遇资金瓶颈。而资金渠道的逐渐紧缩，也已经让一些前瞻性较强的开发商开始考虑资金储备问题，并小心翼翼的充实着自己的“弹药”——2010年1月22日，在香港上市尚不足3个月的恒大地产公告宣布发行多达7.5亿美元、利率高达13%的高息债，成为今年内地在港上市房企再融资的第一单，且不论发债额度还是利息水平，都创下了内房股发债新纪录。不仅如此，在宣布发行高息债一周后，恒大地产又发布公告称其控股股东即集团主席许家印全资拥有的鑫鑫公司与工银亚洲签订了股份抵押协议，通过抵押2.7亿股恒大股份以获得4000万美元的2年期贷款。对于如此频繁的再融资行为，恒大地产表示，并非因为公司资金紧张，截至去年年底，恒大地产现金头寸超过100亿，至于两笔融资的目的，则是担忧今年国内融资环境发生转变而做出的提前融资行为。

无独有偶，除了恒大地产，近期还有另外几家在港上市的公司进行了不同层面的资本运作——雅居乐与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议，获得了1.25亿美元的3年期贷款；绿城中国1个月内先后与平安信托和中泰信托合作，获得了最高可达31亿元人民币的信托融资。A股市场上，保利地产、金地集团相继于去年完成定向增发，从而使得集团资金储备充裕——保利地产2009年财务报表显示，虽然该集团去年斥资400亿新购土地，但截至去年年底，其现金余额仍有150多亿。而深万科在去年中报后推出的百亿增发方案也正在等待相关部门的审批当中——对于上市公司而言，该增发方案获批无疑是利好。但是，对于二级市场投资者而言，该增发方案获批与否，则均属利空。

尤其值得关注的是，牛年最后一个交易日盘后央行突然宣布上调存款准备金率0.5个百分点对地产股形成的直接利空打击——目前深万科流通市值为904.78亿元，仅次于五粮液的1120.44亿元，居深市流通市值排行榜第二位，其涨跌对深成指的影响不可谓不大。除此之外，就机构持仓和股东户数、户均持股变动情况来看，深万科明显处于被减持的下行趋势中，再加上多达2.64亿股限售股解禁，可以说，短期内深万科走好的可能性不大。换句话说，如果节后开盘流通市值排名第一、K线形态较好的五粮液不能抵消利空因素对深万科股价的冲击，则深成指必跌无疑，那么，沪指和中小板综指能够不受深成指的负面影响吗？即使考虑到融券标的证券对机构资金的诱惑力，“虎头行情”也仍然不容盲目乐观。但这不等于说虎年“开门黑”已经是板上钉钉的郁闷事，也有例外，关键看市场主力资金是否认同地产股“利空出尽成利好”——地产股否极泰来，则“开门红”尚有一线希望；否则，很难说加息预期能让银行股展开绝地反击。毕竟，上调存款准备金率对银行股也是利空，而融资融券助涨作用有限，相对中性，券商股会不会“见光死”也还是未知数。

二〇一〇年二月十八日一和居

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